Ключи на стол: как правильно принять квартиру в новостройке и не пожалеть

Долгожданный звонок от застройщика с приглашением на приемку квартиры — событие, безусловно, волнительное. В голове уже вовсю кипит работа: планируется расстановка мебели, выбирается цвет стен, а мыслями вы уже празднуете новоселье. Однако именно на этом этапе эйфорию необходимо сменить на холодный расчет, а спешку — на скрупулезное внимание к деталям. Приемка квартиры — это тот самый рубеж, который определяет, чьей головной болью станут возможные строительные недочеты.

Каждая пропущенная царапина, незамеченная неровность или неисправный механизм после того, как ваша подпись появится на акте приема-передачи, официально переходит в зону вашей ответственности. Исправлять это придется за свои деньги и время. Мы подготовили подробный гайд, который поможет пройти этот процесс спокойно, уверенно и с максимальной выгодой для себя.

Источник: freepik.com

Подготовка к выходу на объект: собираем инструмент для проверки

Отправляться на приемку квартиры налегке — значит, заранее лишить себя инструментов для объективной оценки. Прежде всего, вашим главным ориентиром становится договор долевого участия (ДДУ) со всеми приложениями, в частности — с планом квартиры и описанием комплектации. Сделайте копию плана, на которой вы будете делать пометки. Именно в договоре зафиксированы все обязательства застройщика: от площади комнат и высоты потолков до марки окон и типа отделки.

Теперь формируем набор инструментов, которые надо обязательно взять с собой. Старайтесь назначить приемку на светлое время суток, чтобы естественное освещение помогло выявить максимум дефектов.

• Измерительные приборы:
  • Рулетка. Лазерная удобнее, но и классическая ленточная на 5-7 метров отлично справится с задачей.
  • Строительный уровень. Очень важный инструмент. Идеальная длина — 2 метра. Короткие уровни (до 1 метра) показывают только локальные неровности, в то время как двухметровый позволяет выявить плавные, но значительные искривления плоскости стен и пола.
• Оборудование для проверки:
  • Фонарик. Даже в самый солнечный день он незаменим. Свет, направленный под острым углом к стене или полу, проявляет все неровности, наплывы и впадины, невидимые при обычном освещении.
  • Электроприборы. Простейший тестер-отвертка или любой небольшой прибор (например, зарядное устройство для телефона) для проверки работоспособности всех розеток.
  • Лампочка с патроном. Обязательно возьмите, чтобы проверить наличие напряжения на выводах под потолочные и настенные светильники.
  • Зажигалка или свеча. Классический, но безотказный способ проверить тягу в вентиляционных каналах и найти места продувания в оконных блоках.
• Средства фиксации:
  • Блокнот и ручка. Для подробного и методичного составления списка всех замечаний.
  • Малярный скотч, мелок или смываемый маркер. Позволяют отмечать дефекты прямо на месте. Это экономит время и вам, и представителю застройщика, и будущим рабочим, которые придут устранять недочеты.
  • Смартфон с хорошей камерой. Фотографируйте каждый дефект. Делайте два снимка: общий план (чтобы было понятно, где это находится) и крупный план самого дефекта.

Источник: freepik.com

Большой обход: инспектируем квартиру по всем правилам

Оказавшись в квартире, важно не поддаваться эмоциям и не метаться хаотично из комнаты в комнату. Лучшая тактика — работать системно, по чек-листу, переходя от одного блока проверки к другому. Не стесняйтесь взять с собой друга или родственника — вторая пара глаз никогда не будет лишней.

Общая геометрия и несущие конструкции

Этот пункт актуален для любого типа отделки. Начните с основ: замерьте рулеткой фактические размеры комнат и сравните с планом. Проверьте высоту потолков в нескольких точках. Далее, приложите уровень к несущим стенам и перекрытиям. Ваша задача здесь — убедиться в отсутствии критических отклонений самой «коробки» квартиры. Осмотрите стыки плит на потолке и примыкания стен к полу и потолку на предмет глубоких трещин.

Источник: freepik.com

Особенности приемки в зависимости от типа отделки

Теперь переходим к самому главному — проверке качества выполненных работ, которое напрямую зависит от того, в каком виде застройщик сдает квартиру.

Вариант 1. Квартира без отделки («черновая»)

Здесь вы принимаете, по сути, бетонную коробку. Ваша задача — оценить качество фундаментальных строительных работ.

• Стены. Осмотрите швы между блоками/кирпичами — они должны быть заполнены раствором равномерно. Не должно быть сквозных щелей. Осмотрите стены на предмет крупных трещин. Идеальной ровности здесь никто не требует, ее будут создавать ваши строители.
• Пол и потолок. Перед вами — голые плиты перекрытия. Осмотрите их на предмет наплывов бетона, торчащей арматуры, больших дыр и глубоких трещин. Убедитесь, что нет следов активных протечек сверху. Стяжки на полу здесь, как правило, нет.
• Коммуникации. Стояки отопления, водоснабжения и канализации уже установлены. Проверьте их вертикальность и надежность крепления. Электричество обычно заведено только до квартирного щитка.

Источник: freepik.com

Вариант 2. Квартира с предчистовой отделкой (White Box)

Самый популярный и самый «хитрый» вариант. Квартира выглядит почти готовой, но именно в качестве скрытых работ кроются основные проблемы.

• Стены. Стены уже оштукатурены, а иногда и зашпаклеваны. Вот здесь ваш двухметровый уровень становится главным инструментом. Методично проверяйте все плоскости. Отклонение от вертикали не должно превышать 15 мм на всю высоту, а просвет под уровнем (неровность) — не более 2-3 мм. «Простучите» стены костяшками пальцев в разных местах. Звук должен быть глухим. Если слышится звонкое «бухтение», значит, штукатурка отошла от стены и со временем отвалится.
• Пол. На полу выполнена цементная стяжка. Проверяем ее так же, как и стены: уровнем — на ровность (просвет до 4 мм на 2 метра), и простукиванием — на отсутствие пустот. Внимательно осмотрите поверхность на наличие глубоких трещин. По периметру всех стен вдоль пола должна быть проложена демпферная лента (специальная упругая полоса из вспененного полиэтилена, которую укладывают между стеной и стяжкой) — она компенсирует расширение стяжки и улучшает звукоизоляцию.
• Электрика. Проводка уже разведена по комнатам, установлены подрозетники. Проверьте, что они установлены вровень с плоскостью стен (не утоплены и не выпирают), надежно закреплены. Убедитесь, что из подрозетников выведены провода достаточной длины для подключения розеток и выключателей (15-20 см).
• Сантехника. Выводы труб горячей и холодной воды, а также канализации должны находиться точно в тех местах, которые указаны в проекте. Они должны быть надежно закреплены и закрыты заглушками.

Источник: freepik.com

Вариант 3. Квартира с чистовой отделкой («под ключ»)

Здесь вы принимаете готовый продукт, поэтому внимание к деталям должно быть максимальным.

• Стены. Если это обои — проверьте стыки (их не должно быть видно), совпадение рисунка, отсутствие пузырей, клея на поверхности и отслоений в углах и у плинтусов. Если покраска — оцените равномерность тона, отсутствие потеков, полос от валика и непрокрашенных участков. Сделать это лучше всего с помощью фонарика, светя им вдоль стены.
• Пол. Если уложен ламинат — пройдитесь по всей площади. Он не должен скрипеть, прогибаться или «гулять» под ногами. Проверьте стыки между досками и зазоры у стен (они должны быть закрыты плинтусом). Плинтусы должны плотно прилегать и к полу, и к стене. Если на полу плитка — проверьте каждый элемент на наличие сколов и трещин. Простучите плитку — звук не должен быть пустым. Швы должны быть ровными и аккуратно затерты.
• Потолок. Если он окрашен, проверьте на равномерность цвета и отсутствие пятен. Если потолок натяжной — на нем не должно быть складок, провисаний, а технологический зазор по периметру должен быть закрыт декоративной вставкой.
• Двери и сантехника. Осмотрите межкомнатные двери на предмет царапин и сколов. Проверьте работу ручек и замков. В санузле проверьте всю установленную сантехнику (унитаз, раковина, ванна) на предмет повреждений эмали и надежность крепления (ничего не должно шататься). Обязательно откройте краны, проверьте напор и спустите воду в унитазе, наблюдая за работой слива и отсутствием протечек.

Источник: freepik.com

Окна, двери и инженерные сети

Эти элементы проверяются при любом типе отделки.

• Окна. Проверьте целостность стеклопакетов (нет ли трещин, сколов, царапин или грязи между стеклами) и профиля. Попросите снять уголок защитной пленки, чтобы убедиться в отсутствии повреждений под ней. Откройте и закройте каждую створку во всех режимах (открыто, откинуто, микропроветривание). Все должно работать плавно, без заеданий. Проверьте герметичность: зажмите между рамой и створкой лист бумаги и закройте окно. Если лист вытаскивается без малейшего усилия, уплотнитель прилегает неплотно. Осмотрите подоконники и внешние отливы — они должны быть надежно закреплены и иметь небольшой уклон наружу.
• Двери (входная и балконная). Дверь не должна самопроизвольно открываться или закрываться из любого приоткрытого положения (это говорит о завале коробки). Проверьте работу замков всеми ключами. Зазоры между полотном и коробкой должны быть равномерными. Уплотнитель должен прилегать плотно по всему периметру. Осмотрите дверную коробку: она должна быть хорошо заполнена монтажной пеной без щелей.
• Электрика. В квартирном щитке проверьте наличие и маркировку автоматов. Найдите УЗО (устройство защитного отключения) и нажмите кнопку «Тест» — питание должно отключиться. Это проверка вашей безопасности от удара током. Затем включите все автоматы и методично проверьте каждую розетку тестером или зарядкой. Убедитесь, что розетки и выключатели надежно закреплены и не шатаются. Проверьте выводы под освещение с помощью патрона с лампочкой и исправность дверного звонка.

Источник: freepik.com

• Водоснабжение и канализация. Внимательно осмотрите стояки горячей и холодной воды, а также отводы от них. На трубах не должно быть следов ржавчины или капель. Проверьте, что запорные краны работают (плавно открываются и закрываются). Убедитесь, что на трубах установлены счетчики, они опломбированы, и перепишите их показания и серийные номера, сверив с паспортами на приборы. Канализационные выводы должны быть закрыты плотными заглушками.
• Вентиляция. Приоткройте окно для обеспечения притока воздуха. Поднесите лист бумаги к вентиляционным решеткам в кухне и санузле. Лист должен уверенно притянуться и удерживаться потоком воздуха. Если этого не происходит или, что еще хуже, воздух дует из решетки в квартиру (обратная тяга), — это серьезный дефект, который грозит вам запахами от соседей.
• Отопление. Проверьте, ровно и надежно ли закреплены радиаторы. Расстояние от стены, пола и подоконника должно соответствовать нормам (обычно 25, 60 и 50 мм соответственно). Осмотрите радиаторы на предмет вмятин и подтеков, особенно в местах соединений. Попробуйте покрутить терморегуляторы, если они установлены.

Вердикт вынесен: как грамотно оформить претензии

Когда осмотр завершен, наступает самый ответственный этап. Все устные заверения представителя застройщика не имеют юридической силы.

Ваш главный документ на этом этапе — дефектный акт (может также называться актом осмотра или смотровым листом). Он составляется в двух экземплярах. В него вы должны максимально подробно и корректно внести все выявленные замечания. Точность формулировок имеет решающее значение.

• Неправильно: «Царапина на окне».
• Правильно: «На внутренней поверхности стеклопакета в спальне имеется вертикальная царапина длиной около 5 см в 15 см от правого края рамы».
• Неправильно: «Дует из окна».
• Правильно: «Выявлено продувание в месте примыкания створки к раме в верхней части оконного блока в гостиной (подтверждается отклонением пламени зажигалки)».

Источник: freepik.com

После заполнения акта убедитесь, что на обоих экземплярах стоит дата, ваша подпись и подпись представителя застройщика с полной расшифровкой и указанием должности. И самое главное: вы подписываете именно дефектный акт, а не основной акт приема-передачи! Подписание акта приема-передачи означает ваше полное согласие с состоянием квартиры. Вы имеете полное право не подписывать его до устранения всех замечаний, зафиксированных в дефектной ведомости. Если застройщик отказывается подписывать дефектный акт с вашей стороны, отправляйте его заказным письмом с описью вложения на юридический адрес компании.

Приемка квартиры — это финальный шаг, который закрепляет результат вашей большой и важной покупки. Это не о поиске виноватых, а о защите собственных интересов и права на качественное жилье. Тщательная подготовка, системный подход и грамотное оформление замечаний — это три кита, на которых держится защита ваших инвестиций в новое жилье.