Цены на квартиры растут, а сделок все меньше: аналитика рынка жилья в Минске за 3 квартал

Стоимость жилья в столице продолжает расти, хотя количество сделок снизилось по сравнению с прошлым годом. Цены за квадратный метр достигают новых отметок, продавцы не спешат делать скидки, а рынок адаптируется к новым условиям.

Национальное кадастровое агентство опубликовало детальную аналитику рынка многоквартирного жилья в Минске за третий квартал 2025 года. В отчете — официальные данные по всем зарегистрированным сделкам в столице с июля по сентябрь. Разбираем, какие районы Минска остаются самыми дорогими, как изменились цены на новостройки и вторичку и что можно ожидать от рынка в ближайшее время.

Общая картина: меньше сделок, но больше денег

Согласно статистике, за третий квартал 2025 года (июль-сентябрь) в Минске было зарегистрировано 3 777 сделок купли-продажи квартир. Этот показатель находится на уровне начала года, однако он на 24% ниже, чем за аналогичный период прошлого года, когда наблюдался пик активности. Самым спокойным месяцем квартала стал сентябрь. Фактически, рынок вернулся к показателям 2021–2022 годов, что указывает на стабилизацию спроса после прошлогоднего ажиотажа.

За три месяца минчане купили квартиры общей площадью 192 200 квадратных метров. Денежный оборот от продажи этих квартир составил $341 400 000. Интересный момент: по площади показатель остался практически таким же, как во втором квартале 2025 года. А вот по деньгам вырос на 4%. Это прямое подтверждение того, что цены на жилье растут. Продали столько же квадратных метров, но денег за них получили больше.

Теперь посмотрим, в каком ценовом диапазоне минчане чаще всего покупают квартиры. Самая большая доля сделок — 37% — пришлась на квартиры стоимостью от $60 000 до $80 000. Это средний ценовой сегмент, доступный многим покупателям. На втором месте по популярности оказались дорогие квартиры стоимостью больше $100 000 — на них пришлось 28% всех сделок. Оставшиеся 35% сделок — это квартиры дешевле $60 000.

Соотношение между первичным и вторичным рынком традиционное. Сделки с квартирами в новостройках составили всего 11% от общего числа продаж. Это стандартный показатель, который держится стабильно начиная с 2023 года. Получается, что 89% всех купленных квартир — это жилье на вторичном рынке. Основная масса покупателей выбирает именно вторичку, потому что там больше выбор по районам и можно заселиться сразу после покупки.

Структура рынка: что и где покупают в Минске

Структура спроса на жилье довольно стабильная и мало меняется от квартала к кварталу. На вторичном рынке абсолютные лидеры по количеству сделок — это однокомнатные квартиры. На них пришлось 44% всех продаж. Почти каждая вторая проданная квартира на вторичке — это однушка.

Распределение сделок на вторичном рынке по количеству комнат:

• 1-комнатные — 44% (почти половина всех сделок)
• 2-комнатные — 34%
• 3-комнатные — 19%
• 4 и более комнат — 3%

Почему однушки так популярны? Во-первых, это самый доступный вариант по цене. Во-вторых, однушки активно покупают инвесторы — такие квартиры хорошо сдаются в аренду и быстро окупаются.

На рынке новостроек картина еще более однозначная. Застройщики прекрасно понимают, какое жилье пользуется спросом, и строят в основном компактные варианты.

Распределение сделок на первичном рынке по количеству комнат:

• 1-комнатные — 83%
• 2-комнатные — 11%
• 3-комнатные — 5%
• 4 и более комнат — 1%

Теперь посмотрим на распределение сделок по площади квартир. Больше всего минчане покупали квартиры площадью от 40 до 55 квадратных метров — на них пришлось 34% всех сделок. Это стандартные однушки и небольшие двушки.

Структура сделок по площади квартир:

• До 40 квадратов — 31% (компактное жилье)
• От 40 до 55 квадратов — 34% (самая популярная категория)
• От 55 до 65 квадратов — 16% (полноценные двушки)
• От 65 до 80 квадратов — 11% (большие двушки и средние трешки)
• От 80 до 100 квадратов — 6%
• Больше 100 квадратов — 2%

Получается, что почти две трети всех проданных квартир — это небольшое жилье площадью до 55 квадратов, которое подходит для одного-двух человек. А вот просторные квартиры больше 80 квадратов оказались наименее востребованными — всего 8% от общего числа сделок.

Год постройки дома — еще один важный параметр при выборе квартиры. Статистика показывает интересную картину. Самые популярные среди покупателей — это дома, построенные после 2020 года. На квартиры в таких домах пришлось 25% всех сделок. Каждая четвертая проданная квартира находится в относительно новом доме.

Распределение сделок купли-продажи жилья по году постройки дома:

• После 2020 года — 25%
• 2010-2020 годы — 17%
• 1970-1980 годы — 13%
• 1960-1970 годы — 13%
• 1980-1990 годы — 11%
• 1990-2000 годы — 9%
• 2000-2010 годы — 8%
• До 1960 года — 4%

Цены на вторичном рынке бьют рекорды

Вторичный рынок жилья в Минске показывает уверенный рост цен. Средняя цена однокомнатных квартир в третьем квартале 2025 года достигла отметки в $2 020 за квадратный метр. Это исторический максимум для столичной вторички. По сравнению со вторым кварталом этого года однушки подорожали на 6%. А если сравнивать с третьим кварталом 2024 года, то рост составил целых 22%.

Средние цены на вторичном рынке в 3 квартале 2025 года:

• 1-комнатные квартиры — $2 020 за квадрат (+6% к предыдущему кварталу, +22% к прошлому году)
• 2-комнатные квартиры — $1 750 за квадрат (+5% к предыдущему кварталу, +17% к прошлому году)
• 3-комнатные квартиры — $1 640 за квадрат (+6% к предыдущему кварталу, +18% к прошлому году)

Однокомнатные квартиры дорожают быстрее всех остальных типов жилья. Каждый квартал их стоимость увеличивается в среднем на $90-120 за квадрат. Это связано с высоким спросом на компактное жилье.

Если посмотреть на динамику цен с начала 2021 года, картина впечатляет:

Рост цен на вторичном рынке с 1 квартала 2021 года:

• Однушки: с $1 360 до $2 020 за квадрат — рост на $660 (49%)
• Двушки: с $1 230 до $1 750 за квадрат — рост на $520 (42%)
• Трешки: с $1 130 до $1 640 за квадрат — рост на $510 (45%)

За последние четыре с половиной года все типы квартир на вторичном рынке подорожали примерно на 40-50%. Это серьезный рост, который заметно опережает инфляцию и рост зарплат. Рынок недвижимости Минска показывает устойчивый восходящий тренд, который практически не прерывался даже в сложные периоды.

Что происходит с ценами в новостройках

На первичном рынке ситуация немного сложнее для анализа. Дело в том, что сделок с квартирами в новостройках меньше, чем на вторичке. Поэтому каждый крупный жилой комплекс может заметно повлиять на общую статистику.

Чтобы получить более точную картину, аналитики Национального кадастрового агентства исключили из расчета сделки в двух крупных жилых комплексах:

• ЖК «Северный Берег» — цены от $1 840 до $2 900 за квадрат
• ЖК «Левада» — цены от $1 480 до $2 470 за квадрат

Эти объекты выбиваются из общей картины и искажают статистику, поэтому их не учитывали в расчетах.

Средние цены на первичном рынке в 3 квартале 2025 года:

• 1-комнатные квартиры — $1 880 за квадрат (+10% к предыдущему кварталу, +21% к прошлому году)
• 2-комнатные квартиры — $1 920 за квадрат (+14% к предыдущему кварталу, +25% к прошлому году)
• 3-комнатные квартиры — $1 850 за квадрат (+27% к предыдущему кварталу, +31% к прошлому году)

Трехкомнатные квартиры показали самый резкий скачок цены — 27% за квартал. Такой рост связан с небольшой выборкой сделок и особенностями проданных объектов. Трешек в новостройках продают мало, поэтому статистика по ним менее стабильная.

Как отличаются цены в разных районах Минска

Активность продаж по районам столицы распределилась неравномерно. Больше всего сделок с квартирами в третьем квартале совершили в Октябрьском районе — 730 сделок, что составило 19% от общего числа по Минску. Фрунзенский район показал такую же активность — тоже 19% и примерно столько же сделок.

Распределение сделок по районам Минска:

• Октябрьский — 730 сделок (19%)
• Фрунзенский — 701 сделка (19%)
• Московский — 557 сделок (15%)
• Первомайский — 457 сделок (12%)
• Заводской — 337 сделок (9%)
• Центральный — 307 сделок (8%)
• Ленинский — 275 сделок (7%)
• Советский — 262 сделки (7%)
• Партизанский — 151 сделка (4%)

Самым спокойным оказался Партизанский район — там совершили всего 151 сделку, что в 4,8 раза меньше, чем в лидирующем Октябрьском районе.

Самым дорогим районом Минска остается Центральный — средняя цена квадратного метра здесь составила $2 120.

Средняя цена квадратного метра по районам Минска:

• Центральный — $2 120
• Октябрьский — $2 070
• Первомайский — $1 850
• Советский — $1 820
• Московский — $1 800
• Фрунзенский — $1 760
• Ленинский — $1 700
• Партизанский — $1 700
• Заводской — $1 590

Высокая средняя цена в Октябрьском районе во многом связана со сделками в жилом комплексе «Минск Мир» — здесь готовые варианты жилья продаются по очень высоким ценам, что и подтягивает общую статистику по району.

Разница между самым дорогим Центральным районом и самым дешевым Заводским составила $530 за квадратный метр.

Интересно посмотреть на динамику роста цен по районам. Во втором квартале 2025 года цены росли неодинаково.

Рост цен в третьем квартале по сравнению со вторым:

• Октябрьский район — +8%
• Фрунзенский район — +8%
• Центральный район — +8%
• Остальные районы — от +3% до +6%

Это говорит о том, что рынок развивается неравномерно, и в разных районах своя динамика цен.

Рекорд квартала и основные выводы

Самой дорогой сделкой третьего квартала стала продажа четырехкомнатной квартиры площадью 121,2 квадрата на улице Киселева. Ее стоимость составила $770 000, или $6 353 за квадратный метр.

Выводы и прогнозы

Данные Национального кадастрового агентства за третий квартал 2025 года дают четкую картину рынка недвижимости Минска. Главный тренд — рост цен при снижении количества сделок. Средняя стоимость квадратного метра жилья увеличивается на 5-6% каждый квартал, причем этот рост стабильный и не показывает признаков замедления.

Вторичный рынок показывает наиболее стабильную динамику. Однушки продолжают дорожать быстрее всех остальных типов жилья. Прайсы на двушки и трешки растут медленнее, но тоже уверенно прибавляют в цене каждый квартал.

Подводя итог, можно выделить 4 основных тренда на рынке жилья столицы:

• Спрос стабилизировался. Ажиотаж прошлого года прошел, и количество сделок вернулось к средним показателям прошлых лет.
• Цены продолжают расти. Несмотря на снижение активности, стоимость квадратного метра увеличивается как на первичном, так и на вторичном рынке.
• Однокомнатные квартиры — лидеры роста. Наибольший рост цен наблюдается в сегменте самых ликвидных однокомнатных квартир, особенно на вторичке.
• Ценовой разрыв между новостройками и вторичкой сократился. Качественное готовое жилье сегодня стоит практически столько же, сколько и квартиры от застройщика.

Для покупателей это означает, что условия для входа на рынок остаются сложными. Для продавцов, напротив, ситуация благоприятная. В ближайшей перспективе резких изменений на рынке ожидать не стоит: вероятнее всего, цены сохранятся на текущем высоком уровне.