Купил вторичку, а выселить жильцов не смог даже через суд. Судебный парадокс, из-за которого минчане годами делят жилье с чужой семьей

На вторичном рынке жилья регулярно всплывают заманчивые варианты: цена приятная, локация отличная, но есть нюанс — в квартире прописаны дети продавца. Бывшие хозяева клянутся выписаться «сразу после покупки нового жилья», а риэлторы нередко подают это как формальность. Однако на практике такое доверие может стоить покупателю сотен часов в судах и «вечным бонусом» в жировке на долгие годы. Разбираемся, почему пункт об обязательной выписке часто превращается в пустой звук, а закон ставит права ребенка выше интересов покупателя недвижимости.

Приоритет прав ребенка: как закон регулирует право пользования жильем

Ситуация, при которой продавец обещает сняться с регистрационного учета уже после сделки, прямо регулируется нормами Жилищного и Гражданского кодексов Республики Беларусь. Согласно статье 275 ГК РБ, переход права собственности на квартиру к другому лицу не является автоматическим основанием для прекращения права пользования жильем членами семьи прежнего собственника.

В свою очередь, Жилищный кодекс предписывает разрешать подобные споры исключительно в судебном порядке. В расчетно-справочном центре (РСЦ) аннулировать регистрацию прежних жильцов только на основании свидетельства о госрегистрации новый собственник не может: закон гарантирует защиту права граждан на проживание. При этом, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, законодательство в первую очередь защищает интересы ребенка, исключая возможность ухудшения его жилищных условий.

Судебная практика подтверждает: нормы законодательства о защите жилищных прав имеют безусловный приоритет перед частными договоренностями сторон. В Минске суд отказал новому собственнику в выселении совершеннолетней дочери бывшего владельца недвижимости, хотя по условиям договора она обязалась сняться с учета еще весной. И хотя девушка фактически не проживала в квартире и признала иск, суд отказал в выселении, поскольку иного жилья у нее не имелось. По закону суд не вправе принимать признание иска, если это противоречит законодательству или нарушает права гражданина (в данном случае — право на единственное жилье). В ситуации же с несовершеннолетними детьми законодательная защита носит абсолютный характер: закон прямо запрещает оставлять детей без определенного места жительства. Поэтому любая устная договоренность или отдельный пункт в договоре купли-продажи не могут отменить установленные государством социальные гарантии.

Источник: medaboutme.ru

Как подстраховаться, если лицевой счет «с вопросами»

Специалисты в сфере недвижимости выделяют несколько рабочих инструментов, которые помогают снизить градус риска при покупке жилья с «нюансами» в виде зарегистрированных граждан (особенно несовершеннолетних):

• Взаимосвязанная (встречная) сделка. Продажа старой квартиры и покупка альтернативного жилья организуются в один день («цепочка»). В этом случае минимизируется риск того, что бывшие собственники и дети останутся без определенного места жительства. При этом если ребенок является собственником или сособственником долей, органы опеки и попечительства выдадут обязательное разрешение на продажу только при одновременной покупке взамен жилья равной или большей площади/стоимости (для исключения ухудшения жилищных условий). Вариант рабочий, но требует сложной синхронизации цепочек, документов и всех участников процесса.
• Условие об окончательном расчете после выписки. Поскольку деньги по закону РБ не могут быть предметом залога, этот механизм юридически оформляется через условия рассрочки или отсрочки платежа в самом договоре купли-продажи. Покупатель удерживает большую часть стоимости квартиры (например, крупную сумму в белорусских рублях, которая договором может быть эквивалентна определенной сумме в валюте) и обязуется выплатить ее продавцу только в течение определенного срока после предоставления чистой копии лицевого счета (без зарегистрированных граждан). Расчет производится строго в белорусских рублях. Если сроки нарушаются, покупатель может выписать бывших жильцов через суд как новый собственник. Правда, на отсрочку выплаты крупной суммы соглашается далеко не каждый продавец.
• Проверка статуса СОП и защиты прав детей. Крайне важно изучить развернутую справку о месте жительства и составе семьи (копию лицевого счета) с архивными данными и убедиться, что несовершеннолетние дети не находятся в социально опасном положении (СОП). В Беларуси защите прав детей уделяется жесткое внимание в рамках Кодекса о браке и семье: если семья находится в СОП или дети признаны нуждающимися в государственной защите (ранее регулировалось Декретом № 18), любые манипуляции с жильем блокируются государством на этапе регистрации, а выписать ребенка «в никуда» невозможно. Если же такую квартиру удастся купить в обход контроля, прокуратура или органы опеки впоследствии оспорят сделку в суде и признают ее недействительной.

Источник: mel.fm

Обязательный чек-лист до подписания договора

Для оформления сделки купли-продажи нотариус или регистратор местного кадастрового агентства в обязательном порядке потребует копию лицевого счета. Этот документ содержит сведения обо всех лицах, имеющих право владения и пользования квартирой на текущий момент. Покупателю не обязательно брать его самостоятельно — нотариус может запросить документ по системе «одно окно», но изучить его состав перед сделкой очень важно.

Если несовершеннолетний является не просто жильцом, а собственником квартиры или даже микроскопической доли в праве на нее, для совершения сделки потребуется официальное разрешение органов опеки и попечительства (местного исполнительного комитета). Без этого распоряжения нотариус или регистратор просто не оформят договор. Если же сделка каким-то образом будет совершена в обход этого правила, суд гарантированно признает ее недействительной.

Еще один серьезный нюанс — отношения между родителями ребенка. Если они в разводе и несовершеннолетний живет, например, с матерью, для его последующего снятия с регистрационного учета по этому адресу и регистрации на новом месте в обязательном порядке потребуется личное присутствие или официальное нотариальное согласие отдельно проживающего отца. Если между бывшими супругами затяжной конфликт, покупатель рискует столкнуться с тем, что отец откажется подписывать документы, и выписка ребенка затянется на долгие месяцы судебных разбирательств.