​Зачем нужны агенты для покупки недвижимости, сколько это стоит и как нужно подходить к выбору — подробно

Зачастую покупатели не понимают, зачем им агент. Ведь найти объявление, посмотреть ремонт и расспросить владельца можно самим. И это так, большинство сделок проходит без проблем. Попросили агента рассказать, в чем заключается работа и сколько это стоит.

—

Меня зовут Марина Гордейчик. Я агент по операциям с недвижимостью. Работаю в АН «Квадратный метр», город Минск. Родилась и выросла в Минске, поэтому город и пригород знаю, как свои пять пальцев. В продажах порядка 19 лет, из них 9 лет работаю в недвижимости.

Вот вопросы, которые мне часто задают:

1. Зачем нужны агенты и риэлтеры, когда можно покупать и продавать самим?
2. Как происходит подбор вариантов? В чем будет заключаться ваша работа?
3. Сколько будет стоить ваша услуга, как специалиста, если мы сами нашли квартиру (комнату, дом, коттедж, дачу), которую продают собственники? Мы хотим получить полную проверку документов по данному объекту, заключить Договор на риэлтерские услуги и провести сделку в БТИ.
4. За что платят покупатели агентству недвижимости, если не заключали договор на подбор вариантов, а нашли сами квартиру (комнату, дом, коттедж, дачу), рекламируемую агентством в интернете на специализированных порталах?

Стоимость

Начнем с простого — цены. Существует постановление Совета Министров, которое регулирует ставки и цены на услуги агентов.

В тарифах есть пункт №9: «Услуги по подбору вариантов сделки с объектом недвижимости»:

• • Квартира (комната, доля) — 45 базовых, 1305 рублей;
• • Жилой дом — 60 базовых, 1740 рублей;
• • Земельный участок — 45 базовых, 1305 рублей;
• • Гараж — 20 базовых, 580 рублей;
• • Объект нежилого фонда — 90 базовых, 2610 рублей.

«Услуги по оказанию помощи в подготовке (оформлению) документов, связанных с регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Сюда относится сделка, которую чаще называем «Готовый вариант» – это когда Продавец (собственник) продаёт сам, не привлекая АН, но согласен провести сделку по отчуждению объекта недвижимости через АН.

• Пункт 12: 5 базовых величин — Услуга по осмотру объекта недвижимости с письменным оформлением акта осмотра объекта недвижимости с указанием на косметические дефекты, наличие перепланировок (отступлений от характеристик, указанных в техническом паспорте на объект), а также достоинств, которые должны быть сохранены по договоренности сторон.
• Пункт 13.1: 10 базовых величин - Предварительный договор.
• Пункт 5.1: 30 базовых величин - Подготовка документов к сделке, все проверки.
• Пункт 4.1: 15 базовых величин - Проведение сделки в БТИ со срочной регистрацией.

(Одна базовая с 1 января 2021 составляет 29 рублей)

За что платит покупатель?

Достаточно часто покупатели сами ищут, находят и впоследствии обращаются за помощью в оформлении документов по квартире, которую собственники продают самостоятельно без агентства. У них (покупателей) есть сомнения в истории данной квартиры, хотят, чтобы для них проверили и подготовили документы, помогли провести сделку в БТИ.

Многим людям, покупающим недвижимость впервые, страшно совершать сделку без помощи специалиста. Они чувствуют себя не совсем комфортно в том пруду, где никогда не плавали. В голове много вопросов, но нет ответов, не знают с чего начинать. Как правильно составить предварительный договор, какую денежную сумму давать и в виде чего. Это аванс или задаток? В чём здесь отличие?

Возможно кто-то посмеется, читая это. Но постоянно работая с нотариусами, узнала, что есть серьёзные изменения в нашем законодательстве по поводу правильного оформления этих документов в случае обращения в суд для возврата денег, данных под покупку объекта, если изменились обстоятельства как у продавца, так и у покупателя.

Какой набор документов необходимо для проведения сделки, какие именно справки попросить, чтобы проследить историю объекта. Кто должен давать согласие на продажу, а кто отказ? Да и если никогда не сталкивались с покупкой недвижимости, то, в принципе, что и как проверять, на что обращать внимание. Опять же, как выяснить кто был зарегистрирован ранее, поменял регистрацию или нет, и кто зарегистрирован на день продажи, куда планируют перерегистрироваться, в какие сроки. Как это всё совместить с продажей и покупкой. А вдруг владельцы не захотят менять регистрацию после продажи, пообещают и не сделают. Что тогда с этим делать? А если недвижимость наследственная, то как проверить сколько реальных наследников? Сейчас их двое, а вдруг есть третий или четвёртый, как здесь быть?

Иногда сомнения вызывает то, что собственники не обратились за помощью в агентство недвижимости – может есть что скрывать? А как передать деньги? Ведь все сделки должны проходить в белорусских рублях, а собственники отказываются и говорят, что в итоге им нужны деньги в эквиваленте. Кто должен оплачивать конвертацию? Или можно перевести со счёта на счёт?

Конечно сейчас есть достаточно много информации об этом в интернете, правда зачастую противоречивой. Однако есть же истории с судебными последствиями. Поэтому звонят просят о помощи. Агентства недвижимости предоставляют эту услугу – она называется «Готовый вариант». Стоимость – 60 базовых.

Всегда задается вопрос:

— Можно ли дешевле?

— Если вы хотите полную проверку документов по данной квартире и заключить договор на риэлтерские услуги, провести сделку в БТИ со срочной регистрацией, тогда 60 базовых – 1740 бел.рублей.

Все Агентства недвижимости ежегодно заключают договор обязательного страхования ответственности за причинение вреда в связи с осуществлением риэлтерской деятельности с Белорусским Республиканским унитарным страховым предприятием «БЕЛГОССТРАХ».

— Ежели вы хотите дешевле, тогда не получите весь пакет услуг. Можно и бесплатно, но самостоятельно.

Когда я начинала работать в недвижимости, рынок рос. Услуга на подбор вариантов и последующее оформление объекта через АН была весьма востребована. Никто не отказывался, заключали договор и оплачивали по результату.

Сейчас многие отказываются от этого. А если и просят помощь, то в итоге, чаще всего, не хотят платить по базовым. Именно поэтому многие специалисты не сильно спешат помогать интересантам — покупателям. В основном за работу по подбору вариантов берутся стажёры — начинающие агенты, которым необходимо приобретать опыт. Ни один опытный специалист не согласится работать бесплатно. Давайте разберемся так ли уж необходимы услуги специалистов в данном случае.

Как выбирать самостоятельно

В настоящее время стало проще заниматься поиском недвижимости самостоятельно. Есть специализированные порталы недвижимости — найти квартиру не сложно. Есть даже курсы: «Как ударить по самолюбию продавца и снизить стоимость объекта недвижимости на 20-50% ниже рынка и заявленной стоимости». Поверьте, такая агрессивная стратегия не работает.

Вы быстрее оттолкнёте продавца от себя, чем выведите его на компромиссное решение. Не стоит тратить свое и чужое время, слушая и впоследствии используя знания, полученные на этих курсах. Такие интересанты-покупатели ничего не добиваются, получаются только обиды и оскорбления, но точно не покупка понравившегося объекта. Не стоит задавать такой любимый всеми покупателями вопрос: «Какая ваша окончательная цена?» Или «За сколько готовы отдать?» Ну кто же в здравом уме и полной памяти скажет? Я всегда советую своим продавцам называть ту стоимость за которую продаем. «Мы конечно готовы к определённому торгу, ну… например на шоколадку и даже не на «Алёнку», но всё же хотим услышать ваше предложение, как покупателей». Но всё-таки такие вопросы правильней обсуждать, ежели объект вам понравился и в случае подходящей обеим сторонам стоимости. Если это праздный вопрос, тогда лучше поблагодарить за показ и ретироваться в поисках лучшего для вас объекта.

На просторах интернета есть масса информации о ситуации на рынке недвижимости – берутся интервью у специалистов рынка, пишутся статьи, которые в некотором смысле двигают рынок недвижимости в ту или иную сторону. И вы можете ориентироваться на это. Но на мой взгляд, ежели вы хотите купить себе квартиру (дом, коттедж, комнату), то обращение к специалисту будет не лишним.

Есть много нюансов в продаже квартир (комнат, долей, домов, коттеджей). И не все покупатели понимают риски, которые порой им предлагают. Да и торговаться специалисты умеют гораздо лучше. По крайней мере я могу определить реальную стоимость каждого объекта на сегодняшний день — не завышенную и не заниженную.

Как правило, покупатели обращают внимание на локацию, инфраструктуру, состояние квартиры, подъезда, вид из окон, интересуются кто соседи. Ну а что еще спрашивать? Все вроде так. Однако специалист обратит внимание еще и на другие вещи, о которых многие покупатели даже не задумываются, когда выбирают квартиру либо дом для жизни. Я же смотрю на объект иначе, у меня формируется все комплексно, как-то сразу, конечно срабатывает многолетний опыт. Помимо внешнего осмотра, есть и другие, не менее важные вещи.

Вот примеры:

1. Квартира строилась с привлечением льготного кредита, (тогда эту сделку должен одобрить Исполком);
2. Земельный участок выделялся, как нуждающимся. Дом строился с привлечением льготного кредита;
3. Квартира под залогом у банка – не завершена приватизация;
4. Собственник недееспособный. Может ли он продавать, при каких условиях;
5. Собственник несовершеннолетний ребенок;
6. Квартира (комната, доля, дом, коттедж, дача) строилась, приобреталась, приватизировалась в браке. Кто должен давать согласия;
7. Объект начали строить до брака, получили Свидетельство о регистрации уже в браке. Либо наоборот – строили в браке, но завершили и ввели в эксплуатацию, получили документы со свидетельством о регистрации уже после развода — здесь весьма скользкая ситуация;
8. Собственник, либо один из участников приватизации (вступил в наследство, зарегистрирован в продаваемом объекте) состоит на учёте в психоневрологическом диспансере. Как это выяснить, если на вид все в порядке? Возможно ли провести сделку с таким человеком;
9. Семья продавцов состоит в СОПЕ, как неблагонадежная семья;
10. Квартира, полученная от застройщика взамен, в связи со сносом жилого дома.
11. На отчуждаемую (продаваемую) недвижимость наложен арест. Причин может быть несколько. Самая решаемая, это когда взяты деньги в долг под залог недвижимости. Если недвижимость под судебным арестом, то высока вероятность, что купить её нельзя.

Этот список нескончаем. Могу приводить бесконечное количество историй продаж. Даже с новостройками, порой бывают нюансы с продажей. Сколько работаю, столько сталкиваюсь с самыми разными нестандартными ситуациями. Не всю недвижимость, которую в своё время брала в продажу, довели до сделки. Порой, выяснялись нюансы, которые было невозможно обойти законно. Но зачастую, когда Собственники продают сами, они либо по незнанию, либо специально скрывают важную информацию. Поэтому, задумайтесь настолько ли высока стоимость услуг АН? Может риски гораздо выше и потеря купленной самостоятельно недвижимости будет более болезненной, чем 60 базовых.

Вот пример. Квартиру приобрели или приватизировали в браке, то есть это совместно нажитое имущество. Для продажи необходимо согласие обоих супругов и всех зарегистрированных совершеннолетних в этой недвижимости людей. Но представьте, что супруги давно развелись и разъехались. Бывший супруг обязан дать согласие на продажу, если это было совместно нажитое имущество. Таковое согласие не требуется если: до развода был заключен Брачный договор, квартира была получена в наследство или по Договору дарения.

Чем еще занимаются специалисты агентства недвижимости

У специалистов АН есть мультилистинг, с помощью которого можно быстро и качественно, потратив с пользой дела время, найти необходимые объекты по заявленным параметрам. Посмотреть сколько времени продается объект, как и насколько понижали или повышали стоимость – короче историю продажи объекта. Есть возможность посмотреть за какую стоимость были проданы похожие объекты в течении определенного времени. Это позволяет лучше ориентироваться в рыночной стоимости.

Есть ещё не менее важный момент в покупке недвижимости – сомнения. Они часто гложут покупателя – а не переплатил ли я, а может что-то упустил, а вдруг что-то пойдёт не так? А все ли продавцы здоровы? Ох, как же мне страшно!!! А вдруг пока буду ехать на сделку меня хватит Кондратий? А как же я поеду в БТИ с деньгами? И разные другие переживания. Именно специалисты вас поддержат, успокоят, развеют сомнения – помимо того, что предоставляем услуги по покупке и продаже, консультируем на каждом шагу, являемся вашими психотерапевтами.

Также есть возможность оказать необходимые и дополнительные услуги:

• Дать грамотную консультацию по получению кредита и оказать помощь в оформлении документов.

• Провести сделку купли-продажи в БТИ не потратив ни лишней секунды вашего времени. Все четко расписано поминутно: БТИ, расчет через Банк, БТИ – получение Свидетельства о регистрации.

• Оказать помощь во взаимно удобных и выгодных расчетах при купле-продаже недвижимости, не нарушая законодательства и получая денежные средства в необходимой валюте.

• Решить вопрос по перерегистрации собственников до или после сделки. Например, так, чтобы не поднялась коммунальная оплата пока никто не будет зарегистрирован.

• Установить сроки переезда и освобождения, сдачи квартиры (комнаты, дома, коттеджа, дачи), передача всех коммунальных платежей, чтобы не осталось долгов.

• Проконсультировать как правильно оформить перерегистрацию по новому месту жительства без потери времени. Как и где, не нарушая законодательства, оформить регистрацию на полгода, год, если выезжаете за пределы РБ, а недвижимость уже продали.

• Сделать качественный ремонт с помощью опытного дизайнера, либо косметический ремонт, без потери времени и денег.

• Помочь с переездом – есть специалисты по переездам по РБ и любую другую точку мира.

Главная ошибка покупателя. Мнение

Главная ошибка покупателей, которые выходят на рынок недвижимости в поисках квартиры (комнаты, дома, коттеджа, дача) – все поголовно считают, что свою мечту надо искать долго. Очень долго. Не менее полугода. Особенно сейчас, когда рынок недвижимости падает. У специалистов нет этого времени – мы не можем себе позволить тратить этот невосполнимый ресурс на ваши космические путешествия.

Потому что, если вы толком не знаете, что вам надо, не определили свои потребности и границы, то ваша мечта абстрактна. Вы как ёжики в тумане, бродите по рынку недвижимости без конкретной цели и задачи. Ночами сидите в интернете, мониторите рынок, тратите свои силы и нервы, а главное свое время - самый важный и невосполнимый ресурс.

Впоследствии вы устаете и покупаете уже не мечту, а просто квартиру. Порой уже не ту, что хотели. А почему? Да потому что пока были Туристами-интересантами, растратили весь свой драйв. Ушло с рынка то, что вроде и понравилось, а больше такого уже и нет. Вы хотели опустить стоимость, не получилось. Вы обиделись, другие этот объект купили. И вот вы ищете опять такую же, с перламутровыми пуговицами, но покупаете с кнопками и в горошек. Я всегда говорю Интересантам:

«Подходите к просмотру объекта внимательно, с высоким чувством, как будто примеряете свадебное платье, либо костюм. Чтобы не только нравилось, но было легко, комфортно, дышалось, хотелось. Почувствуйте энергетику. Походите не спеша, присядьте на диван, в кресло либо на стул, представьте себя в этой квартире (комнате, доме, коттедже, даче) хозяевами, поговорите с продавцами.

Не принимайте спонтанных решений. Переспите ночь, а проснувшись утром, представьте себя там, где вам вчера было хорошо. И даже если это первая квартира, в которую вы вошли, она ваша. И даже если по стоимости несколько выше, чем планировали – это не так важно, главное, что вы хотите там жить. Если же вы пришли на просмотр, и вам не нравится, ну не то совсем, вежливо поблагодарите хозяев за гостеприимство и уходите, не сожалея».

Недвижимость, которую вы покупаете сегодня, не обязательно, что это навсегда. Жизнь – штука весьма изменчивая. Покупая сегодня здесь и сейчас, ты не знаешь, что будет завтра либо через пару лет. Как сказал Боб Дилан: «Нет ничего более стабильного, чем переменчивое». Поэтому покупайте недвижимость без долгого прицела. Именно ту, которая вам лучше всего подходит сегодня.

Прекрасный пример. Продавала в сентябре 2020 года дачу в Узборье, в первый же день приехали три семьи. Был чудесный теплый солнечный день, в саду необыкновенно пахло яблоками и опадающими листьями. Первые Интересанты приехали, пробежались по дачному участку, зашли в дом и вышли. Вторая семья немного дольше походила с кислыми лицами. Третья семья пришла с явным интересом. Долго ходили, смотрели, задавали массу вопросов, посидели в саду на качелях, мы угостили их яблоками и дали с собой.

Поговорили о стоимости, что оставляют хозяева из мебели, поспорили про кресло-качалку, которое стояло на втором этаже и очень понравилось Павлу. Через пару дней они позвонили, приехали еще раз посмотреть с другими родственниками. И опять уехали с полными мешками вкусных дачных яблок. В третий раз приехали со специалистом оценить качество дома. Павел не приехал, но попросил супругу привезти домой яблок из его сада. Тогда я поняла, что ещё чуть-чуть и дача будет продана. Так и случилось.

Примерно через месяц после сделки я встретила этих покупателей в магазине. Они всё ещё были в восторге от дачи. И знаете почему? Просто они знали, что ищут, у них не было цели объехать по периметру всю Беларусь, искать иголку в стоге сена. По их словам, наша дача была первой с чего начали смотреть, после съездили еще на пару объектов и поняли, что потеряли интерес к поиску.

А ведь приезжало много других интересантов, которые были просто туристами, годами ищущими и не находящими себе ничего. Я знаю одного человека, у которого поиск дачи превратился в хобби. Когда ему становилось скучно, он начинал ездить по дачам, причём делал это бесцельно. Затратил на поиск 7 лет. Когда же наконец вышел на пенсию, купил дачу в течении двух недель.

Что в итоге

За годы работы в АН я провела более 220 сделок купли-продажи недвижимости. Любая сделка — это опыт и нюансы. Различные сложные и неординарные ситуации. Для большинства продавцов и покупателей сделка становится стрессом, из-за которого порой совершаются до слез обидные ошибки. Опытные же специалисты всегда вовремя могут обратить внимание, успокоить, поддержать, оказать помощь или оказать необходимые и дополнительные услуги. Для этого нужны агенты и риэлтеры.

Автор: Марина Гордейчик, АН Квадратный Метр
Блог автора