2026 — переходный год? Что ждет рынок недвижимости Минска после активного 2025 года?

Рынок квартир Минска в 2025 году сохранял стабильность, демонстрируя устойчивый спрос и рост цен. Общее количество сделок за год составило 15,1 тысячи. Хотя этот показатель ниже рекордных значений 2023-2024 годов (в 2024-м было заключено более 19 тысяч договоров), он остается на уровне постпандемийного периода.

Наиболее активными месяцами стали октябрь (1 471 сделка), март (1 392) и август (1 379). При этом в последнем квартале года динамика рынка замедлилась.

Ключевым фактором поддержания спроса стал рост реальных доходов населения: заработная плата за год увеличилась на 10%. Это повысило уверенность покупателей, особенно использующих кредитные средства. Объем банковских кредитов, выданных физическим лицам на строительство и покупку жилья в январе-ноябре 2025 года, всего на 8% уступает показателю аналогичного периода 2024 года, когда был зафиксирован максимум сделок.

Общая сумма, потраченная покупателями на минские квартиры в 2025 году, достигла 1,38 млрд долларов США, что на 6% меньше, чем годом ранее. При этом совокупная площадь квартир, участвовавших в сделках, составила 786,3 тыс. кв. м.

Ситуация на вторичном рынке

На вторичном рынке в 2025 году средние цены в долларах США увеличились на 23%. Наиболее значительный рост — 26% — зафиксирован для квартир в домах, сданных после 2010 года.

Средняя стоимость однокомнатных квартир достигла 2100 долларов США за квадратный метр, однако темпы роста в 4-м квартале замедлились до 4%, тогда как в предыдущие периоды составляли 5-6%. Цены на двух- и трехкомнатные квартиры продолжали стабильно увеличиваться, прибавляя от 3% до 7% ежеквартально.

В течение года значительное влияние на ценообразование оказывала динамика обменного курса. Традиционная привязка стоимости жилья к долларовому эквиваленту привела к тому, что ослабление курса национальной валюты способствовало росту цен, выраженных в долларах США. В белорусских рублях годовой прирост цен на вторичном рынке составил 8%.

Структура сделок в течение года оставалась стабильной: почти половину (около 44%) составили продажи однокомнатных квартир. На двухкомнатные приходилось в среднем 34% сделок в квартал, на трехкомнатные — 18%.

Любопытный факт: в 2025 году на рынке было заключено две сделки по продаже девятикомнатных квартир.

Активность на первичном рынке

Снижение процентных ставок по кредитам на новостройки оживило спрос в этом сегменте и поддержало рост цен в конце года. Это могло привести к перетоку части покупателей с рынка готового жилья в долевое строительство. Однако стоит учитывать, что данные о договорах долевого участия не фиксируются в реестре цен — основном источнике аналитики по рынку недвижимости.

Квартиры в новостройках составляли в среднем 11% от общего числа сделок в квартал, причем подавляющее большинство из них — однокомнатные. Поэтому ценовая динамика в этом сегменте отслеживается без детализации по типам планировок.

Тренд на первичном рынке совпал с вторичным: за год средняя цена в долларах выросла на 23%, а в белорусских рублях — на 8%.

Какие квартиры выбирали чаще?

В четвертом квартале 35% всех сделок пришлось на квартиры дороже 100 000 долларов США. Этот рост доли дорогого жилья объясняется как общим подорожанием на 23% с начала года, так и сокращением предложения бюджетных вариантов — наиболее привлекательные из них были распроданы в первом полугодии.

Также показательно, что почти каждая третья сделка (около 30%) в четвертом квартале заключена на квартиры в домах, сданных после 2020 года. Это свидетельствует о стабильно высоком спросе на современное жилье, несмотря на его стоимость.

Территориальное распределение

По районам Минска наибольшая активность в конце года была зафиксирована в Октябрьском районе, а наименьшая — в Партизанском.

Среди микрорайонов лидерами по количеству сделок стали Минск-Мир, Сухарево, Малиновка, Серебрянка и Лебяжий, где в каждом было заключено более 100 договоров купли-продажи.

Ключевые сделки 4 квартала 2025 года

В завершающем квартале года выделилось две значимые сделки:

1. Самая большая сумма. Рекорд по общей стоимости установила четырёхкомнатная квартира на улице Киселёва, которая была продана за 553,6 тысячи долларов США (при цене 4 567,47 $/м²).
2. Самая высокая цена за метр. Наибольшая стоимость квадратного метра — 5 398 долларов — была зафиксирована при продаже квартиры площадью 78,9 м² в жилом комплексе «Северный Берег».

Чего ожидать в 2026 году?

Рынок недвижимости традиционно следует за экономическими циклами. Текущий период можно охарактеризовать как переходный: после рекордного 2024 года в 2025-м произошло снижение объёмов сделок и предложения, однако цены продолжили рост. Подобный дисбаланс между спросом и предложением, часто вызванный изменением ключевых макроэкономических факторов (доходов населения, доступности кредитов, курсов валют, темпов строительства), может сигнализировать о вступлении рынка в новую фазу.

Главный вопрос на данный момент — сможет ли ценовой рост сохраниться на фоне сокращающегося спроса. Ответ станет ясен в 2026 году. Именно реакция рынка в новом году покажет, стабилизируются ли цены на текущих уровнях или начнётся их коррекция.