Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

«Давайте вернем задаток в двойном размере!» — такую фразу часто можно услышать при спорах о сорвавшихся сделках с недвижимостью. Однако далеко не всегда продавец действительно обязан возвращать деньги, да еще и в двойном размере. Ведь все зависит от того, как именно оформлена предоплата.

Казалось бы — какая разница, как называть первый платеж при покупке квартиры? Но на практике выбор между авансом и задатком может сэкономить немало нервов и денег. Сегодня мы детально разберемся во всех нюансах предоплаты, чтобы вы могли сделать правильный выбор и обезопасить себя от возможных проблем.

Источник: freepik.com

Задаток — серьезный подход к серьезной сделке

Начнем с самого надежного варианта — задатка. Это четкая юридическая конструкция, прописанная в статье 351 Гражданского кодекса Республики Беларусь. По закону задаток — это определенная сумма денег, которую покупатель передает продавцу в счет будущей оплаты квартиры.

Главная особенность задатка в том, что он работает как своеобразный «якорь» и страховка для обеих сторон сделки. Продавец получает гарантию, что покупатель не передумает в последний момент, а покупатель — что продавец не уйдет к другому клиенту с более выгодным предложением.

Что нужно знать о задатке:

• Обязательно оформляется в письменном виде
• Входит в общую стоимость квартиры
• Действует только при наличии четкой договоренности о цене и условиях
• Защищает интересы обеих сторон

Источник: freepik.com

Интересный момент: если стороны не оформили соглашение письменно, то даже при устной договоренности о задатке переданная сумма будет считаться авансом. Об этом прямо говорит пункт 3 статьи 351 Гражданского кодекса.

Поэтому главное правило оформления задатка — все должно быть на бумаге. Никаких устных договоренностей! Все просто: если покупатель передумает и откажется от сделки, деньги останутся у продавца. А вот если продавец решит отказаться от договора — ему придется вернуть задаток в двойном размере.

Но есть и особые случаи. Если обе стороны решат разойтись мирно или сделка сорвется по независящим от них причинам — задаток просто возвращается покупателю. Никаких штрафов, никаких двойных выплат.

Источник: freepik.com

Аванс: гибкое решение для осторожных

В отличие от задатка, аванс — понятие менее формальное. Интересно, что в белорусском законодательстве нет четкого определения аванса. На практике авансом считают любую предоплату, внесенную до начала исполнения договора.

Аванс похож на задаток тем, что тоже является частью будущей оплаты за квартиру. Но на этом сходство заканчивается. Главное отличие аванса — он не создает таких жестких обязательств, как задаток.

При внесении аванса:

• Письменное оформление желательно, но не обязательно
• Сумма всегда возвращается при отмене сделки
• Нет штрафных санкций за отказ от покупки
• Больше свободы действий для обеих сторон

Источник: freepik.com

В чем подвох аванса?

Главный минус аванса — отсутствие серьезных гарантий. Продавец в любой момент может вернуть деньги и продать квартиру другому покупателю. А покупатель может передумать в последний момент, оставив продавца с подготовленными документами и потраченным временем.

Залог — особый способ гарантии

В сделках с недвижимостью иногда используется и залог. Это совершенно особый способ, который регулируется статьей 315 Гражданского кодекса Республики Беларусь. При залоге вы не просто передаете деньги — вы даете продавцу право получить компенсацию из стоимости определенного имущества, если что-то пойдет не так.

Залог существенно отличается от аванса и задатка. Заложенное имущество не является частью оплаты по договору — это просто гарантия того, что обязательства будут выполнены. При этом предметом залога может быть практически любое имущество, кроме того, что изъято из оборота.

Источник: freepik.com

Важные моменты при оформлении залога

В статье 320 Гражданского кодекса четко сказано: договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Если это правило нарушить, залог будет считаться недействительным. А это значит, что в случае проблем залогодержатель не сможет использовать заложенное имущество для компенсации своих потерь.

Что случится, если сделка сорвется?

Здесь все зависит от выбранного способа предоплаты. При задатке:

• Если отказывается покупатель — теряет всю сумму задатка
• Если отказывается продавец — возвращает задаток в двойном размере
• При взаимном согласии расторгнуть сделку — задаток просто возвращается

С авансом все проще — он возвращается при любых обстоятельствах. Статья 971 Гражданского кодекса гарантирует это право.

Источник: freepik.com

Как правильно оформить предоплату

Независимо от выбранного варианта, важно правильно оформить документы. В договоре об авансе или задатке нужно указать:

• Точные данные продавца и покупателя
• Подробное описание квартиры и ее полная стоимость
• Сумму предоплаты
• Сроки основной сделки
• Порядок возврата денег
• Последствия отказа от сделки

Какой способ предоплаты выбрать?

Задаток подойдет, когда:

• Квартира полностью проверена
• Все документы готовы
• Обе стороны уверены в сделке
• Нужны серьезные гарантии

Аванс будет лучшим выбором, если:

• Еще идет проверка документов
• Ждете одобрения кредита
• Есть сомнения в сделке
• Нужна возможность быстрого выхода из сделки

Источник: freepik.com

Важные нюансы, о которых часто забывают

Какой бы вариант вы ни выбрали, помните несколько важных моментов:

• Любую передачу денег нужно фиксировать письменно
• В документе должно быть четко указано, что это: аванс, задаток или залог
• Расписка или договор должны содержать паспортные данные обеих сторон
• Сумма указывается цифрами и прописью

Особое внимание стоит уделить срокам. Четко прописывайте, когда планируется основная сделка и что произойдет, если она не состоится в указанный срок.

В каких случаях предоплату можно вернуть

По закону возврат предоплаты возможен в следующих случаях:

• При обоюдном согласии сторон расторгнуть договор
• Если сделка невозможна по независящим от сторон причинам
• В случае нарушения продавцом условий договора

При этом важно помнить, что для возврата задатка нужны веские основания, прописанные в законе или договоре. А вот аванс возвращается всегда, если сделка не состоялась.

Источник: freepik.com

Как защитить свои интересы

При оформлении любого вида предоплаты, важно:

1. Тщательно проверить все документы на квартиру
2. Убедиться в правах собственности продавца
3. Правильно оформить все документы
4. Сохранить все расписки и договоры

Правильно оформленные документы — это ваша защита в случае возникновения спорных ситуаций. А они, к сожалению, случаются даже в самых, казалось бы, надежных сделках.

Заключение

Выбор способа обеспечения сделки — это всегда компромисс между желанием получить гарантии и готовностью взять на себя обязательства. Задаток дает максимальные гарантии, но требует твердой уверенности в сделке. Аванс более гибок, но менее надежен. А залог может стать дополнительной страховкой при особо сложных сделках.

Главное — помнить, что любые договоренности должны быть закреплены в документах. Это поможет защитить интересы всех участников сделки.