Цены идут вверх, а выбора все меньше: что происходит на рынке недвижимости Минска?

В Минске критически не хватает вторички: почему покупатели массово скупают хрущевки, игнорируя новостройки?

Цены на квартиры в Минске снова пошли вверх, а количество сделок после январского затишья заметно выросло. Кажется, рынок недвижимости столицы опять оживает. Но если копнуть глубже, окажется, что за общим оживлением скрываются очень интересные и даже парадоксальные тенденции.

Агентство недвижимости «Твоя Столица» опубликовало свежий анализ рынка, и его главный вывод удивляет: в Минске возник острый дефицит самого востребованного жилья — вторички, в то время как новостройки не пользуются ожидаемым спросом. Разбираемся в главных инсайтах отчета.

Источник: Фото из сети

Дефицит вторички и засилье новостроек: в чем главный парадокс рынка?

Главная проблема сегодня — это дисбаланс предложения. На продажу в Минске выставлено около 5 000 квартир, в то время как для комфортного выбора покупателям нужно хотя бы 7 000–8 000 вариантов. Но проблема не только в количестве жилья.

В столице наметился острый недостаток самых востребованных вариантов: готовых к проживанию квартир в хрущевках, брежневках и стандартных панельных домах. В то же время рынок активно пополняется современными квартирами в каркасно-блочных домах — за последние полгода они составили почти половину всех предложений! Но здесь и кроется главный парадокс: несмотря на то, что таких квартир в продаже больше всего, их реальная доля в сделках не превышает 40%.

Вывод очевиден: покупатели предпочитают вкладывать деньги в понятное и готовое для жизни жилье, а не в «сырые» квадратные метры, требующие ремонта. Именно поэтому ухоженная двухкомнатная квартира в относительно старом панельном доме по разумной цене продается значительно быстрее, чем дорогостоящая новостройка без отделки.

Источник: Фото из сети

Цена вопроса: сколько на самом деле стоит ремонт?

В феврале средние цены на квартиры подросли примерно на 1%. Но подорожало не все подряд, а именно то, что пользуется наибольшим спросом — компактное жилье. Устойчивый интерес к одно- и двухкомнатным квартирам в домах старого фонда и аккуратным квартирам в панельках и подтолкнул цены вверх.

Аналитика сделок показывает, сколько минчане готовы доплачивать за возможность «въехать и жить». Разница в стоимости между квартирой в обычном состоянии и квартирой с хорошим ремонтом просто колоссальная.

• За готовую 1-комнатную квартиру придется доплатить в среднем $11 000 ($80 000 против $69 000)
• Ремонт в двушке оценивается уже в $20 000 ($101 000 против $81 000)
• А разница в цене на 3-комнатные квартиры достигает невероятных $41 000 ($136 000 против $95 000)

Источник: Фото из сети

Что касается новостроек, то там своя история. Застройщики, предлагая рассрочки и специальные кредиты, получают возможность плавно повышать цены, не теряя при этом покупательского интереса. Кстати, в феврале доля сделок с новостройками от застройщиков выросла до 12%, во многом за счет регистрации квартир в одном из новых домов в ЖК «Вершина».

Кредиты есть, а сделок больше не становится. Что тормозит рынок?

Банковские кредиты по-прежнему играют огромную роль. В феврале каждая четвертая сделка на вторичном рынке (26%) была совершена с привлечением заемных средств. Этот показатель стабильно держится на одном уровне уже почти год.

Источник: Фото из сети

Но вот в чем загвоздка: доля кредитов стабильна, а общий объем продаж после ажиотажных 2024-2025 годов постепенно снижается, возвращаясь к своим средним показателям. Это верный знак того, что рынок начинает притормаживать, и дело уже не в доступности кредитов.

Главным ограничителем для покупателей стали сами цены. Стоимость жилья в Минске, похоже, достигла своего потолка доступности — той черты, за которой значительная часть людей уже не может себе позволить покупку, даже с учетом кредитной поддержки. Рынок входит в новую фазу, где главным фактором становится не наличие кредита, а реальная покупательская способность.