Сдать квартиру не снижая цену ниже рынка: 5 советов для арендодателей

С начала марта количество сдаваемых в аренду квартир выросло на всех сайтах поиска недвижимости в 2-3 раза, в том числе на Domovita.by. Несмотря на кульбит курса, который почти вернулся на прежние значения, на рынке все также очень много квартир. Они сдаются по уже сниженным ценам, но все еще не находят своего арендатора.

И дело не только в том, что остаются дорогие квартиры. Однушки по $170-200 (что по курсу сейчас буквально от 480 рублей) десятками висят в объявлениях, и их никто не снимает. Поэтому разбираемся, какие звезды должны сойтись, если вы хотите сдать квартиру.

Это не означает, что нужно идти на все уступки жильцам, сбрасывать цену еще больше. Но стоит создать базовые условия привлекательности квартиры для арендаторов.

Советскую стенку на помойку

В одно- и двухкомнатных квартирах с небольшими площадями никому не нужна огромная югославская стенка шкафов из 1979 года, которая занимает треть комнаты. Тем не менее в 7 из 10 объявлений можно найти такую, да еще и с вещами, которыми арендатор никогда не будет пользоваться.

Вместе с этим в комнатах стоят диваны, кресла, старые телевизоры с массивными подставками. Пространства просто не остается. И все это нельзя ни выбросить, ни вывезти, ни разобрать и сложить в какой-нибудь подвал, чтобы купить замену.

Понятно, что арендаторы с полным комплектом мебели, которые они перевозят вместе с собой — вещь редкая. Но мебель можно оставлять частично по запросу, а не держаться за «хорошую вещь», когда такие отдают на барахолках бесплатно, лишь бы вывезли самостоятельно. За 100 рублей можно найти даже полный комплект под названием «стенка советская неубиваемая».

Квартиры снимают годами. И все в одной и той же обстановке, которую невозможно поменять. И если вы хотите, чтобы у вас был один арендатор, а не поиски новых каждые полгода или год, то стоит сделать так, чтобы им было там приятно жить. Так что укажите в описании, что готовы рассматривать вариант, где уберете ненужную мебель. Так квартира станет значительно привлекательней.

В качестве иллюстрации: однокомнатная на Каховской за 550 рублей

Дайте переклеить обои

Если квартира требует косметического ремонта, то предложите его сделать в счет оплаты аренды на материалы или пополам. Хоть как-нибудь, если жильцы в этом заинтересованы. Многие квартиры сдаются если не с «бабушкиным», то с ремонтом, который делался в нулевые-десятые года. Звучит, как будто вчера, но прошло уже 10 лет. Иногда такая отделка сохраняется прекрасно, но чаще всего требует обновления.

И это не обязательно большие вложения в дорогие материалы. Обои можно покрасить, с деревянных полов снять коричневую краску и отшлифовать, паркет восстановить. И нет причин, по которым арендаторы не справятся с этим, следуя гайдам из Ютуба. Даже если жильцы съедут, то в следующий раз квартира будет либо сдаваться дороже, либо быстрее, в зависимости от желания владельца.

Сделайте полное описание

Если не хотите по сто раз в день отвечать по телефону или в чате на одинаковые вопросы и сделать аренду максимально прозрачной по условиям, просто укажите в описании все ответы, которые обычно беспокоят арендаторов:

1. Прописан ли кто-то в квартире. Если нет, то какими выходят коммунальные платежи;
2. Сдается ли по договору;
3. Есть ли залог и как он оформляется: в счет последнего месяца или отдельно с возвратом при выезде;
4. В какой валюте берете оплату. Вариантов может быть множество: только доллары, в рублях по курсу Нацбанка, по курсу определенного банка, по фиксированному курсу или в рублях;
5. В каком состоянии сдается, можно ли вывезти мебель и сделать ремонт;
6. Рассматриваете ли жильцов с детьми и животными (если да, то уточните с какими).
7. Требование к самим жильцам, если они есть: пара, семья, не студенты.

Это главные вопросы, которые задаст любой арендатор в первом же сообщении или при звонке, если ему не все равно, где жить и сколько платить за квартиру. Ответить на них можно сразу в описании, а все детали уточнять уже на просмотре.

Кроме этого обязательно сделайте и опубликуйте фотографии всех комнат. Квартиры с описаниями, но без фото, сразу пролистываются. Также вкладку с объявлением закроют, если на фотографиях не понятно, какая планировка у квартиры, нет фотографий санузла или кухни, второй комнаты, а также, если вы предлагаете скинуть фото в ЛС. Никто не хочет играть в «кота в мешке» и тратить свой вечер на поездку в другую часть города.

В качестве иллюстрации: однокомнатная на проспекте победителей за $220

Что делать с ценой, когда ниже уже некуда

В дорогом сегменте еще есть куда снижать цену, если в дешевом она уже почти достигла дна. Но и это может не помочь. Так происходит потому, что доллар как будто и вернулся на прежние значения, но мы все увидели, что он может быть очень дорогим. Аренда буквально за неделю вырастает с 1000 рублей до 1600, если вы платите в эквиваленте или валютой, а зарплата остается на месте, если не падает.

В апреле доллар продают по 2,8 рубля, но все это благодаря российскому Центробанку, местным ограничениям, отсутствию импорта в некоторых сегментах из-за санкций. А сколько будет через месяц, два или три мы не знаем.

Если вы хотите сдать квартиру надежно и надолго, фиксируйте оплату в рублях. К уверенности, что курс будет изменяться, а вы — получать неизменный доход, стоит добавить факт рублевых зарплат арендаторов, которые просто съедут, расторгнув договор. А съезжать им хочется не больше, чем вам искать других, теряя деньги за время простоя.

В качестве компромисса можно заключать договор на полгода с фиксированной рублевой оплатой, а потом пересмотреть условия для следующего договора.

Сдавайте квартиру самостоятельно

Чаще всего агенты разместят объявление на тех же серверах, что и вы. С вашими же фотографиями и с таким же описанием, которое вы могли бы написать самостоятельно, если просто ответите в нем на самые частые вопросы арендаторов, которые указаны выше.

Если вы не хотите принимать звонки, и делать все это самостоятельно — это ваше право. Но арендаторам это обойдется от 250 до 300 рублей, которые они совершенно не хотят отдавать. И дело здесь даже не в деньгах, а в отсутствии работы, за которую бы здесь можно было заплатить. Арендаторы находят объявления сами и встречаться на просмотре будут именно с собственником. А договор на квартиру типовой и несложный, его можно скачать на сайте РКЦ заранее или заполнить сразу на месте.

Поэтому, при прочих равных, между объявлением поданным через агентство и от собственника, выберут собственника.

В качестве иллюстрации: двухкомнатная на Киселева за $400

Что в итоге?

Не обязательно снижать цену еще больше, если вы хотите сдать квартиру, попробуйте пойти навстречу арендатору с другой стороны:

1. Разрешите и поспособствуйте в том, чтобы убрать ненужную мебель и сделать минимальный ремонт, если это требуется;
2. Ответьте на все вопросы заранее еще в описании к объявлению и обязательно сделайте фото всех комнат, это облегчит коммуникацию;
3. Фиксируйте оплату в рублях, люди с рублевыми зарплатами находятся в очень подвешенном состоянии по аренде;
4. Не сдавайте через агентства, пожалейте 300 рублей вашего арендодателя или он пожалеет их в пользу другого объявления.

Читайте также: Как сделать скидку квартиросъемщику и ни рубля не потерять. Рассказываем про налоговую льготу