«Это не просто бумажка»: почему даже один пропущенный пункт в договоре аренды превращает доход в долги и суды

Дарья Данилова

30 июня 2026 г.

Сдать квартиру — вроде бы просто: найти жильцов, договориться о цене, получить деньги. Но в Беларуси аренда — это не столько способ заработка, сколько зона юридической ответственности. И чем меньше внимания деталям, тем выше вероятность, что вместо стабильного дохода придёт письмо из налоговой или повестка в суд.

Корреспондент domovita.by поговорил с юристами, изучил судебную практику и налоговые разъяснения, чтобы разобраться: какие ошибки арендодателей приводят к реальным финансовым потерям?

Источник: hoff.ru

Договор — это не просто формальность. Он — защита

Кажется, что договор аренды — просто лишняя бюрократия. Если договорились на словах, чего еще нужно? Но на деле устная договоренность — это мина замедленного действия.

— Договор найма жилого помещения — это соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить за плату нанимателю жилое помещение во владение и пользование для проживания, — напоминает Сергей Белявский, директор юридической компании «Экономические споры», рекомендованный арбитр МАС при БелТПП, медиатор.

То есть это не просто бумажка, а документ, который фиксирует права и обязанности. По закону договор найма жилого помещения частного жилищного фонда заключается в письменной форме и подлежит регистрации в местном исполнительном комитете или организации, которая эксплуатирует жилищный фонд. Процедура бесплатная и занимает всего два дня со дня подачи заявления.

Без договора квартиросъемщик оказывается в щекотливой ситуации: может случиться так, что владелец будет пытаться доказать, что человек должен был платить за квартиру, а тот станет утверждать, что просто гостит у друзей.

— Арендатор, снимающий жилье без договора, не защищен вдвойне, так как действия собственника ничем не ограничены — в любой момент тот может предложить выселиться из квартиры или повысить плату. Собственник, в свою очередь, лишает себя возможности взыскать убытки с «неоформленного жильца», например, в случае залития соседей или порчи имущества, — добавляет юрист вышеуказанной компании Дарья Лёгкая.

Чтобы зарегистрировать договор, нужно обратиться в службу «одно окно» с пакетом документов: заявление, подписанное собственником (и всеми долевыми собственниками, если такие есть), паспорта сторон, три экземпляра договора и технический паспорт на жилье. Без этого договор — просто бумажка.

— По закону (часть 2 статьи 54 Жилищного кодекса) договор найма жилья нужно заключать письменно и регистрировать в исполкоме. Только с этого момента он считается официально заключенным, — добавляют юристы.

Но есть важный нюанс. Если договор не зарегистрирован, это еще не значит, что он автоматически недействителен. Суды смотрят на фактические обстоятельства: если есть доказательства, что квартира реально передана жильцам, они там живут и платят за аренду, суд может признать договор действующим даже без регистрации. Главное — иметь подтверждающие документы: расписки о получении денег, переписку, квитанции об оплате коммунальных услуг.

Налоговая помнит все: почему экономия на налогах выходит боком

Многие арендодатели убеждены: «Пока не поймали — можно не платить». Но налоговая в Беларуси работает системно. И если нарушение вскроется — доначисляет налог за весь период, добавят пеню и штраф. При повторном нарушении сумма может вырасти в пять раз.

Показательный случай — жительница Гомеля, которая с марта 2023 по май 2025 года сдавала квартиру отца для краткосрочного проживания. Она действовала по доверенности и платила налог на профессиональный доход от имени отца. Однако, как пояснили в суде, для оказания услуг по временному проживанию необходима регистрация в качестве индивидуального предпринимателя или создание юридического лица. За это время её доход составил более 37 000 рублей. Экономический суд Гомельской области оштрафовал женщину на 336 рублей по части 2 статьи 13.3 КоАП (незаконная предпринимательская деятельность).

Важный нюанс: порядок налогообложения зависит от того, как сдается жилье. Если на длительный срок (более 15 дней) физическим лицам — платится подоходный налог в фиксированных суммах. С 1 февраля 2026 года в Беларуси обновились ставки:

Минск — 53 рубля за каждую сдаваемую комнату в месяц
Областные центры и Минский район — 49 рублей
Крупные районные города (Барановичи, Бобруйск, Борисов, Жлобин, Лида, Мозырь, Молодечно, Орша, Пинск, Полоцк, Солигорск и другие) — 33 рубля
Иные города и поселки городского типа — 20 рублей

При сдаче жилья для краткосрочного проживания (посуточно) регистрироваться как ИП не обязательно — достаточно выбрать один из двух режимов: налог на профессиональный доход (НПД) через приложение «Профдоход» либо единый налог .

— Однако с 1 января 2026 года отменен стартовый налоговый вычет в 2000 рублей для тех, кто впервые применяет НПД, а с 1 июля 2026 года вводится минимальная сумма НПД — 45 рублей в месяц, — добавляет Дарья Лёгкая.

Важно: подоходный налог нужно платить ежемесячно, не позднее 1-го числа за текущий месяц. Если опоздать — начисляются пени за каждый день просрочки, а также возможна административная ответственность.

За неуплату или неполную уплату в установленные сроки подоходного налога законодательством предусмотрена административная ответственность, а также за каждый день просрочки начисляются пени.

Источник: tochka.by

В долларах нельзя: почему расчеты только в белорусских рублях

Многие арендодатели привыкли указывать цену в долларах, особенно в Минске. Это разрешено — в договоре можно зафиксировать сумму, эквивалентную определенной сумме в иностранной валюте.

Но с 1 января 2025 года в Гражданском кодексе закрепили однозначное правило: размер арендной платы должен быть выражен только в белорусских рублях. Плату за аренду можно брать только в наличных или безналичных белорусских рублях. Это уже не рекомендация — это обязательное требование.

Юристы подчеркивают: плату за сдачу жилья можно брать только в белорусских рублях. Нарушение этого правила грозит административной ответственностью.

Кто платит за ремонт, если сломалась батарея?

Частый конфликтный вопрос: кто должен чинить сломавшуюся технику или заменять трубы. Здесь все четко: арендатор обязан устранять мелкие неисправности — поменять лампочку, починить смеситель. А капитальный ремонт (обновление коммуникаций, конструктивных элементов) — забота арендодателя.

Если арендатор делает ремонт по своему желанию (например, переклеивает обои), компенсация не предусмотрена. А если делает существенные изменения — перепланировку, изменение интерьера — только с письменного согласия владельца. Иначе собственник может потребовать вернуть квартиру в исходное состояние и даже расторгнуть договор.

Сергей Белявский отмечает, что арендатор жилого помещения может быть обязан оплачивать ремонт в подъезде, если это предусмотрено договором найма. По его словам, в типовом договоре найма обычно указывается обязанность арендатора вносить плату за жилищно-коммунальные услуги, включая услугу по управлению общим имуществом многоквартирного дома.

Источник: kp.ru

Льготная ипотека: когда сдавать нельзя

Жилье, купленное по льготному кредиту (например, по Указу Президента №13), до полного погашения долга сдавать в аренду запрещено. Это прямое требование законодательства.

Исключение — переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника или члена семьи, тяжелое материальное положение. Но даже в этих случаях нужно разрешение районного исполнительного комитета. Без него договор аренды не зарегистрируют.

За нарушение этого порядка предусмотрена административная ответственность в виде штрафа от 4 до 20 базовых величин (статья 24.55 КоАП).

Также запрещено сдавать квартиры в зданиях, которые подлежат сносу или капремонту, а также в подвалах и полуподвалах.

Судебные споры: важны не только бумаги, но и факты

По данным юридической практики, ключевой момент в арендных спорах — это не только наличие подписанного договора, но и подтверждение фактического пользования помещением. Суды ориентируются на комплекс доказательств:

акты приема-передачи имущества;
переписку сторон (письма, мессенджеры);
платежные документы;
фото- и видеофиксацию состояния квартиры.

Важный нюанс: коммунальные и эксплуатационные платежи могут быть взысканы только в том случае, если они прямо прописаны в договоре и подтверждены расчетами. Если в договоре не указано, кто платит за коммуналку — взыскать ее с арендатора будет сложно.

Юристы отмечают, что споры по договорам аренды недвижимости — одна из наиболее распространенных категорий экономических споров в Беларуси. В их практике встречаются разногласия по размеру и порядку уплаты арендной платы, состоянию и пригодности имущества, срокам действия договора и его продлению, расторжению и выселению, а также возмещению убытков.

Источник: aif.ru

Реальные случаи из судебной практики

Минчанин задолжал более 5 тысяч рублей по оплате за жилищно-коммунальные услуги и пользование жильем. Суд первой инстанции вынес решение о выселении без предоставления другого жилья. Апелляционная инстанция дала должнику шанс — отложила слушание, чтобы он мог погасить долг. Однако гражданин не воспользовался возможностью, и решение о выселении было оставлено в силе.

В прокуратуре Минска по этому поводу отметили, что при получении во владение и пользование жилого помещения следует помнить, что наряду с жилищными правами к нанимателю переходят и обязанности по содержанию и оплате. В ином случае придется покинуть жилье.

Другой показательный случай — с молодым врачом из Мозыря. Девушка после окончания медицинского университета по распределению получила арендную квартиру. После отработки срока по распределению она трудоустроилась в другое медучреждение того же района. Однако коммунальное предприятие подало иск о ее выселении.

Дело дошло до Генеральной прокуратуры, и заместитель Генерального прокурора принес протест в президиум Гомельского областного суда. Суд надзорной инстанции согласился с доводами протеста и направил дело на новое рассмотрение, по результатам которого права врача были восстановлены, а истцу отказано в удовлетворении требований.

Оцените статью: