Как оформить самовольную постройку в Беларуси: подробный гайд

Вопросы оформления недвижимости и строительства всегда требуют особого внимания к деталям и соблюдению законодательства. В белорусском праве существует понятие самовольной постройки — это особый статус объекта недвижимости, который влечет за собой серьезные юридические последствия для владельца.

В этой статье мы разберем, какие постройки считаются самовольными, как их можно узаконить, и какие документы для этого потребуются. Также расскажем о недавних изменениях в законодательстве, которые касаются упрощенного порядка оформления таких объектов.

Источник: freepik.com

Что такое самовольная постройка

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь, самовольной постройкой считается жилой дом, дача, гараж или другая постройка, если она возведена:

• на земельном участке, не отведенном для этих целей
• без получения необходимых разрешений
• с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм

Проще говоря, если вы построили дом или пристройку без разрешения — это самострой. Если возвели баню там, где по документам должен быть огород — тоже самострой. Даже если вы начали строительство по согласованному проекту, но в процессе существенно от него отклонились — постройка все равно будет считаться самовольной.

Источник: freepik.com

Виды самовольных построек

На практике чаще всего встречаются следующие случаи:

• Жилые дома, построенные без разрешительной документации
• Пристройки к существующим домам (веранды, террасы, дополнительные комнаты)
• Хозяйственные постройки на участке (бани, гаражи, сараи)
• Реконструированные здания, где изменения не были согласованы
• Капитальные заборы, возведенные с нарушением границ участка

Последствия самовольного строительства

Самовольная постройка — это серьезное нарушение закона, которое влечет за собой целый ряд проблем:

Юридические последствия:

• По закону вы не являетесь собственником такой постройки
• Не сможете ее продать, подарить или завещать
• Нельзя использовать в качестве залога при получении кредита
• Невозможно прописаться в таком доме

Источник: freepik.com

Административная ответственность:

Согласно статье 22.8 КоАП РБ, за самовольное строительство предусмотрен штраф:

• для физических лиц — от 5 до 30 базовых величин. С 1 января 2025 года базовая величина составляет 42 рубля, поэтому штраф может достигать 1260 рублей.
• для юридических лиц — от 20 до 500 базовых величин.

Принудительный снос:

В некоторых случаях местные власти могут потребовать снести самовольную постройку. Причем все расходы по сносу ложатся на нарушителя.

Как легализовать самовольную постройку

В белорусском законодательстве предусмотрено два основных пути легализации самовольного строительства.

Первый способ: через суд

Судебный порядок — это классический способ легализации самостроя. Согласно статье 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь, суд может признать право собственности на самовольную постройку в двух случаях.

Первый случай — когда строительство выполнено без нарушения градостроительных норм и существенных требований безопасности. Важное условие — земельный участок не должен быть самовольно занят. То есть если у вас есть законные права на землю, но вы построили дом без разрешения, суд может признать ваши права на постройку.

Второй случай касается ситуации, когда строительство велось на самовольно занятом участке. В этом случае суд может признать за вами право собственности только на строительные материалы.

После положительного решения суда местный исполком обязан принять решение либо о продолжении строительства, либо о принятии самовольной постройки в эксплуатацию. Также исполком должен решить вопрос с оформлением земельного участка.

Источник: freepik.com

Второй способ: упрощенный порядок

Этот вариант стал доступен благодаря изменениям в законодательстве. Он намного проще судебного, но подходит не для всех случаев. Кстати, Указ №10 от 13.01.2025 продлил срок «строительной амнистии» до 1 января 2028 года. Это значит, что у владельцев самостроя появилось дополнительно три года, чтобы легализовать свою недвижимость в упрощенном порядке.

Упрощенный порядок работает только для одноквартирных жилых домов и небольших хозяйственных построек пятого класса сложности. При этом земельный участок должен быть получен до 1 сентября 2022 года и предназначаться для строительства и обслуживания жилого дома. Важное ограничение — постройка должна находиться за пределами Минска.

Главное преимущество этого способа в том, что не нужно разрабатывать проектную документацию и получать разрешения на строительство. Достаточно подать заявление в местный исполком, который примет решение после осмотра постройки специальной комиссией.

Как легализовать самострой в упрощенном порядке: простое руководство

Первый шаг — подготовка документов. Вам понадобится заявление, которое должны подписать все совершеннолетние члены семьи и участники общей долевой собственности, если таковые имеются.

Также необходима ведомость технических характеристик постройки — документ, который описывает все параметры здания. Хотя это не обязательно, но настоятельно рекомендуется приложить документы, подтверждающие ваше право на земельный участок.

Когда документы собраны, их нужно подать в местный исполком. С этого момента начинается месячный срок рассмотрения вашего заявления. В течение этого времени комиссия проверит вашу постройку на соответствие важным требованиям.

Источник: freepik.com

Что именно проверяет комиссия? В первую очередь, здание должно относиться к 5-му классу сложности — это самые простые постройки. Затем проверяется расположение объекта на участке. Здесь есть четкие нормы: от жилого дома до границы с соседями должно быть минимум 3 метра, от хозпостроек — 2 метра, от пруда или бассейна — тоже 3 метра. Если ваша постройка находится ближе к границам участка, не спешите расстраиваться — ситуацию можно исправить, получив нотариально заверенное согласие соседей.

Третий важный момент — готовность здания к эксплуатации. Например, для жилого дома обязательно должны быть оштукатурены стены, но внутренняя отделка может быть не завершена. То есть отсутствие обоев или покраски не станет препятствием для легализации.

После проверки комиссия принимает решение. Если все требования соблюдены, вы получите акт приемки в эксплуатацию. В нем будет указана оценочная стоимость вашей постройки, рассчитанная по специальным нормативам. Этот документ — ваш ключ к регистрации права собственности.

Если же комиссия обнаружит какие-то несоответствия, вам выдадут мотивированное заключение с перечнем всех проблем. Но и это не повод для паники — у вас есть время, чтобы устранить указанные недостатки и подать документы повторно.

Источник: freepik.com

Легализация самовольной постройки — процесс, требующий внимания и ответственного подхода, но вполне осуществимый при соблюдении всех требований закона. Действующее законодательство, особенно с учетом строительной амнистии, предоставляет реальную возможность оформить постройку в собственность без чрезмерных сложностей и затрат.

Важно понимать, что отсутствие правильно оформленных документов на недвижимость создает серьезные риски для владельца. Без регистрации права собственности невозможно полноценно распоряжаться постройкой — продать, подарить или завещать. К тому же всегда существует риск получить предписание о сносе постройки.

Упрощенный порядок легализации, действующий до 2028 года, дает хорошую возможность решить проблему самостроя. При этом не стоит откладывать оформление документов на последний момент. Лучше заняться этим вопросом заранее, пока действуют льготные условия и есть время для исправления возможных недочетов.