Экономика и политика постоянно взаимодействуют и оказывают влияние на различные сферы жизни и бизнеса. Эти процессы в мире и, в частности, в Беларуси являются основополагающими для изменения графиков падения и/или роста цены на недвижимость в Минске.
Чтобы составить верный прогноз на 2019 гг., стоит выделить основные факторы, влияющие на стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости и в новостройках в Минске:
- Покупательская способность населения: при уменьшении доходов снижается покупательская активность, предложение превышает спрос, и, соответственно, падает цена на жильё.
- Доступность кредитной линии (в т.ч. льготных кредитов), различные схемы кредитования.
- Себестоимость строительства жилья.
- Рост курса валют, ВВП на одного человека в РБ, цен на нефть.
- Приток или отсутствие иностранных капиталовложений.
Динамика цен на недвижимость в Минске: вторичный рынок
Период «2002-2008 гг.»
Если с 2002 г. по 2007 г. цены на квартиры в Минске повышались и носили абсолютно предсказуемый характер, то с января по июль 2008 года начался постепенный спад в стоимости вторичного жилья (до 5%). Но с августа 2008 г. вновь цены устремились вверх.
Причиной такого роста стал следующие моменты:
- Присутствие широкого выбора среди квартир в новостройках.
- Увеличение продаж объектов первичной жилой недвижимости.
- Разнообразные способы и типы кредитования от банков.
И с сентября 2008 г. после мирового финансового кризиса цены на недвижимость в Минске стали снижаться.
Таким образом, 2008 год закрыл период «процветания» ценовой политики в сфере жилой недвижимости: стоимость м² составляла 2000 USD.
Период «2009-2014 гг.»
Заметная девальвация белорусского рубля и ухудшение платежеспособности граждан РБ стали основанием для дальнейшего спада цен на квартиры в Минске на вторичном рынке и в новостройках. Общий процент удешевления стоимости квадратного метра составил 26 % в 2009 г. и представил собой в конце указанного года сумму, равную 1500 USD.
В начале 2010 года покупательская способность немножко активизировалась, однако тенденция удешевления вторичного жилья продолжалась. И к концу 2010 г. стоимость м² выглядела следующим образом:
- м² в однокомнатной квартире – 1403 USD;
- м² в двухкомнатной квартире – 1384 USD;
- м² в трехкомнатной квартире – 1366 USD;
- м² в четырехкомнатной квартире – 1307 USD.
2011 г. также продолжил «стабилизировать» цены. В итоге, стоимость метра квадратного к концу года стала такой же, как и в 2006 году – 1320 USD. Однако, из-за девальвации белорусского рубля цена жилья не изменилась в эквиваленте USD, но выросла практически в три раза в белорусских рублях.
С середины 2012 года стоимость квадратного метра вторичного жилья выросла с 1290 USD до 1350 USD.
«2015 г.»
Общая тенденция спада цен на недвижимость в Минске продолжается до сих пор. В первой половине нынешнего года средняя стоимость метра квадратного «вторички» составила:
- м² в однокомнатной квартире – 1510 USD;
- м² в двухкомнатной квартире – 1370 USD;
- м² в трехкомнатной квартире – 1270 USD.
Во второй половине 2015 года следующая картина:
- м² в однокомнатной квартире – 1450 USD;
- м² в двухкомнатной квартире – 1450 USD;
- м² в трехкомнатной квартире – 1400 USD.
Отмечается, что покупательский спрос начала года вырос на 14 % благодаря хорошему выбору и адекватным ценам от продавцов. Но из-за отсутствия кредитования и покупателей со всей суммой денег сделки на рынке недвижимости сейчас больше представлены таким видом как «обмен квартиры на другую с доплатой».
Специалисты утверждают, что возможен еще небольшой спад (до 2-х %) стоимости квадратного метра вторичной недвижимости в Минске. Однако стабилизация стоимости рядом. Среди основных причин, по которым больше не будет таких ценовых падений, можно выделить следующие:
- На законодательном уровне принято решение строительства арендного жилья. Это значит, что рынок приватизированного жилья в Минске становится всё меньше и меньше.
- Кроме этого, строительство жилой недвижимости (для льготников, например) планируется перенести за пределы Минска – в города-спутники.
В целом, за последние несколько лет можно изобразить следующую таблицу-график «Динамика цен квадратного метра на недвижимость в Минске (вторичное жилье) за период 2013-2019 гг.»:
Период «2017-2018 гг.»
На 3 октября цены на вторичном рынке жилья в столице выглядят следующим образом:
- м² в однокомнатной квартире – 1202 USD;
- м² в двухкомнатной квартире – 1160 USD;
- м² в трехкомнатной квартире – 1108 USD;
- м² в четырехкомнатной квартире – 1122 USD;
- м² в пятикомнатной квартире - 1105 USD.
«2019 гг.»
На 25 апреля цены на вторичном рынке жилья в столице выглядят следующим образом:
- м² в однокомнатной квартире – 1 451 USD;
- м² в двухкомнатной квартире – 1 358 USD;
- м² в трехкомнатной квартире – 1 328 USD;
- м² в четырехкомнатной квартире – 1 244 USD;
- м² в пятикомнатной квартире - 1 369 USD.
Цены на вторичном рынке жилья белорусской столицы стабилизировались. За последнюю неделю индекс цен на квартиры в Минске не изменился и составляет 1343 USD за м2.
На вторичном рынке намечается новая тенденция — третью неделю подряд предложение квартир обновляет максимум с начала года. За последние 7 дней выставленных на продажу объектов стало больше на 1,2%. Ощутимо выросло предложение 1-комнатных квартир (+3,2%), трех- и четырехкомнатных стало больше на 1%. Для «двушек» неделя прошла без изменений.
Цены на квартиры в новостройках в Минске
Первичный рынок недвижимости Минска активнее. Наибольшее снижение стоимости квадратного метра наблюдается в долевом строительстве панельных домов.
По расчетам экспертов прогноз до конца 2019 года цен на недвижимость остается не самым радужным, в течение всего года будет отмечаться небольшой спад, но летом стоимость жилых и помещений увеличится.
Наступление нового 2019 года рынок недвижимости Беларуси встретил повышением цен. Такая динамика отмечается для вторичного жилья, в то время как новостройки немного выигрывают, хотя и здесь наблюдается общий спад покупательской способности.
Средняя цена квадратного метра квартир в новостройках Минска выросла на 0,2% и составила 1266 $/м2. С начала года было лишь три случая роста цен на первичном рынке жилья, среди них две последние недели.
