Продать квартиру в Беларуси, если находишься за границей. Как собрать документы и заключить сделку из другой страны

После августа 2020-го до сих пор продолжается большая волна миграции. Люди уезжают, но квартиры здесь. Поэтому собрали в одном тексте информацию о том, как продать квартиру, если находишься в другой стране. Помогла в этом специалист по операциям с недвижимостью агентства «Гарант Недвижимость» Ирина Марголина.

То, что квартира «стоит и денег не просит» на самом деле неправда. Поэтому разберемся, как продать жилье, если вы не в стране. Есть два сценария: вы либо гражданин Беларуси, который уехал из страны и живет за границей, либо гражданин другого государства с недвижимостью в этой стране. Здесь действуют немного разные правила, так что подробно расскажем о каждом сценарии действий.

Навигация:

1. Если вы гражданин Беларуси
2. Если вы гражданин другой страны
3. Контроль за сделкой и регистрация
4. Что с деньгами
5. Итоги — коротко

Если вы гражданин Беларуси

Можете приехать на сделку

Вы уехали в другую страну, но остаетесь гражданином Беларуси. Идеальный вариант, если можете приехать на сделку. Потому что покупка по доверенности всегда вызывает у покупателей тревогу. В этом случае все просто: переговоры ведете по скайпу, а квартиру и документы показать сможет агент, если под расписку передать ключи и документы. А также при этом сделать опись имущества, чтобы и вам и агентству было комфортно работать. В итоге потребуется только приехать на саму сделку, поставить подпись и получить деньги.

Не можете приехать на сделку, но решили продавать еще до отъезда

Допустим, что вернуться для того, чтобы заключить сделку, не сможете. А продать квартиру из-за границы планируете заранее. Тогда перед тем, как уехать, стоит сходить к нотариусу, чтобы оставить доверенность с правом продавать, управлять недвижимостью близкому человеку. Это не обязательно должен быть родственник, здесь важно, чтобы вы человеку доверяли.

У нотариуса уже есть шаблон доверенности, но постарайтесь подробно расписать все полномочия, которыми будет обладать доверенное лицо, чтобы уменьшить риски возможных споров.Стоит включить сюда все вопросы, начиная от сбора документов до права подачи права управления банковскими счетами. Подробно можно обсудить это с агентом, если вы пользуетесь его услугами. А также с нотариусом на месте, но не стоит ожидать, что он продумает за вас все ситуации.

При такой продаже также потребуется передать комплект оригинальных документов на квартиру: техпаспорт, правоустанавливающий договор, в котором указано на каком основании человек стал собственником (это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации, либо вступление в наследство), а также свидетельство о госрегистрации. Если свидетельства нет, то необходимо поставить в БРТИ штамп на договоре, что сделка зарегистрирована в едином кадастре (такое может быть, если квартиру покупали давно). В случае, когда объектом сделки выступает дом, то нужно добавить свидетельство о регистрации на землю.

Вместо вас на сделке будет присутствовать ваше доверенное лицо, именно его подпись будет стоять на договоре купли-продажи.

Не можете приехать и не думали о продаже заранее

Если возникает ситуация, где собственник решил продать квартиру уже за границей (уже будучи за границей) и не планирует приезжать на сделку, то он обращается либо в консульство, либо к нотариусу по месту пребывания.

Все так же выписывает доверенность на близкого человека в Беларуси и отсылает ее почтой. Доверенность может быть даже на иностранном языке, только тогда на месте нужно будет сделать перевод с апостилем. Кроме этого необходимо будет предоставить оригиналы документов на квартиру при заключении сделки.

В остальном процесс будет проходить так же, как в предыдущем пункте. Агентство или доверенное лицо найдет покупателя и заключат сделку без вашего участия или с непосредственным контролем в мессенджерах или по видеосвязи.

Если вы гражданин другой страны

Чаще всего такие сделки проводят с квартирами, которые достались по наследству родственникам из другой страны. Но все те же правила будут работать, если вы уехали и сменили гражданство.

Идеально, если есть близкие родственники или друзья в стране. Тогда доверенность для сбора документов, позволяющих провести сделку: различные справки, разрешения, декларации, можно выписать на них. Однако если их нет, то это может взять на себя и агент. Сбор разрешительных документов, которые позволят провести сделку, не относится к риелторской деятельности. И такую доверенность вполне законно выписать на агента, если он согласится. Агентство «Гарант Недвижимость» похожие сделки уже проводило.

Вам все еще нужен стандартный список документов на квартиру:

• Техпаспорт
• Свидетельство о регистрации
• Правоустанавливающий договор (о вступлении в наследство)

Но также нужны и другие документы. Важное здесь — это налоговая. На сделку нельзя прийти, если нет справки об отсутствии задолженности. Поэтому сначала нужно заплатить налог, а потом заключать сделку, а не наоборот.

На самом деле, если вы не уверены в точной цене, то перед сделкой в декларации можете указать любую предполагаемую стоимость квартиры, подойдет даже 100 рублей. Тогда вы заплатите только 13 рублей налога. Но в течение месяца после продажи вы должны будете оплатить все по фактической стоимости.

Граждане Беларуси не платят налог, если это не вторая продажа за пять лет. Но если вы не гражданин, то придется заплатить налог сразу в двух странах. Проверьте, есть ли ваша страна в перечне заключивших договор о двойном налогообложении. Например, в Украине налог составляет 18%, а у нас 13%, но между государствами действует соглашение, поэтому здесь необходимо будет заплатить 13%, а там только 5%.

Чтобы сэкономить, можно заказать справку об оценочной стоимости на момент вступления в наследство в БРТИ. Она готовится в течение недели и стоит около 200 рублей. Но она позволяет заплатить налог не с полной стоимости квартиры, а с разницы между стоимостью квартиры на момент продажи и её стоимостью на момент вступления в наследство. Допустим, квартира на момент вступления в наследство стоила 54 тысячи по оценочной стоимости, а продали за 60 тысяч. Тогда налог платится с разницы в 6 тысяч, а не со всей суммы в 60 тысяч.

После того, как все документы будут собраны, а покупатели найдены, то вам все равно придется приехать на сделку или выписать доверенность на человека, которому доверяете. Без этого продать квартиру просто невозможно.

Но так как сейчас есть ограничения на въезд в страну, то необходимо как-то не попасть на карантин. При этом командированным не предписывают карантин. Агентство может отправить в погранкомитет приглашение на сделку и тогда продавцу не придется провести две недели на карантине.

Контроль за сделкой и регистрация

Когда вы продаете недвижимость по доверенности, это не значит, что вы полностью лишаетесь контроля за жильем и сделкой. Юридически вашей недвижимостью (в рамках полномочий, указанных в доверенности) распоряжается доверенное лицо. Но по факту клиенты все равно захотят поговорить с владельцем жилья, потому что остается элемент недоверия.

Если работать с агентством, то в этой схеме продажи доверенное лицо будет выполнять сугубо юридическую функцию. Человек придет на сделку и поставит подпись на договоре. Поиском клиентов и показом может заниматься агентство, а вы сможете подключаться к переговорам по видеосвязи или в мессенджерах.

Также в агентстве под роспись можно оставить на хранение и оригиналы документов. Без них доверенное лицо не сможет продать квартиру, то есть сделка будет защищена с нескольких сторон. Но стоит отметить, что агенты не могут выступать в качестве доверенного лица. Это тоже страховка от мошеннических схем.

Если вы решите отозвать доверенность, то это можно сделать послав письмо с заявлением нотариусу. Кроме этого, хотя это в большей степени касается покупателей, стоит проследить за тем, чтобы в день сделки доверенность была действительной. Проверить можно на сайте Белорусской нотариальной палаты.

Еще один важный момент — регистрация. В Беларуси нельзя выписаться в никуда. Более того, нельзя продать квартиру, если в ней кто-то прописан. А от всех зарегистрированных людей нужно получить согласие на продажу. Если вы все еще прописаны, то вам необходимо сделать паспорт серии PP, который позволит иметь только временную регистрацию.

Что с деньгами

В генеральной доверенности обычно указывают, что доверенное лицо может распоряжаться счетами. И тогда деньги поступают на счет человека, который является доверенным лицом, а уже после этого он переведет их на ваш заграничный счет.

В Беларуси запрещены расчеты в валюте между физическими лицами. Хотя даже внутри страны мы считаем стоимость недвижимости в долларах. Это основная преграда для того, чтобы перевести деньги сразу на счет владельца и прописать это в договоре.

Здесь на помощь приходят услуги банков с индивидуальными курсами. Например, Альфабанк предоставляет услугу «Безопасный платеж», где на каждой стороне сделки открывают по два счета (валютный и рублевый). Покупатель кладет деньги свой валютный счет, их переводят в рублевый по индивидуальному курсу, перечисляют на рублевый счет продавца, а потом по тому же курсу переводят в доллары.

Стоимость услуги будет зависеть от стоимости квартиры: чем она выше, тем ниже платёж. Так, при цене в $40 тысяч, вы заплатите банку 160 белорусских рублей. А при цене в $70 тысяч — 130 рублей.

Итоги — коротко

• Продать квартиру можно только по доверенности, либо лично приехав на сделку, иначе ее просто не зарегистрируют;
• Если продаете по доверенности, то все документы и счета находятся в распоряжении вашего близкого человека, но со стороны сделку будут контролировать агентство и недоверчивые покупатели;
• Чтобы продать квартиру, обязательно нужно прописаться в другом месте или сделать паспорт серии PP;
• Главные документы при продаже для граждан РБ: техпаспорт, правоустанавливающие документы и свидетельство о регистрации;
• Для иностранцев необходимо заплатить налог, но есть способы его уменьшить;
• Иностранные граждане могут обратиться к агенту, чтобы он собрал все необходимые документы, однако на сделку они обязаны будут явиться лично или оформить доверенность на третье лицо;
• В Беларуси запрещены расчеты в валюте, поэтому, чтобы не терять на разнице курсов, стоит прибегнуть к банковским услугам с индивидуальными условиями платежей.

Фотографии приведены в качестве иллюстрации. Иточник: govorim.by, gkx.by

Читайте также: Как работают агенты недвижимости, сколько это стоит, и как нужно подходить к выбору дома или квартиры

А чтобы продавать квартиру более эффективно, можете воспользоваться продвижением от Domovita.by. Подробности можете узнать здесь.