Флиппинг недвижимости: как заработать на перепродаже квартир после ремонта

Кажется, что заработать на недвижимости просто — купил убитую квартиру, сделал ремонт и продал подороже. Такой способ заработка называют флиппингом, от английского слова flip — «переворачивать». Правда, в реальности все сложнее.

В Беларуси флиппинг пока не самая распространенная тема. Обычно у нас покупают квартиры в новостройках на этапе котлована и продают после сдачи дома. А вот покупка старых квартир для ремонта и перепродажи — история не самая популярная.

Источник: freepik.com

В Европе, США и России профессиональные флипперы умудряются провернуть три-четыре сделки в год. На каждую уходит примерно четыре месяца — от поиска квартиры до ее продажи. Звучит заманчиво, но давайте разберемся подробнее, как это работает на самом деле.

Как выбрать квартиру под флиппинг

Успех флиппинга на 70% зависит от правильного выбора квартиры. Опытные инвесторы обращают внимание на несколько ключевых моментов:

Локация. Квартира должна находиться в районе с хорошей транспортной доступностью. Идеально — не дальше 15-20 минут пешком от метро или важных транспортных узлов. Также важно наличие магазинов, школ, поликлиник — словом, развитой инфраструктуры.

Состояние дома. Лучше выбирать дома после капремонта — это сэкономит деньги на замене труб и проводки. Важно оценить подъезд, лифт, общие площадки. Даже идеально отремонтированную квартиру будет сложно продать, если в подъезде пахнет сыростью и облупились стены.

Источник: freepik.com

Планировка. Самые ликвидные варианты — небольшие однокомнатные квартиры и студии. Они пользуются стабильным спросом у покупателей и требуют меньше вложений в ремонт.

Техническое состояние. Нужно оценить состояние стен, полов, потолков. Капитальный ремонт с заменой всей электрики или укреплением стен может съесть всю потенциальную прибыль.

Разбираем на примере

Мы решили проверить, сколько можно заработать на флиппинге в Минске. Для эксперимента взяли самую недорогую квартиру из нашей базы — однокомнатную на улице Чигладзе за $43 000.

Что имеем на старте: общая площадь — 21.4 квадрата, жилая — 11.7, кухня — 5.3, санузел совмещенный. Потолки невысокие — 2.5 метра. Есть и приятные бонусы: дом после капремонта, стоят стеклопакеты, новая входная дверь, счетчики на воду и газ. То есть с коммуникациями проблем быть не должно.

Источник: freepik.com

Считаем затраты на ремонт

А теперь самое интересное — подробная смета ремонта. Берем цены из белорусских строймаркетов, выбираем материалы бюджетной ценовой категории — скромно и без излишеств.

Важное примечание: В нашем расчете мы намеренно взяли одни из самых низких цен на материалы и работы, которые смогли найти в Минске. В реальности они могут оказаться на 20-30% выше. Кроме того, мы не учли некоторые потенциальные работы, которые часто всплывают в процессе ремонта: остекление и утепление балкона, замену радиаторов отопления или замену электропроводки. Каждый такой «сюрприз» может добавить к смете от $500 до $2 000.

Также стоит учесть, что цены на стройматериалы постоянно растут. То, что сегодня стоит условные 100 рублей, через месяц может подорожать до 150-200. Поэтому к нашей смете лучше сразу прибавить 15-20% на возможное удорожание материалов и непредвиденные расходы.

Источник: freepik.com

Отделка стен и потолков:

• Обои виниловые на флизелине — 27 рублей за рулон (нужно 15 рулонов с учетом подгонки рисунка) = 405 рублей
• Краска для потолков влагостойкая — 5.50 рублей за банку (берем 3 банки с запасом) = 16.50 рублей
• Штукатурка, шпаклевка, грунтовка примерно 200 рублей
• Клей для обоев, валики, кисти и прочие расходники ≈ 150 рублей

Напольные покрытия:

• Ламинат (16 кв.м. для комнаты и кухни) — 10 рублей за штуку × 70 штук = 700 рублей
• Подложка под ламинат = 80 рублей
• Плитка для санузла (5 кв.м. пол + 15 кв.м. стены) — 19 рублей за метр = 380 рублей
• Плиточный клей, затирка, крестики ≈ 150 рублей
• Плинтус (20 погонных метров) — 5 рублей за штуку × 10 штук = 50 рублей

Сантехника:

• Унитаз с бачком — 187 рублей
• Ванна акриловая — 300 рублей
• Раковина в ванную — 48 рублей
• Мойка на кухню — 50 рублей
• Смесители (2 шт.) ≈ 150 рублей
• Душевой гарнитур — 70 рублей
• Сифоны, шланги подводки ≈ 100 рублей

Источник: freepik.com

Электрика:

• Розетки (15 шт.) — 4 рубля × 15 = 60 рублей
• Выключатели (4 шт.) — 5 рублей × 4 = 20 рублей
• Светильники (4 шт.) — 30 рублей × 4 = 120 рублей
• Провода, подрозетники, распредкоробки ≈ 200 рублей

Двери:

• Межкомнатные двери (2 шт.) — 105 рублей × 2 = 210 рублей
• Фурнитура, наличники, доборы ≈ 150 рублей

Итого на материалы получается примерно 3 746,5 рублей (около $1 055). Но это только начало истории. Теперь посчитаем стоимость работ — обычно она в 2-2.5 раза превышает затраты на материалы. По приблизительным расценкам получается:

Демонтажные работы:

• Снятие обоев — 6 рублей/кв.м × 70 кв.м = 420 рублей
• Демонтаж старой сантехники — 300 рублей
• Демонтаж старого напольного покрытия — 10 рублей/кв.м × 21 кв.м = 210 рублей
• Вынос мусора — примерно 200 рублей

Отделочные работы:

• Выравнивание стен — 30 рублей/кв.м × 70 кв.м = 2 100 рублей
• Поклейка обоев — 16 рублей/кв.м × 55 кв.м = 880 рублей
• Укладка ламината — 24 рубля/кв.м × 16 кв.м = 384 рубля
• Укладка плитки — 150 рублей/кв.м × 20 кв.м = 3 000 рублей
• Установка сантехники — 800 рублей
• Электромонтажные работы — 1 600 рублей
• Установка дверей — 300 рублей за штуку × 2 = 600 рублей

Источник: freepik.com

Итого на работы выходит примерно 10 494 рубля (около $2 956).

Общая сумма затрат на ремонт: материалы (3 746,5 рублей) + работы (10 494 рублей) = 14 240,5 рублей или $4 011. И это по самым минимальным скромным подсчетам.

За сколько можно продать квартиру после ремонта?

А сколько может стоить наша квартира после ремонта? Изучаем похожие предложения:

• Однокомнатная на Матусевича с простым ремонтом — $55 000 (правда, площадь побольше — 30 квадратов)
• На Гурского похожая по метражу, но в новом доме с современным ремонтом — $69 900

Наш вариант после ремонта можно будет продавать примерно за $52 000-54 000 долларов. Делаем подсчет:

Затраты:

• Покупка квартиры: $43 000
• Ремонт: $4 0 11
• Коммунальные платежи на время ремонта (2 месяца): примерно $100
• Итого: $47 111

Потенциальная продажная цена: $53 000

Прибыль до налогов: $5 889

Источник: freepik.com

Теперь считаем налоги. При продаже квартиры, которой владели меньше 5 лет, нужно заплатить 13% с разницы между ценой покупки и продажи. В нашем случае это 13% от $10 000 = $1 300.

Итоговая чистая прибыль: $4 589

Анализ рисков: стоит ли игра свеч

Теоретически можно заработать около $4 500 за 2-3 месяца. Звучит заманчиво, но давайте посмотрим на риски.

Затягивание сроков ремонта

• Если ремонт растянется на 4 месяца вместо 2-х, придется заплатить еще около $100 за коммуналку.
• Возможны задержки с поставкой материалов.
• Хорошие мастера часто заняты, приходится ждать или переплачивать за срочность или искать кого-то похуже.

Скрытые дефекты

• При демонтаже могут обнаружиться проблемы с проводкой
• Возможны протечки от соседей
• Закладываем на непредвиденные расходы еще 1/3 от стоимости ремонта ≈ $800-1000

Риски при продаже

• Рынок может просесть
• В среднем придется сделать скидку $1 000-1 500
• Если квартира зависнет на 3-4 месяца, прибыль съедят коммунальные платежи

Источник: freepik.com

Выводы и рекомендации

Флиппинг может принести приличный доход чистой прибыли за полгода работы. Но нужно понимать — это не пассивный доход, а полноценная работа.

Каждый день придется решать десятки вопросов. Искать и проверять мастеров, закупать материалы, контролировать качество работ, общаться с соседями. Потом заниматься продажей — встречаться с риэлторами, показывать квартиру потенциальным покупателям, торговаться и оформлять документы.

Чтобы флиппинг действительно приносил деньги, нужно делать несколько проектов параллельно. Тогда можно выйти на доход $15 000-20 000 в год. Но для этого потребуется стартовый капитал минимум $150 000-200 000 и команда проверенных подрядчиков.

Начинающим инвесторам лучше начать с одной квартиры и своими деньгами, без кредитов. Первый проект наверняка будет с ошибками, но это нормально. Главное — получить опыт и понять, подходит ли вам такой формат заработка.

Источник: freepik.com

Кому может быть интересен флиппинг? В первую очередь тем, кто разбирается в ремонте и рынке недвижимости. Например, строителям, прорабам, риэлторам. У них уже есть нужные связи и понимание процессов. Новичкам придется потратить год-полтора просто на то, чтобы во всем разобраться.

Важно помнить и про конкуренцию. Сейчас застройщики предлагают квартиры с отделкой в новостройках, причем часто в рассрочку или с льготными кредитами. Это серьезно давит на вторичный рынок. Поэтому нужно либо делать очень качественный ремонт и брать дизайном, либо существенно снижать цену.

В текущих условиях флиппинг — это не легкие деньги, а серьезный бизнес со своими рисками и подводными камнями. Но при грамотном подходе он может стать хорошим источником дохода для тех, кто готов активно работать и постоянно учиться новому.