Как продать квартиру. Объясняем последовательность самостоятельной продажи по шагам

Вот вы решили продать квартиру, а что делать дальше? Какие конкретные действия предпринимать, какие документы нужны, как оценить квартиру или безопасно рассчитаться с покупателем? Собрали последовательный гайд по продаже недвижимости для новичков и тех, кто просто хочет быть уверен в своих действиях.

На самом деле продавцом быть намного легче, чем покупателем. Вам не нужно беспокоиться об истории объекта или возможных проблемах с домом, соседями, коммунальщиками. Вы просто получаете деньги, и можете ими распоряжаться как угодно. Единственное, что вам нужно, это показать покупателю юридическую чистоту квартиры, развеять его сомнения, и провести саму сделку. И сейчас мы пройдем по всем пунктам.

Подготовка к продаже

Оценить квартиру

Первое, что стоит сделать — правильно оценить квартиру в соответствии с нынешним положением на рынке недвижимости. Это даст вам точное понимание хотите ли вы продавать свое жилье и прикладывать усилия, потому что это не так очевидно.

Уже продолжительное время цены медленно снижаются. Так что может выйти ситуация, когда вы покупали квартиру на пике рынка в 2013 году со средней ценой квадрата в $1800. А теперь квартира стоит дешевле, потому что сейчас средняя цена — $1300.

Но средние цены просто показывают тренд. Конкретное объявление зависит от индивидуальной оценки: планировка, количество комнат, ремонт и расположение дома играют наибольшую роль. Так что сравните вашу квартиру с другими схожими предложениями по вашему району. Может даже с квартирами в вашем доме, потому что все они — ваши конкуренты, если покупатель в первую очередь выбирает расположение.

Или для оценки недвижимости можно воспользоваться услугами агентства.

Сделать уборку

Если вы определились с ценой и точно решили, что продаете, то следующий шаг — уборка. Самостоятельная или с помощью клининговой компании, но вам нужна чистая квартира, во-первых, для фотографий, во-вторых, для живых показов.

Идеально, если вы не живете в квартире и можете убрать вещи, которые не оставите. Так жилье будет смотреться чище и понятнее, для будущих покупателей, чем если бы треть пространства занимал шкаф или советская стенка.

Но часто квартиру продают по цепочке, чтобы купить другую. В таком случае ее сначала продают, а потом перевозят вещи. Если это ваша ситуация, то просто постарайтесь сделать ее нейтральной, чтобы покупатель наблюдал за квартирой, а не за вашей жизнью. Не стоит оставлять фотографии в рамках, детские игрушки и так далее.

Сфотографировать

Фотографии — это база. Без фотографий объявление выглядит пустым, а для кого-то даже мошенническим. Без фотографий большинство потенциальных покупателей на объявление даже не перейдут, разве что оно будет финансово очень выгодным.

Отсутствие фотографий подразумевает какие-то проблемы с квартирой, которые вы не хотите показывать. Но даже если там нет ремонта или что-то сломано, то неопределенность оттолкнет гораздо сильнее, чем квартира с очевидными минусами, но правильной рыночной оценкой.

Сфотографировать квартиру можно самостоятельно, а можно заказать услуги фотографов. Но с современным смартфоном вы и сами можете сделать хорошие снимки. Фотографируйте в тот момент дня, когда в комнатах больше всего естественного солнечного света. Берите широкие углы обзора, чтобы показать состояние помещения, а детали фотографируйте отдельно. Стоит сделать подробные фотографии всех помещений в квартире.

Составить описание характеристик

Публикуя объявление на сайтах продажи недвижимости, вам предложат заполнить графы по количеству комнат, метров, этажу, типу дома. Все это важно, потому что иначе покупатель, который ищет по базовым фильтрам, не сможет найти ваше объявление.

Однако кроме этого вам стоит написать и о других характеристиках:

1. Стоит указать материалы отделки. Паркет или линолеум, натяжной потолок или оштукатуренный. Двери, сантехника, утепление, дополнительная шумоизоляция и так далее;
2. Если проведена перепланировка, то укажите это;
3. Остается ли что-нибудь в квартире: встроенная кухня, мебель, техника;
4. Об удобствах инфраструктуры, если они есть. Автобусные остановки, школы, детские сады.

Не перебарщивайте с эпитетами, пишите по факту. Если квартира «выгодная» и «лучшее предложение на рынке», то это и так увидят. Квартиры выбирают иногда месяцами, перебирая и сравнивая все варианты.

После составления описания и заполнения всех граф, вам остается только опубликовать объявление о продаже.

Провести просмотры

Документы

Документами стоит заняться еще до того, как вы начнете показывать квартиру. Но это уже стадия взаимодействия с покупателями, потому что какие-то документы они могут запросить, какие-то будут лишними. Идеально, если у вас на руках будет все сразу, но если квартира продается год, то справки могут устареть.

Во-первых, вам нужно иметь стандартный пакет оригинальных документов на квартиру:

• Технический паспорт, в котором указаны характеристики квартиры. В нем можно увидеть все незарегистрированные изменения:
• Правоустанавливающий договор, в котором указано, на каком основании человек стал собственником. Это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации, либо вступление в наследство;
• Свидетельство о госрегистрации. Если свидетельства нет, то необходимо обратиться в БРТИ. Та поставят на договоре штамп о том, что сделка зарегистрирована в едином кадастре (такое может быть, если квартиру покупали давно).

Во-вторых, вам нужны документы, которые подтверждали бы юридическую чистоту вашей квартиры. Об этом будут просить покупатели и агенты с которыми они работают.

Для начала стоит показать, что вы единственный собственник квартиры. Если не единственный, то вам нужно письменное согласие на продажу ото всех собственников жилья. Для этого нужна выписка из ЕГРНИ, которую делают за 0,2 базовых. В том же документе будет указано и то, что на квартиру нет запрета об отчуждении из-за льготного кредита или состоянии семьи в СОП.

Возможно придется доказать собственную дееспособность или дееспособность других собственников жилья. Для этого нужны будут справки из психдиспансера о том, что вы не стоите на учете. Если таких справок нет, покупатель не может быть уверен в дееспособности, а значит в том, что из-за этого сделка не будет признана ничтожной.

Также было бы неплохо показать выписку лицевого счета квартиры, где было бы указано отсутствие задолженностей за коммунальные услуги, а также количество зарегистрированных лиц.

Кроме этого понадобиться согласие нынешнего или бывшего супруга (супруги) на продажу квартиры, если жилье было приобретено в браке.

Общение с покупателями

Когда вы все подготовили, вам остается только принимать звонки, показывать квартиру, отвечать на вопросы. Здесь нет никаких лайфхаков, только вежливость и готовность идти на контакт. Например, покупателю может быть комфортно только писать вам в мессенджер, а не звонить. Или у него есть дополнительные вопросы, например, рассказать о местной школе, ТСЖ или когда планируется капремонт.

Предварительный договор

Если покупатель готов приобрести вашу квартиру, то он может попросить ее забронировать Это нужно, чтобы продать свое жилье или предоставить доказательства банку для получения кредита. Для этого он может внести задаток и составить предварительный договор. Согласно договору вы обязуетесь продать квартиру именно этому покупателю, именно по этой цене.

В одностороннем порядке вы не сможете изменить какое-либо из условий договора, вплоть до того, что вас принудят продать квартиру через суд. Поэтому к этой процедуре стоит отнестись очень внимательно. Стоит также сказать, что госрегистрации предварительный договор не требует, но может быть зарегистрирован по соглашению сторон.

В документе должны быть указаны:

— данные о квартире: площадь, количество комнат, адрес квартиры;

— стоимость, по которой квартира будет продана;

— список лиц, сохраняющих право пользования квартирой.

Можно также указать порядок расчета, расходов на государственную регистрацию сделки, срок, на который заключается предварительный договор и так далее.

Пример документа можете видеть ниже:

Как провести сделку

Заключить сделку можно в агентстве по госрегистрации, то есть в БРТИ или у нотариуса, набор документов нужен один и тот же. А зарегистрировать переход права собственности только в БРТИ.

Для начала вам нужен договор, в котором вы укажете адрес, стоимость, порядок и сроки расчета (банковские счета, если договорились о безналичной оплате), отсутствие прав на объект у третьих лиц, как будет осуществляться переход права собственности.

Так выглядит примерный договор купли продажи c сайта агентства по регистрации:

Сначала вы составляете и подписываете договор, потом регистрируете его в БРТИ.

Что продавцу нужно принести на сделку:

1. Необходима личная явка и паспорт, или нотариально заверенная доверенность и паспорт доверенного лица, которое будет присутствовать на сделке;
2. Правоустанавливающие документы на квартиру;
3. Справка о начислении жилищной квоты тем, кто участвовал в приватизации квартиры, если она была приватизирована;
4. Выписка лицевого счета со всеми прописанными в квартире. Если в квартире есть прописанные, то они также должны явиться на сделку или дать нотариально заверенное письменное согласие;
5. Разрешение органов опеки, если в квартире проживают несовершеннолетние или недееспособные;
6. Согласие бывших или нынешних супругов. Необходима личная явка или нотариально заверенное согласие, а также свидетельство о браке или расторжении брака;
7. Письменное согласие залогодержателя (например банка), если квартира находится в залоге;
8. Разрешение исполкома, если квартира строилась с государственной поддержкой;
9. Отказ от преимущественного права покупки другими собственниками, если они имеются;

Этот набор документов подается в БРТИ, после проверки стороны подписывают договор купли-продажи. Летом 2022 года процедура стоит 150 рублей для близких родственников и 230 для всех остальных, обычно эти расходы делят пополам.

Далее следует оплата, о ней ниже. Но после подписания договора и обмена документов на деньги, вам потребуется только выписаться из квартиры, если вы не сделали этого заранее (на переход права собственности это не влияет). Выписаться в никуда в Беларуси нельзя, можно только сменить регистрацию.

Для этого необходимо подать документы на регистрацию по новому адресу: паспорт, правоустанавливающие документы, а также подтверждающие родство, если квартира не ваша. После этого вас автоматически снимут с регистрации по старому месту жительства и поставят в паспорте штамп о новом.

После заключения сделки покупатель уже может самостоятельно завершить переход права собственности. Для этого нужно предусмотреть пункт о том, что покупатель может это сделать самостоятельно после подписания акта приема-передачи.

Получить деньги

Здесь есть несколько вариантов, в зависимости от того, наличный или безналичный расчет вы предпочитаете. Также важно то, как именно прописана оплата в договоре.

Помните, что расчеты в долларах, а также в кабинете у нотариуса или регистратора запрещены.

• Получить деньги до заключения договора. Так в банке или агентстве вы наблюдаете за тем, как пересчитываются деньги и складываются в специальный опечатываемый пакет. Вы обмениваете подписанный договор на этот пакет, а покупатель подает заявление на регистрацию. В договоре при этом указывается, что расчет произведен до заключения сделки.
• Также рассчитаться можно после заключения договора у нотариуса, тогда в договоре указывается, что покупатель должен рассчитаться в течение какого-то срока, и после этого подписывается акт приема-передачи, а покупатель регистрирует переход права собственности.
• Вы составляете договор с безналичным расчетом после подписания. И после заключения сделки едете в банк и на ваш счет переводит необходимую сумму. Однако из-за разницы курсов здесь можно потерять деньги, поэтому можно воспользоваться услугами банков с индивидуальными обменными курсами, где обе стороны сделки будут продавать и покупать валюту по одной и той же цене.

Мы подробно рассказывали о способах расчета в статье: «Как сэкономить на комиссиях и безопасно передать деньги».

Что в итоге?

Отлично, после этого квартира продана: сделка заключена, а деньги уже у вас. Повторим, что для этого нужно было сделать:

1. Оценить квартиру;
2. Убрать, сфотографироваться, составить описание и опубликовать на всех ресурсах по продаже недвижимости;
3. Собрать предварительные документы по запросу покупателя, чтобы доказать юридическую чистоту квартиры;
4. Подписать предварительный договор и получить задаток;
5. Заключить сделку и сменить регистрацию;
6. Получить деньги наличными или на счет.

А чтобы продавать квартиру более эффективно, можете воспользоваться продвижением от Domovita.by. Подробности можете узнать здесь.