В рублях средняя однушка подорожала на 70 тысяч. Рассказываем про все, что происходит с рынком: вторичка, новостройки, аренда, загородная недвижимость

Прямо сейчас рынок недвижимости переживает большое потрясение сразу по многим причинам: резкий отток платежеспособного населения; рост курса доллара, который делает любую квартиру или аренду почти в 2 раза дороже; неуверенность в том, сдадут ли строящиеся сейчас объекты; какие цены будут завтра и мысли «оставаться ли здесь жить вообще». Кратко смотрим на все, что сейчас происходит с рынком жилой недвижимости.

В первые дни войны на рынке был шок. В первую неделю активность со стороны покупателей, по данным Domovita.by, упала на 36% одномоментно. Продажа дач и домов потеряли 49% интересующихся, квартиры до 25%. Спрос на участки снизился в 2 раза.

Но после первой недели активность вернулась на уровень середины февраля. Даже более того, некоторые категории переживают большой прирост объявлений. Рынок оживает, но под большим давлением. Эксперты пророчат снижение цен, «когда до всех дойдет, что происходит» и советуют продавать поскорее. А агентства уже говорят, что «аренда за коммуналку в Минске возможна». Разбираемся, как это выглядит ситуация на каждом сегменте рынка.

Покупка и продажа квартир

В качестве иллюстрации: квартира на Могилевской за $39 900

Цены не спешат обрушиваться, но рынок продажи всегда реагирует медленно из-за больших сумм, которые будет очень больно потерять и продавцу и покупателю. Судя по потоку объявлений с еще по февральским ценам, понятно, что далеко не все осознали происходящее или боятся верить в необратимость.

Владельцам всегда больно снижать цену за квартиру если она адекватна рынку, потому что недвижимость часто рассматривают как инвестицию. (Почему так думать не стоит читайте здесь, хотя вы теперь сами все понимаете). А для того, чтобы продавать с мыслью «чтобы не потерять еще больше» настроение недостаточно паническое, несмотря на все заверения экспертов.

Общий уровень цен не снизился практически никак. Если сравнить цену квадратного метра последних двух недель с таким же периодом в конце февраля, колебание составит всего $2 на квадрат. Общее количество объявлений со сниженными ценами также не изменилось, их примерно 30% от всех опубликованных.

Снижают цены те, кто и так уже торопился с продажей и иногда те, кто уезжает без обратного билета. И это квартиры, которые и так стоили недорого, а хозяева не вкладывали большие деньги в ремонт, так что могут снижать цену безболезненно.

Но сейчас в столице можно найти невероятно дешевые варианты для тех, у кого есть сбережения в валюте. В 2020 и начале 2021 года за $35 тысяч не продавалось либо ничего, либо квартиры в старых домах без туалета посреди частного сектора в Степянке. Сейчас за $32 000 уже можно купить квартиру без отделки в Серебрянке, где можно жить первое время и без ремонта.

Но такие квартиры выгодны только тем, кто изначально собирался покупать недвижимость, и уже имеет накопленную валюту. Отдельный вопрос — как снять деньги, которые получил от продажи квартиры в период валютных ограничений и недоверия банкам. Или поменять рубли на доллары после проведения сделки, если оплата происходит наличными.

Резкий рост курса изменил стоимость средней однушки в Минске со 144 тысяч рублей до 216 тысяч. Буквально на 70 тысяч рублей — 35 официальных средних зарплат в Минске. Для всех, кто только примерялся к покупке жилья (и получает доход в рублях) она стала уже почти недоступной. Уже в прошлом году, чтобы получить 50-70 тысяч кредита нужно было иметь совокупный доход около 3 тысяч рублей в месяц. А теперь почти все кредитные программы приостановлены.

Кроме того, возросшая ставка рефинансирования увеличила платежи по уже заключенным договорам так, что выплаты составляют больше 30% годовых. Только «Белинвестбанк» сохранил ставку на прежнем уровне, но пока только до конца 2022 года.

Как реагируют застройщики

Активной реакции застройщиков тоже пока не было. Все смотрят на то, как будут развиваться события и считают, с какими потерями они столкнутся при сегодняшнем рынке и разворачивающимися санкциями.

Например, «А100-Девелопмент» приостанавливает строительство ЖК «Депо» в центре Минска. Сейчас в компании занимаются «усовершенствованием цепочек поставок и изменением управления затратами». Цены в комплексе начинаются от $2900 за квадрат (а в одном из домов от $4800).

Но некоторые частные застройщики даже начали строительство новых домов, предлагая на котловане цены от 3300, фиксированные в рублях. С таким предложением на рынок выступил застройщик ЖК «Грандхаус» со своим новым проектом, который они возводят на проспекте Дзержинского.

Государственные застройщики продают квартиры также без привязки к курсам валют. Например, в ЖК «Лазурит» все еще можно купить однушку от 3200 рублей за квадратный метр, там продают 16 таких квартир.

Отдельный вопрос — валютные рассрочки, которые щедро раздавал почти каждый застройщик. На рынке были варианты от одного года и до 8-10 лет в «Минск-Мире». Пока на этот счет ввела ограничения только Dana Holdings, зафиксировав курс евро на 5% ниже курса Нацбанка, но не менее 3,3 рублей.

Квартиры в аренду

В качестве иллюстрации: квартира на Слободской за $200 с обсуждаемым курсом

Арендаторы квартир всегда первые, по кому курс доллара ударяет на бытовом уровне. Буквально за две недели стоимость жилья за $400 выросла с 1000 до 1600 рублей, что гораздо выше медианной зарплаты беларусов даже по Минску. Разница в 600 рублей для дохода не привязанного к валюте — это существенно даже для семейного бюджета. Не считая того, что на съемных квартирах также часто живут студенты из регионов и одиночки.

На фоне роста курса резко возросло количество предложений по аренде квартир и снизилось количество потенциальных арендаторов. За те же две недели на Domovita.by выросло количество объявлений аренды на 32%.

Многие объявления фиксируются в белорусских рублях или привязываются к старому курсу валют. Чаще всего это встречается в объявлениях агентств, где понимают, что иначе сейчас сдать квартиру будет невозможно. Более того, на рынке появились квартиры от $130. Без ремонта и не в лучших районах столицы, но раньше за такую стоимость можно было рассчитывать только на комнату.

Пока речь о том, чтобы массово сдавать квартиру за коммуналку не идет. Однако снижение цен на рынке аренды уже обретает черты массовости, в том числе из-за массового отъезда за границу.

Загородная недвижимость

В качестве иллюстрации: дачный дом в деревне Новашино за $12 тысяч

Сезон продажи загородной недвижимости только начался, поэтому вариантов на рынке значительно больше, чем до этого. Но уже заметно, что в вилке от $5 до $20 тысяч появляются варианты лучшего качества, чем в прошлом году. С домами в этом ценовом диапазоне чаще всего заключают сделки, потому что их рассматривают как летние/дачные дома, где можно отдыхать и вести хозяйство в теплое время года. И стоят они значительно дешевле жилья в городе.

Теперь пределах $10-12 тысяч недалеко от МКАДа можно найти кирпичные дома построенные в последние 20 лет с частичными коммуникациями. В прошлом году за эти деньги встречались только деревянные избушки.

Вероятно, спрос на такие дома останется чуть повышенным, каким он продолжает быть уже несколько лет из-за пандемии. Предыдущие два года из страны не выезжали отдыхать из-за ковидных ограничений. Теперь же из-за санкций, резкого падения доходов в валюте относительно других стран.

Также у многих забирающих деньги из банков может складываться ситуация, когда появляется определенная сумма в валюте, которую необходимо куда-то вложить. Но на недвижимость в городе ее не хватит, вклады ощущаются как небезопасные. В таком случае есть возможность вложить деньги в землю, которая меньше всего подвержена колебаниям рынка.

Что в итоге

Мы не будем давать советов. Только констатируем происходящее с рынком прямо сейчас, чтобы понять, в какой точке мы находимся:

1. Средняя однушка в рублях подорожала уже на 70 тысяч. А это значит, что купить квартиру стало еще сложнее и стоимость в долларовом эквиваленте придется снижать рано или поздно;
2. Почти все банки заморозили свои кредитные программы, поэтому сделок будет меньше, а спрос снизится;
3. От застройщиков слышны пока только точечные реакции и робкие предложения цен, ограниченные определенной датой. Также ничего не слышно по вопросу с валютными рассрочками ни от кого, кроме «Минск-Мира»;
4. Цена аренды резко упала и стала фиксироваться в рублях. И это не временно, потому что доходы беларусов так быстро не вернутся к «довоенному» долларовому эквиваленту;
5. Загородная недвижимость будет дешеветь вслед за квартирами, но медленнее, потому что и стоимость ходовых вариантов намного меньше.

Читайте также: Однушки уже по $160. Как договариваться о снижении оплаты за квартиру