Аренда с последующим выкупом квартиры: альтернатива кредиту

Многие мечтают о собственном жилье, но не у всех есть возможность купить квартиру сразу или получить кредит в банке. В такой ситуации существует интересное решение — аренда с правом выкупа. Этот способ приобретения недвижимости напоминает автомобильный лизинг: вы живете в квартире как арендатор и постепенно становитесь ее владельцем.

На белорусском рынке недвижимости такая схема пока встречается нечасто. Однако она может стать хорошей альтернативой для тех, кто хочет приобрести жилье, но не имеет возможности внести всю сумму сразу.

Давайте разберемся, как работает такой формат покупки жилья, какие документы потребуются и на что обратить особое внимание при оформлении сделки.

Источник: freepik.com

Как работает аренда с правом выкупа

Схема довольно простая: вы заключаете с собственником особый договор, который объединяет условия аренды и будущей покупки квартиры. Согласно статье 580 Гражданского кодекса Беларуси, если вы планируете не просто арендовать, а впоследствии выкупить жилье, договор должен быть оформлен по форме договора купли-продажи. По сути, вы становитесь арендатором, но с перспективой стать владельцем этой квартиры. При этом право собственности переходит к вам только после выплаты полной стоимости квартиры.

В этом договоре должны быть четко прописаны все условия: полная стоимость квартиры, сроки и порядок выкупа. Статья 595 ГК РБ дает вам два варианта выкупа: можно стать собственником после окончания срока аренды или сделать это раньше, если вы готовы заплатить всю сумму сразу.

Источник: freepik.com

Что касается денег, тут работают два вида платежей. Первый — это обычная арендная плата за проживание. Второй — это выкупные платежи, которые идут в счет будущей покупки квартиры. И здесь есть приятный бонус: согласно п.2 статьи 595 ГК РБ, даже если изначально в договоре не было пункта о выкупе, его можно добавить позже отдельным соглашением. Более того, уже выплаченную арендную плату можно включить в стоимость покупки, если обе стороны согласны.

Важный момент: закон предусматривает случаи, когда выкуп арендованного жилья может быть запрещен. Поэтому перед заключением договора лучше убедиться, что с выбранной квартирой такой вариант вообще возможен.

Особенности оформления договора

Раз уж мы говорим о важных юридических моментах, давайте разберемся, на что обратить особое внимание при оформлении договора аренды с правом выкупа.

Источник: freepik.com

В договоре должны быть четко прописаны:

• полная стоимость квартиры
• размер ежемесячных платежей (отдельно арендная плата и отдельно выкупной платеж)
• срок, в течение которого вы планируете выкупить жилье
• условия досрочного выкупа
• порядок возврата выкупных платежей, если сделка сорвется
• порядок перехода права собственности
• условия расторжения договора
• ответственность сторон

Риски и подводные камни

При аренде с правом выкупа важно понимать возможные риски. Это довольно сложная сделка, где многое зависит от добросовестности владельца квартиры.

Самый серьезный риск связан с тем, что собственник может передумать продавать квартиру. По закону он обязан вернуть выкупные платежи, но время, потраченное на аренду, уже не вернуть. К тому же придется искать новое жилье, а еще могут возникнуть споры о размере возвращаемой суммы.

Источник: freepik.com

Еще один нюанс — юридические проблемы с самой квартирой. Могут обнаружиться другие собственники, о которых вы не знали раньше. Квартира может оказаться в залоге у банка или под арестом. Также существует риск, что всплывут права третьих лиц, например, право пользования жильем.

Нельзя забывать и о финансовых рисках. Собственник может повысить арендную плату. Да и ваше собственное финансовое положение может измениться, что сделает выкуп невозможным.

Как минимизировать риски?

Важно понимать главное: проверить юридическую чистоту квартиры можно только с помощью собственника, так как именно он имеет доступ ко всем необходимым документам. Перед заключением договора стоит попросить его предоставить документы, подтверждающие право собственности и выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества. Особенно важно получить от собственника копию лицевого счета (справку о составе семьи). Этот документ покажет, кто официально зарегистрирован в квартире. Даже если собственник уверяет, что живет один, в квартире могут быть прописаны другие люди, включая бывших супругов или родственников. Если у квартиры несколько собственников, понадобится согласие каждого из них на ее продажу.

Источник: freepik.com

При этом важно помнить, что собственник не обязан предоставлять вам документы на проверку, но их отсутствие — серьезный повод задуматься о надежности сделки.

Чем отличается аренда с выкупом от кредита

Аренда с правом выкупа и кредит на жилье — это совершенно разные схемы приобретения жилья. При кредите вы сразу становитесь собственником квартиры, хотя она и находится в залоге у банка. Вы можете там прописаться, сделать ремонт, даже сдавать квартиру — конечно, с согласия банка.

При аренде с выкупом ситуация иная. До полной выплаты стоимости квартиры вы остаетесь просто арендатором. У вас меньше прав, зато и меньше обязательств. Если вы перестанете платить кредит, банк может забрать квартиру и продать ее, а вы останетесь должны остаток кредита. При аренде с выкупом в случае прекращения платежей вы просто теряете право на выкуп, но собственник обязан вернуть уже внесенные выкупные платежи.

Источник: freepik.com

Отличается и стоимость приобретения жилья. При кредите вы платите проценты банку, и общая переплата может быть значительной. В случае аренды с выкупом вы платите арендные платежи, которые могут быть выше рыночных, но часть из них по договоренности может идти в счет выкупа. Финальная стоимость квартиры обычно фиксируется в договоре и не меняется, в то время как условия банковского кредита могут измениться при колебании ставки рефинансирования.

Еще одно важное отличие — это требования к покупателю. Банки очень тщательно проверяют платежеспособность заемщика, требуют официальное подтверждение доходов, первоначальный взнос. При аренде с выкупом условия обычно более гибкие и зависят от договоренности с собственником.

Новое в законодательстве об арендном жилье

В Беларуси готовятся важные изменения в сфере арендного жилья. Министр архитектуры и строительства Руслан Пархамович сообщил, что к концу следующего года планируется разработать механизм выкупа государственного арендного жилья. Особое внимание уделяется небольшим городам с населением до 20 тысяч человек, где существует проблема с удержанием квалифицированных специалистов.

Источник: freepik.com

Предполагается, что белорусы получат возможность выкупать арендные квартиры, которые находятся в государственной собственности. Новый механизм должен помочь решить проблему с жильем для ценных специалистов и мотивировать их оставаться работать в малых городах.

Конкретные условия выкупа государственного арендного жилья пока разрабатываются. Ожидается, что они будут включать льготные условия для определенных категорий граждан и возможность учета уже выплаченных арендных платежей в стоимость квартиры.