Признание сделки недействительной: главные риски для покупателя недвижимости

Заключить ничтожную или оспоримую сделку на вторичном рынке недвижимости легче, чем кажется. Последствия такой ошибки могут быть фатальными: есть риск потерять не только деньги, но и саму квартиру. Даже самый привлекательный объект может скрывать за собой юридические проблемы, которые всплывут спустя месяцы или даже годы после новоселья.

Ежегодно белорусские суды аннулируют десятки сделок купли-продажи жилья. Чаще всего в этой ситуации страдает именно покупатель, который остается с сомнительной перспективой вернуть свои деньги. В каких случаях возможно признание сделки недействительной и как этого избежать, подробно рассказываем в нашем материале.

Источник: freepik.com

Правовой ликбез: ничтожные и оспоримые сделки

Чтобы понимать суть рисков, необходимо разобраться в двух ключевых понятиях, которые определяет Гражданский кодекс Республики Беларусь (ГК РБ). Именно они лежат в основе всех споров о законности договоров.

• Ничтожная сделка. Это соглашение, которое недействительно по своей природе с момента его заключения, вне зависимости от решения суда (статья 167 ГК РБ). Оно изначально не имеет юридической силы из-за грубого нарушения закона. Например, договор, заключенный с лицом, официально признанным недееспособным, является ничтожным. Суд в данном случае не «делает» сделку недействительной, а лишь констатирует этот факт и применяет соответствующие последствия.
• Оспоримая сделка. Это сделка, которая на первый взгляд является законной, но может быть признана недействительной судом по иску заинтересованного лица. То есть для ее аннулирования требуется активное действие — подача иска и доказывание своей правоты в суде. Классический пример — сделка, совершенная под влиянием заблуждения. Пока обманутая сторона не оспорит ее, сделка будет считаться действительной.

Основным последствием в обоих случаях является двусторонняя реституция (статья 168 ГК РБ) — возврат сторон в первоначальное положение. Покупатель обязан вернуть квартиру, а продавец — деньги. Проблема в том, что если недвижимость вернуть относительно просто, то взыскание полной суммы с продавца может затянуться на неопределенный срок.

Источник: freepik.com

Группа риска №1: проблемы, связанные с личностью продавца

Это самый обширный и сложный для проверки пласт рисков. Юридический статус продавца и права третьих лиц на объект — первое, на что должен обратить внимание покупатель.

Участие несовершеннолетних

Если собственником квартиры или даже незначительной ее доли является ребенок до 18 лет, сделка автоматически усложняется. По закону (статьи 172-173 ГК РБ) требуется не просто согласие родителей, а предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

• Что проверяют органы опеки? Их главная задача — убедиться, что имущественные права ребенка не будут нарушены. Это значит, что взамен продаваемой доли ему должно быть предоставлено в собственность другое жилье, не уступающее по площади и качеству. Просто получить деньги на счет ребенка, как правило, не разрешается.
• Какие риски? Сделка, совершенная без разрешения органов опеки, является ничтожной. Иск о признании ее недействительной может подать как сам выросший ребенок, так и прокуратура. Важно проверять не только текущих собственников, но и историю квартиры: если ребенок был собственником доли, но его «выписали» из числа владельцев незадолго до продажи без соблюдения процедуры, такой шаг также может быть оспорен.

Недееспособные и ограниченно дееспособные граждане

Человек может не обладать полной дееспособностью по разным причинам, и это напрямую влияет на законность сделки.

• Лица, признанные судом недееспособными. Это граждане, которые из-за психического расстройства не могут понимать значение своих действий. Все сделки от их имени совершает опекун, и только с разрешения органов опеки. Договор, подписанный самим недееспособным лицом, ничтожен (статья 172 ГК РБ).
• Лица, не понимавшие значения своих действий в момент сделки. Это более тонкая и опасная ситуация. Человек может быть юридически полностью дееспособным, но в момент подписания договора находиться в состоянии, мешающем адекватно оценивать происходящее (алкогольное или наркотическое опьянение, действие сильных лекарств, состояние аффекта, глубокая депрессия). Впоследствии он сам или его наследники могут оспорить сделку в суде (статья 177 ГК РБ). Доказательством часто служат медицинские документы и показания свидетелей, а в случае смерти продавца — посмертная судебная психолого-психиатрическая экспертиза.

Источник: freepik.com

Семейное положение продавца

Этот фактор часто недооценивают, а зря. Он является одной из самых частых причин для оспаривания сделок:

• Общая совместная собственность. По закону (статья 23 Кодекса о браке и семье), недвижимость, купленная в браке, считается общей, даже если оформлена на одного из супругов. Для ее продажи требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.
• Риски, связанные с бывшими супругами. Если продавец развелся, но квартира была приобретена в браке и не была разделена по суду или соглашению, она по-прежнему остается в общей собственности. Бывший супруг имеет право оспорить сделку в течение 3 лет с момента, как он узнал о нарушении своего права. Поэтому необходимо проверять не только текущее семейное положение, но и дату приобретения квартиры и даты прошлых браков продавца.

Группа риска №2: проблемы, связанные со статусом квартиры

Сама недвижимость тоже может иметь «скелеты в шкафу», которые сделают сделку недействительной.

Жилье, построенное с господдержкой

Квартиры, построенные или купленные с привлечением льготного кредита, имеют серьезные ограничения на продажу (Указ Президента РБ №95 от 6 марта 2025 года).

• Условия продажи. Продать такое жилье можно только после полного погашения льготного кредита. Но даже после этого действует 5-летний мораторий (запрет) на продажу.
• Разрешение исполкома. Досрочно продать квартиру в течение 5-летнего срока можно только с разрешения местного исполнительного и распорядительного органа. Такое разрешение выдается в исключительных случаях: переезд, развод, смерть собственника, необходимость улучшения жилищных условий (покупка жилья большей площади) и т.д.
• Последствия нарушения. Сделка, совершенная без погашения кредита или без разрешения исполкома в период моратория, нарушает прямой законодательный запрет и может быть признана недействительной по иску исполкома или иных заинтересованных лиц.

Источник: freepik.com

Мнимые и притворные сделки

Это сделки, в которых реальные намерения сторон не соответствуют тому, что написано в договоре.

• Мнимая сделка (фиктивная). Заключается только для вида, чтобы создать ложное впечатление. Классика — должник «продает» квартиру родственнику, чтобы ее не забрали кредиторы. По факту деньги не передаются, и бывший владелец продолжает пользоваться жильем.
• Притворная сделка (маскирующая). Прикрывает собой другую сделку. Самый частый пример — договор дарения вместо купли-продажи с целью ухода от уплаты подоходного налога. Для покупателя это огромный риск: в случае признания сделки недействительной ему придется доказывать, какую сумму он на самом деле заплатил, что без документальных подтверждений практически невозможно.

Группа риска №3: проблемы, связанные с обстоятельствами сделки

Даже если с продавцом и квартирой все в порядке, незаконными могут быть сами обстоятельства заключения договора.

Сделки, совершенные под влиянием порока воли

Сюда относятся ситуации, когда продавец действовал не по своему свободному волеизъявлению.

• Заблуждение. Продавец заблуждался относительно природы сделки (думал, что подписывает договор ренты, а подписал договор купли-продажи).
• Обман, насилие, угроза. Криминальные случаи, когда продавца вынудили заключить сделку против его воли.
• Злонамеренное соглашение или стечение тяжелых обстоятельств. Например, представитель продавца вступил в сговор с покупателем, либо продавец был вынужден продать жилье на крайне невыгодных условиях из-за тяжелой болезни или долгов.

В таких случаях пострадавшая сторона может оспорить сделку в суде. Даже если покупатель был добросовестным, закон будет на стороне того, чья воля была искажена.

Источник: freepik.com

Чек-лист для покупателя: как проверить сделку

Чтобы минимизировать риски, покупатель должен провести комплексную проверку. Вот детальный чек-лист.

1. Запрос и анализ ключевых документов:

• Выписка из Единого государственного регистра недвижимого имущества (ЕГРНИ). Заказывается в агентстве по госрегистрации. В ней нужно проверить:
  • ФИО собственника (должно совпадать с паспортом)
  • Основание приобретения (договор, наследство и т.д.)
  • Раздел «Ограничения (обременения) прав». Он должен быть пустым. Любые записи (арест, ипотека, запрет на отчуждение) — это красный флаг.
• Правоустанавливающие документы. Это оригиналы договоров, на основании которых продавец владеет квартирой. Изучите всю цепочку собственников, если это возможно.
• Технический паспорт. Сверьте фактическую планировку с планом в документе. Незаконная перепланировка, особенно с затрагиванием несущих стен, — это будущие проблемы и расходы.

2. Проверка личности продавца и прав третьих лиц:

• Паспорт продавца. Проверьте срок действия и все данные.
• Справка о составе семьи и копия лицевого счета. Убедитесь, что все совершеннолетние члены семьи, зарегистрированные в квартире, дадут согласие на выписку. Проверьте наличие временно отсутствующих лиц (в армии, местах лишения свободы), сохраняющих право пользования.
• Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Это стандартная мера предосторожности, подтверждающая адекватность продавца.
• Документы о семейном положении. Свидетельство о браке/разводе. Если квартира куплена в браке — требуйте нотариально заверенное согласие супруга.

3. Финансовая и процедурная проверка:

• Справки об отсутствии задолженностей. По коммунальным платежам, электроэнергии, газу, телефону.
• Проверка доверенности. Если сделка идет по доверенности, проверьте ее действительность на сайте Белорусской нотариальной палаты. Будьте предельно осторожны с такими сделками.
• Отказ от права преимущественной покупки. Если вы покупаете долю жилья, продавец должен предоставить письменные отказы от покупки от всех остальных сособственников.

Источник: freepik.com

Приобретение недвижимости на вторичном рынке — это процесс, где нет места спешке и излишней доверчивости. Каждый документ, каждая справка, каждый пункт договора имеет значение.

Помните, что срок исковой давности по оспоримым сделкам составляет 3 года, а по ничтожным — 10 лет со дня начала исполнения. Это значит, что проблемы могут проявиться спустя долгое время. Если вы не уверены в своих силах и знаниях, лучшим решением будет обратиться к профессионалам — юристам или в агентства недвижимости, которые проведут полную экспертизу объекта и обеспечат безопасность вашей сделки.