Что проверить перед покупкой квартиры: полный чек-лист документов

Покупка собственной квартиры — один из самых серьезных шагов в жизни. Это не только крупное финансовое вложение, но и серьезная юридическая процедура, требующая особой внимательности. И независимо от выбора жилья — будь то новостройка или квартира на вторичном рынке — процесс проверки документов остается неизменным.

Безусловно, помощь риелтора или сопровождение банка при кредитной сделке существенно упрощают процесс. Профессионалы знают все подводные камни и умеют грамотно проверять документацию. Однако личный контроль никогда не будет лишним — это дополнительная гарантия безопасности сделки.

Источник: freepik.com

Начинаем с главного: проверка паспортов

Базовый этап любой сделки с недвижимостью — проверка паспортов владельцев квартиры. Казалось бы, что может быть проще? Однако именно на этом этапе часто обнаруживаются первые несоответствия, способные затормозить или даже сорвать сделку.

Прежде всего необходимо выяснить точное количество собственников. Бывает, что продавец «забывает» упомянуть кого-то из совладельцев, что впоследствии может создать серьезные проблемы. После этого внимательно изучаются паспорта каждого собственника.

В паспорте важно проверить:

• Целостность документа и отсутствие исправлений
• Наличие всех страниц
• Актуальность срока действия
• Соответствие данных информации в других документах
• Соответствие фотографии человеку

Источник: freepik.com

Право собственности: разбираемся в документах

Следующий важный шаг — проверка документа, на основании которого продавец владеет квартирой. Здесь возможны разные варианты: кто-то получил жилье в наследство, кто-то купил, а кто-то участвовал в долевом строительстве.

Основными документами могут быть:

• Свидетельство о наследстве
• Договор купли-продажи
• Договор долевого участия
• Договор приватизации

Каждый из этих документов имеет свои особенности, но есть общие моменты, требующие особого внимания:

• Правильность указания данных всех участников сделки
• Точность адреса недвижимости
• Корректность указания площади квартиры
• Наличие всех существенных условий договора
• Отсутствие незаверенных исправлений

Источник: freepik.com

Выписка из ЕГРНИ: проверяем актуальное состояние

Выписка из Единого государственного регистра недвижимого имущества — документ, отражающий актуальное состояние квартиры. Получить его можно в территориальном органе по государственной регистрации и земельному кадастру. Для жителей Минска адрес получения — улица Богдановича, 153, для Минского района — улица Папанина, 7.

Важный момент: выписка действительна только месяц. По истечении этого срока нужно запрашивать новую. При изучении выписки следует обратить внимание на несколько ключевых моментов:

1. Количество собственников должно совпадать с заявленным продавцом
2. Данные собственников должны соответствовать паспортным
3. Отсутствие или наличие обременений (например, залога по кредиту)
4. Наличие среди собственников несовершеннолетних

Особого внимания требует ситуация с несовершеннолетними собственниками — для продажи их доли потребуется разрешение органов опеки. Также стоит помнить, что при наличии обременений регистрация сделки будет невозможна до их снятия.

Источник: freepik.com

Семейный вопрос: согласие супруга

Если квартира приобреталась в браке, для ее продажи потребуется нотариально заверенное согласие супруга. Этот момент часто упускают из виду, однако он имеет принципиальное значение. Даже если супруги уже развелись, но квартира была куплена в период брака, согласие все равно необходимо.

При проверке согласия супруга важно проконтролировать:

• Свежую дату оформления
• Нотариальное заверение
• Правильность указанных данных

Источник: freepik.com

Кто прописан в квартире: новые правила

С апреля 2024 года вместо привычной копии лицевого счета выдается единый документ — справка о занимаемом жилом помещении и составе семьи. Этот документ содержит полную информацию о всех зарегистрированных и проживающих в квартире людях.

Получить такой документ может собственник или человек, имеющий постоянную регистрацию по данному адресу в расчетно-справочном центре. Справка действует полгода и содержит полную информацию о всех, кто:

• Зарегистрирован по месту жительства
• Имеет временную регистрацию
• Проживает по договору найма без регистрации
• Является членом семьи без регистрации

Источник: freepik.com

Проверка коммунальных платежей

Проверка отсутствия долгов по коммунальным платежам — еще один важный этап подготовки к сделке. Хотя задолженность предыдущего владельца не переходит к новому, лучше избежать возможных проблем заранее.

Для проверки достаточно:

• Запросить справку об отсутствии задолженности
• Проверить последние квитанции об оплате
• Зафиксировать показания всех счетчиков

Полезные советы для безопасной сделки

На основе многолетней практики специалисты по недвижимости сформулировали несколько важных правил:

1. Внимательно проверяйте все документы. При этом допускается работа как с оригиналами, так и с нотариально заверенными копиями — они имеют равную юридическую силу при проведении сделки
2. Не бойтесь задавать вопросы. Добросовестный продавец с пониманием отнесется к вашей осторожности. Напротив, раздражение или уклонение от ответов должны насторожить.
3. При любых сомнениях обращайтесь к специалистам. Лучше потратить время на дополнительную консультацию, чем потом решать серьезные проблемы.

Источник: freepik.com

Заключительные рекомендации

Покупка квартиры — процесс, требующий внимания к деталям. Каждый документ важен, каждая проверка имеет значение. При этом не стоит превращать процесс проверки в бесконечную историю — достаточно четко следовать описанному алгоритму.

Грамотная проверка документов — это не просто формальность, а реальный способ обезопасить свои инвестиции. Поэтому при возникновении любых вопросов лучше проконсультироваться со специалистами.