Аренда квартиры без договора: риски для собственника и нанимателя
Источник: freepik.com
Некоторые собственники жилья, сдавая квартиру, сознательно отказываются от оформления письменного договора. Главная причина — нежелание платить налог с полученного дохода и необходимость регистрировать договор в контролирующих органах. Арендаторы, в свою очередь, тоже не всегда стремятся к официальным отношениям: для них отсутствие договора часто означает свободу от временной регистрации, возможность быстро съехать без предупреждения и, как им кажется, экономию на посредниках. Однако у такого подхода есть обратная сторона. Рассказываем, какие риски несут обе стороны, полагаясь на устные договорённости
В Беларуси процесс сдачи жилья в аренду чётко регламентирован и требует от собственника выполнения нескольких обязательных шагов. Прежде всего, необходимо заключить с нанимателем письменный договор найма жилого помещения. Договор должен содержать паспортные данные обеих сторон, состав семьи нанимателя, точный адрес и характеристики квартиры, перечень имущества, передаваемого в пользование, а также размер арендной платы и сроки её внесения — исключительно в белорусских рублях. После подписания договор необходимо зарегистрировать в местном исполнительном органе (как правило, через службу «одно окно»).
Что касается налогов, то физические лица, сдающие жильё другим физическим лицам на длительный срок, уплачивают подоходный налог в фиксированных суммах — ежемесячный платёж, размер которого зависит от населённого пункта и количества сдаваемых комнат. С 1 февраля 2026 года ставки составляют: в Минске — 53 рубля за комнату, в областных центрах и Минском районе — 49 рублей, в крупных городах (Барановичи, Бобруйск, Борисов, Лида, Мозырь, Пинск и других) — 33 рубля, в остальных населённых пунктах — 20 рублей.
Для кого-то эти процессы могут показаться сложными и долгими, поэтому они решаются на сдачу квартиры в аренду без договора. Какие есть в этом риски?
Риски для собственника (арендодателя)
Сложности с выселением недобросовестных жильцов
Если наниматель перестаёт платить или портит имущество, выселить его без суда практически невозможно. При отсутствии договора собственнику придётся доказывать сам факт передачи квартиры в пользование конкретным лицам. Это затягивает процесс на несколько месяцев.
Невозможность взыскать ущерб
Если в квартире случился пожар, потоп или повреждена техника, собственник по закону отвечает перед соседями. Он может попытаться взыскать эти суммы с нанимателя. Но без договора сделать это крайне сложно: нет документа, который подтверждал бы, что именно этот человек пользовался помещением в момент аварии.
Налоговые риски
Доход от сдачи жилья облагается налогом. Если соседи или сами жильцы обратятся с жалобой в налоговую, ведомство может провести проверку. При выявлении факта получения дохода без уплаты налогов собственнику доначислят сам налог, штраф и пени за каждый день просрочки.
Коммунальные долги на имя собственника
По закону обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг лежит на собственнике. Если наниматель перестаёт платить, долг копится в лицевом счёте владельца квартиры. Взыскать эти суммы с бывшего жильца без договора очень сложно.
Риск незаконной субаренды
Без контроля со стороны собственника наниматель может сдать помещение третьим лицам. Обнаружить это бывает сложно, а последствия (штрафы, суды, соседские иски) ложатся на владельца.
Риски для арендатора
Внезапное повышение платы или выселение
Без письменного договора собственник в любой момент может изменить условия: поднять стоимость аренды, сократить срок проживания или попросить освободить квартиру без объяснения причин. У нанимателя нет документа, на который можно сослаться в споре.
Потеря денег при мошенничестве
Распространённая схема: «собственник» (который часто сам является временным нанимателем) показывает квартиру, берёт предоплату и залог — и исчезает. При отсутствии договора и расписок доказать передачу денег почти невозможно.
Нет временной регистрации
Для официального оформления временной регистрации требуется договор аренды. Без него многие собственники отказываются идти в расчётно-справочный центр. Например, такие могут быть последствия для нанимателя: невозможность прикрепиться к поликлинике или сложности с устройством ребёнка в детский сад или школу.
Нет гарантий качества и ремонта
При поломке сантехники, бытовой техники или мебели собственник может отказаться от ремонта, сославшись на то, что «так было изначально» или «вы сломали сами». Доказать обратное без акта приёма-передачи, подписанного сторонами, очень сложно.
Договор аренды — это не бюрократическая формальность, а инструмент защиты. Для собственника он гарантирует возможность выселить неплательщика, взыскать ущерб и не отвечать за чужие долги по коммуналке. Для нанимателя — стабильность условий, защиту от внезапного выселения и повышения платы, а также возможность оформить временную регистрацию. Пятнадцать минут на составление бумаги могут сэкономить месяцы судебных тяжб и деньги. Поэтому оформлять договор стоит всегда, даже если вы сдаёте квартиру родственнику или хорошему знакомому.
