В 2022-м беларусы побили рекорд по количеству сделок с недвижимостью. Разбираемся, как так вышло, и чего ждать от 2023-го

В прошлом году беларусы побили рекорд по покупке жилья за всю историю ведения статистики. Несмотря на все проблемы на рынке (или благодаря им), в стране купили и продали 55 тысяч квартир. Также рекордными оказались результаты и по Минску, в столице никогда не покупали почти 18 тысяч квартир за год.

Национальное Кадастровое Агентство подводит итоги каждого месяца к середине следующего, поэтому только сейчас мы можем узнать, как закончился 2022 год на рынке недвижимости на самом деле. И благодаря декабрю цифры превзошли все ожидания.

Смотрим, какие события повлияли на вторичный рынок в течение прошлого года, что ждать от нынешнего, и на какие переменные ориентироваться.

Читайте также, что застройщики собираются возвести в Минске в 2023-м.

Сначала статистика

Со времен экономического кризиса 2012-2013 года в Беларуси уровень сделок держался между 44 и 47 тысячами покупок в год. После кризиса 2020-го рынок квартир нырнул до 40 тысяч сделок, а потом резко вырос почти до 50 тысяч в следующем же году. И все это несмотря на неблагоприятные условия кредитования и валютные колебания.

В 2022-м же количество сделок дополнительно выросло еще на 5 000 до 55 тысяч в год. И такого показателя в Беларуси не было никогда. Здесь сыграл и отложенный спрос, и слухи вокруг доллара, и эмиграция, и уменьшение выгоды от сдачи жилья в аренду.

Что-то похожее в Беларуси можно было наблюдать в 2013-2014 годах, когда после очередного мирового кризиса рынок рванул с 36 до 44, а потом до 48 тысяч сделок. Однако последующий кризис 2015-го немного приглушил темпы роста.

Сейчас уровень количества сделок восстанавливается после ямы 2020-го года. А вот количество проданных загородных домов и дач падает, потому что на 2020-й пришелся взлет интереса к загородным домам из-за коронавируса и закрытых границ.

В Минске ситуация примерно такая же, хотя яма 2020-го выглядит намного глубже, чем всеобщая, а рост — намного резче. Количество сделок рвануло с 1300 до 1700,то есть сразу на 30%. А потом и до 1800 в 2022-м, если округлить, а это рекордный показатель для столицы.

Что случилось за 2022-й год

Ни резкий скачок курса валют, ни отсутствие возможности снять валюту или перевести ее без ограничений, ни потеря базового чувства безопасности из-за начала военных действий между соседними странами, ни новые санкции, ни инфляция, ни сломанные логистические цепочки застройщиков, ни новая волна эмиграции не помешали 2022-му году стать рекордным.

Март, который стал роковым месяцем, совсем не ушел в ноль по сделкам, а наоборот. В этом месяце в Минске заключили почти 1100 договоров, даже в 2020-м году во время коронавируса и политического кризиса было хуже. В начале весны какие-то сделки сорвались, какие-то остались на паузе. Но уже в апреле, когда первый шок улегся, а доллар перестал расти, рынок продемонстрировал взрыв до 1540 и продолжал рост до августовских 1740 сделок.

Декабрь тоже стал нетипично активным, потому что к новому году количество сделок обычно уменьшается, а не вырастает. Но в этом году из-за новых колебаний курса, покупатели старались завершить сделки до наступления 2023-го.

Что послужило причиной роста?

Во-первых, кредиты стали доступнее, потому что процентные ставки постепенно снижались. К 2023-му году ставка по самому популярному займу «Ипотека Экспресс» в «Беларусбанке» сократилась до 17,40%. А еще в том же «Беларусбанке» появилась возможность рефинансировать кредиты других банков под 18%.

Во-вторых, контроль над курсом валюты, переориентирование экономики на российские рубли, отказ платить по внешним долгам в валюте, пугали тем, что доллар может обесцениться или исчезнуть с рынка.

Накопления в стране предпочитают держать либо в валюте, либо в недвижимости. А в марте беларусы получили урок от банков, что в моменте кризиса валюту невозможно будет снять или перевести. Поэтому остается только вложить деньги в бетон, тем более, если деньги на руках, а во время паники можно выбить скидку.

В-третьих, из страны продолжали уезжать люди, а уехавшие — разочаровываться в идее возможного возвращения. Аренда становится все менее выгодной, и поэтому появился резон продавать квартиры, насыщая рынок хорошими предложениями.

Цены

Согласно статистике Domovita.by, цены растут, но очень аккуратно. В 2022-м не было каких-то резких всплесков или падений. Средние цены за квадратный метр колебались от $1385 до $1407. В последние месяцы года они подросли до $1466, несмотря на то, что из-за роста курса это сделало недвижимость более дорогой.

Пока что рынку некуда деваться — высокий спрос должен толкать цену вверх, но это невозможно из-за высокой кредитной нагрузки и нестабильной ситуации с валютой.

Чего ждем в 2023-м?

Изнутри рынка это зависит в основном от валюты и банковских кредитов. Сейчас система находится в относительном балансе, и ситуация будет длиться, пока одна из переменных не изменится. Основные играющие факторы — это курс валюты, банковские кредиты, объемы спроса у населения имеющего накопления, а также все внезапные общественные кризисные события.

Курс валюты прямо влияет на цену объектов. Но сейчас цена и так опустилась достаточно низко, и продавцы, которые покупали свое жилье за $70 тысяч, не будут готовы повально продавать квартиры по $50 000, если курс доллара вырастет до 3 рублей. И это может остановить такой высокий спрос.

Также могут продолжать меняться ставки по кредитам в сторону облегчения нагрузки. И если ставки снизятся, то это откроет возможность покупки для людей с меньшими накоплениями. Здесь же играет роль количества накоплений и желающих купить квартиру, о которых никому не известно.

И самый важный фактор — новый возможный шок, который снова перевернет рынок. Таким может стать, например, мобилизация. В этих условиях половина населения страны вряд ли будет думать в первую очередь о вложениях в недвижимость.

Смотрите: каталог продажи квартир

Читайте также: Ожидания и реальность. Что застройщики собирались возвести в 2022-м, и что получилось на самом деле