Как сдавать квартиру на сутки правильно. Налоги, договоры и расходы

Рассказываем, как начать сдавать квартиру в посуточную аренду и урегулировать свои отношения с государством. Отвечаем, нужно ли регистрировать ИП, почему 6% налог для юрлиц — это не выгодно, и какие еще расходы вам придется нести.

Как платить налоги физлицам и ИП

Вы можете сдавать квартиру как физическое лицо, не создавая ИП или ООО. Но для этого необходимо быть собственником помещения и сдавать его только физическим лицам.

Для этого нужно подать заявление инспекцию о постановке на учет, после чего отправить уведомление в письменном или электронном виде через личный кабинет плательщика. В уведомлении вы указываете вид, период и место деятельности, а также инвентарный номер квартиры из свидетельства о госрегистрации и количество комнат.

На основании этого документа инспекция исчисляет единый налог, после уплаты которого можно свободно сдавать в аренду любые жилые помещения, находящиеся у вас в собственности.

Единым налогом может пользоваться также и ИП, если жилые помещения находятся в собственности, а услуги предоставляются физическим лицам. Но с 2023 года правила снова изменятся и эта опция будет недоступна, а вместе с этим введут налог на профессиональный доход по ставке 10% и кассовый принцип подсчета выручки для самозанятых.

С января 2022 года единая ставка налога для деятельности «по предоставлению мест для краткосрочного проживания» увеличилась со 156 до 413 рублей в месяц.

Налоги для ИП по основной системе налогообложения. Как считать

У индивидуальных предпринимателей больше нет возможности платить по упрощенной системе налогообложения. И это не зависит от того, находится жилье в собственности или нет. Остался только подоходный налог, который составляет 16% (а в следующем году уже 18%), который в большинстве случаев будет все равно выгоднее, чем новый единый налог.

Также стоит понимать, что 16% платится не с выручки. Из нее вычитаются затраты (и тогда их нужно документально подтвердить), стандартные и социальные вычеты. Или нормативный вычет в 20% без подтверждающих документов, даже если ваши фактические затраты ниже.

То есть ото всей выручки необходимо будет отнять 20% и умножить на 16% подоходного налога, в таком случае вы уплатите 12,8%. Так, например, при выручке в 2000 рублей вы заплатите не 320 рублей налога, а 256.

На подоходном налоге не нужно вести бухгалтерский учет, только Книгу учета доходов и расходов. При этом необходимо ежеквартально подавать декларацию.

Стоит сказать, что из-за повышения ставки единого налога в этом году, отмены УСН и увеличением налога ОНС в следующем году, арендодателям стоит рассматривать переход с ИП на самозанятость с 1 января 2023 года, чтобы платить 10% профессионального дохода, вместо 18% ОНС.

Стоит ли регистрировать Юридическое лицо

Для обществ с ограниченной ответственностью упрощенная система налогообложения все еще доступна и можно платить 6% с выручки. Но не стоит забывать, что для ООО существует налог на вывод дохода собственника в 13%, а также расходы на юридический адрес, бухгалтерию и зарплату.

Нужен ли договор с нанимателем и кассовый аппарат

Договор может быть заключен и устно и письменно, регистрировать его в РКЦ, как при долгосрочной аренде, не нужно. Но все же письменный договор защищает обе стороны от потери денег и порчи имущества: там можно указать данные паспорта и прописать условия пребывания. Вот так может выглядеть договор:

Если вы ИП и выбрали платить по основной системе налогообложения, то вам понадобится кассовый аппарат. Потому что с 10 октября 2021 года краткосрочную сдачу в аренду убрали из списка видов деятельности, при которых кассовый аппарат не нужен. Также кассовый аппарат понадобится и с 2023 года самозанятым.

Какие еще расходы стоит учитывать

Во-первых, коммунальные платежи. Если вы не физическое лицо и в квартире нет зарегистрированных жильцов, то коммунальные услуги нужно будет оплачивать по полным тарифам. В зависимости от расхода, в месяц может выходить и 300 рублей.

Во-вторых, вы остаетесь плательщиком налога на недвижимость, даже если это ваша единственная квартира в собственности. Как посчитать этот налог и остальные подробности мы рассказывали здесь, но если это стандартная однокомнатная в Минске, то платить нужно будет примерно 32 рубля.

В-третьих, вам стоит застраховать квартиру от затоплений, пожаров и так далее. Это особенно важно, если вы собираетесь брать жилье в субаренду. Такие страховки обойдутся ориентировочно в 200-300 рублей за полгода.

В-четвертых, это расходы, которые вы будете нести в процессе деятельности: текущий ремонт, расходные материалы, уборка и стирка. Вы можете делать это сами или нанимать специалистов, от этого будет зависеть и размер расходов. О том, как подготовить квартиру для сдачи в аренду мы рассказывали в этой статье.

Читайте также: Как сдавать квартиру посуточно. Подготавливаем жилье: ремонт, техника, расходники

А чтобы сдавать квартиру более эффективно, можете воспользоваться продвижением от Domovita.by. Подробности можете узнать здесь.