Как избежать типичных ошибок при продаже квартиры

Продать квартиру быстро и выгодно — задача не из простых. Каждый день на рынке недвижимости появляются сотни новых предложений, и в этом потоке важно сделать так, чтобы именно ваша квартира привлекла внимание потенциальных покупателей. При этом многие продавцы сталкиваются с типичными проблемами, которые существенно затягивают процесс продажи.

Сегодня разберем основные ошибки, из-за которых срываются сделки, и расскажем, как их избежать. Эта информация будет полезна как тем, кто планирует продавать квартиру самостоятельно, так и тем, кто собирается работать с риэлтором.

Источник: freepik.com

Почему так сложно правильно оценить квартиру?

Первый камень преткновения — определение стоимости квартиры. Многие собственники поддаются эмоциям и переоценивают свою недвижимость. В результате квартира может месяцами висеть на сайтах объявлений без единого звонка от потенциальных покупателей.

На что стоит обратить внимание при оценке:

• Реальные цены сделок по похожим квартирам в районе
• Состояние дома и самой квартиры
• Транспортную доступность и развитость инфраструктуры
• Этаж и особенности планировки
• Наличие парковки и благоустройство двора
• Текущую ситуацию на рынке недвижимости

Источник: freepik.com

Завышенная цена отпугивает покупателей еще на этапе поиска. Дело в том, что большинство людей используют фильтры по цене на сайтах недвижимости. И если квартира стоит дороже рыночной стоимости, ее просто не увидят.

Еще один неприятный эффект завышенной цены — несоответствие ожиданий реальности. Покупатель, готовый заплатить запрашиваемую сумму, приходит на просмотр с определенными представлениями о качестве жилья в этой ценовой категории. И если квартира не соответствует этим ожиданиям, он скорее всего даже не станет тратить время на обсуждение цены и торг.

Источник: freepik.com

А что происходит при заниженной цене? Такое предложение может показаться подозрительным. Покупатели начинают искать подвох: проблемы с документами, плохих соседей или серьезные дефекты квартиры.

Как подготовить квартиру к показам?

Многие продавцы недооценивают важность правильной подготовки квартиры к просмотрам. А ведь первое впечатление имеет решающее значение! Часто потенциальные покупатели принимают решение в первые минуты осмотра.

На что обратить внимание перед показом:

• Чистота во всех помещениях, включая балкон и кладовки
• Отсутствие посторонних запахов и свежий воздух в помещениях
• Порядок в шкафах (да, покупатели часто заглядывают внутрь)
• Убрать в квартире лишний декор и личные вещи
• Исправность всей сантехники и бытовой техники
• Работающие розетки и выключатели
• Хорошее освещение

Источник: freepik.com

При проведении показа важно найти золотую середину. Не нужно ходить за покупателями по пятам и комментировать каждый их шаг. Но и оставлять их совсем без внимания тоже не стоит. Дайте людям возможность спокойно осмотреть квартиру, будьте готовы ответить на вопросы и рассказать о преимуществах жилья.

Как правильно составить объявление о продаже?

Кстати о первом впечатлении — часто оно формируется еще до личной встречи — при просмотре объявления. Плохие фотографии и скудное описание могут отпугнуть даже самых заинтересованных покупателей.

Что должно быть в хорошем объявлении:

• Четкие фотографии квартиры при дневном освещении
• Фотографии дома и придомовой территории
• Подробное описание планировки и ремонта
• Информация об инфраструктуре района
• Точные технические характеристики квартиры
• Актуальная стоимость и условия торга
• Желательно сделать видео обзор квартиры
• Контактные данные для связи

Источник: freepik.com

Почему так важно заранее подготовить документы?

Бывает обидно: нашелся покупатель, готовый внести задаток хоть сегодня, а документы не готовы. Пока собственник будет их оформлять, покупатель может найти другой вариант. Поэтому готовить документы нужно сразу, как только решили продавать квартиру.

Какие документы понадобятся:

• Свидетельство о праве собственности
• Технический паспорт на квартиру
• Выписка из Единого государственного регистра недвижимого имущества
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
• Согласие супруга на продажу (если квартира была куплена в браке)
• Разрешение органов опеки (если есть доли несовершеннолетних)
• Справка о составе семьи (копия лицевого счета)
• Паспорта всех собственников

Источник: freepik.com

Особое внимание стоит уделить вопросу выписки жильцов. Часто собственники откладывают это до последнего момента, а процедура может занять немало времени, особенно если кто-то из прописанных находится в другом городе или стране.

Как правильно оформить сделку?

Даже если все предыдущие этапы прошли успешно, можно «споткнуться» на финишной прямой. Здесь важно учесть множество нюансов.

На что обратить внимание при оформлении сделки:

• Правильный выбор формы предварительного платежа (задаток или аванс)
• Безопасность расчетов между сторонами
• Корректность составления договора купли-продажи
• Порядок передачи квартиры
• Сроки регистрации перехода права собственности

Отдельно стоит упомянуть разницу между задатком и авансом. Многие путают эти понятия, а ведь от выбора формы предварительного платежа зависит, сможет ли покупатель вернуть деньги при отказе от сделки.

Аванс — это своего рода «бронирование» квартиры. Его главная особенность — возвратность. Если сделка не состоится по любой причине, покупатель имеет право получить свои деньги обратно. Это удобно, когда есть неуверенность в возможности завершить сделку (например, если покупатель ждет одобрения кредита).

Источник: freepik.com

Задаток работает совершенно иначе. Это своеобразная гарантия серьезности намерений обеих сторон. Если от сделки отказывается покупатель — он теряет внесенную сумму. Если продавец — он обязан вернуть задаток в двойном размере. Такая форма предварительной оплаты создает более жесткие обязательства для обеих сторон.

Для максимальной защиты интересов рекомендуется заключать предварительный договор купли-продажи. Этот документ детально описывает условия будущей сделки, права и обязанности сторон, сроки и порядок расчетов.

Как не ошибиться с налогами?

Вопрос налогообложения часто становится неприятным сюрпризом для продавцов. В Беларуси действует четкая система: первая продажа в течение 5 лет не облагается налогом. Однако при продаже второй квартиры в этот период придется заплатить 13% с полученного дохода.

Рассмотрим конкретный пример расчета налога. Допустим, квартира была приобретена за $85000 в эквиваленте, а продана за $95000. Налогооблагаемая база составит $10000 (разница между ценой покупки и продажи). Налог в этом случае составит $1300 в эквиваленте, которые нужно будет уплатить в белорусских рублях.

Источник: freepik.com

Также важно помнить, что пятилетний срок отсчитывается не календарными годами, а от даты к дате. Пример: если первая продажа состоялась 15 апреля 2021 года, то следующая продажа до 14 апреля 2026 года будет облагаться налогом.

Как продать квартиру без проблем?

Чтобы успешно провести сделку, важно:

• Правильно оценить стоимость квартиры, ориентируясь на рыночные цены
• Тщательно подготовить жилье к показам
• Сделать качественное объявление с хорошими фотографиями
• Заранее собрать все необходимые документы
• Правильно оформить договор купли-продажи и провести расчеты
• Разобраться с налоговыми обязательствами
• Выписать всех жильцов до завершения сделки
• Погасить коммунальные задолженности
• Получить все необходимые согласия и разрешения
• Выбрать надежного риэлтора для сопровождения сделки

Продажа квартиры — процесс сложный, но абсолютно выполнимый при правильном подходе. Внимание к деталям и следование рекомендациям профессионалов помогут избежать большинства типичных ошибок. Это поможет сэкономить не только время и нервы, но и деньги.