Иллюзия «свободной планировки»: за какие дизайнерские решения в новостройке можно получить реальный штраф
Многие покупатели, которые сегодня приобретают квартиру со свободной планировкой, искренне верят, что их творческий полет мысли наконец-то сможет развернуться во всю мощь на собственных квадратных метрах. Представляется идеальная картинка: здесь мы снесем эту колонну, там возведем изящную арку, а вот в этом углу сделаем уютную нишу для огромной гардеробной.
Творческий подход — это, конечно, вдохновляюще. Но что будет потом, когда ремонт закончится и придет время его узаконить? Ведь устроив в квартире свой мир со своими законами физики, вы рискуете не просто получить штраф, но и предписание вернуть все в первоначальный вид. Мы поговорили с Сергеем Сусолкиным, директором и учредителем агентства недвижимости HAUS Real Estate, чтобы разобраться во всех нюансах, о которых молчат многие застройщики.
Источник: Сергей Сусолкин, директор и учредитель агентства недвижимости HAUS Real Estate
Миф о полной свободе
Первое и главное разочарование владельцев новых квартир — это то, что «свободная планировка» не означает «делай что хочешь». На деле это лишь маркетинговый термин, который говорит о том, что застройщик сдает вам «полуфабрикат» с минимальным количеством внутренних стен. А вот все, что вы будете делать дальше, должно идти по строгим правилам.
— Очень интересные случаи у меня были именно со свободной планировкой. Люди покупают такую квартиру, а потом начинают там все перестраивать. А когда к ним приходят с проверкой, например, газовщики, они удивляются, ведь у них «свободная планировка». Но тут совершенно все по-другому, — рассказывает Сергей Сусолкин.
Любое изменение, будь то новая стена или перенос дверного проема, должно быть отражено в главном документе на квартиру — техническом паспорте. И если ваши идеи не соответствуют строительным нормам, узаконить их не получится.
Источник: Фото из открытых источников
Эксперт отмечает, что в техпаспортах многих современных новостроек, например, в жилом комплексе «Минск-Мир», изначально может быть указано всего два помещения: «жилая комната с кухонным оборудованием» и «санузел». Никаких коридоров, гардеробных и прочего. И вот с этого момента и начинаются проблемы.
Первое правило бойцовского клуба: каждой жилой комнате — по окну и 9 квадратов
Одна из самых популярных идей в квартирах-студиях — отгородить небольшую спальню или кабинет. Но и здесь есть свои правила. Чтобы помещение официально считалось жилой комнатой, оно должно соответствовать двум ключевым требованиям:
- Иметь окно для естественного освещения
- Быть площадью не менее 9 квадратных метров
— Любая комната, чтобы она являлась жилой, если вы ее выделяете, должна иметь окно и быть не меньше девяти квадратов, — подчеркивает Сергей.
Что это значит на практике? Если вы возводите глухую перегородку и создаете комнату без окна, по документам она никогда не станет жилой. В лучшем случае ее назовут гардеробной или кладовой. Это напрямую влияет на ликвидность и стоимость квартиры: вы хотели продавать двушку, а по факту у вас однушка с большой кладовкой.
Источник: HAUS Real Estate
Есть ли выход? Да, и он довольно изящный.
— Если в новой комнате нет отдельного окна, перегородка, отделяющая ее, должна пропускать естественный свет. То есть она должна быть стеклянная, — делится лайфхаком эксперт. — У меня в практике была квартира, где владельцы поставили стеклянный витраж с дверями, а внутри повесили шторы. И им это засчитали как жилую комнату, потому что туда попадал естественный свет.
Источник: HAUS Real Estate
Правило 25%: почему ваша ванная не может быть такой большой, как вы хотите
Вторая по популярности «зона риска» — санузел. Желание сделать ванную комнату просторнее вполне понятно, но и здесь есть четкий лимит. Согласно строительным нормам Республики Беларусь (пункт 4.9 строительных норм Республики Беларусь СН 3.02.01-2019 «Жилые здания», утвержденные постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь № 69), расширять «мокрую зону» (санузел) за счет жилой комнаты можно, но не более чем на 25% от первоначальной площади самого санузла.
— Почему так? Все просто: у ваших соседей снизу точно такая же планировка. Расширяя свой санузел, вы «заезжаете» на площадь их жилой комнаты. Закон это строго ограничивает, — объясняет Сергей.
Источник: Фото из открытых источников
Многие владельцы квартир думают, что если они сделают качественную гидроизоляцию, то никаких проблем не будет. Но это не так. Нормы есть нормы, и за их нарушение придется отвечать. Даже если ваш ремонт идеален с технической точки зрения, превышение лимита в 25% сделает перепланировку незаконной.
Единственное исключение — если ваш сосед снизу уже успел узаконить перепланировку и на месте его жилой комнаты теперь находится коридор или кладовая (нежилое помещение). В таком случае, с его согласия, можно получить разрешение на большее расширение. Но это редкая удача.
Игра на опережение: как ремонт соседа может испортить ваш
Самый неочевидный и коварный момент в перепланировке — это зависимость от соседей. И здесь, как говорит эксперт, все решает скорость:
— Тут, как говорится, кто первый встал, того и тапки.
Источник: Фото их открытых источников
Может получиться так, что вы купили квартиру и несколько лет не делали ремонт. А ваш сосед снизу за это время официально выделил у себя отдельную кухню и отдельную жилую комнату, получив на это все согласования. Теперь, когда вы решите разместить свою кухню или санузел, вам придется учитывать его узаконенную планировку. Вы уже не сможете разместить свою «мокрую зону» над его жилой комнатой.
— В организациях по госрегистрации недвижимости и в отделах архитектуры и строительства исполкомов об этом знают. Когда вы придете на консультацию, они вам точно скажут, что у вашего соседа там уже жилая комната. Поэтому ваша кухня над его спальней оказаться не может. Это такой момент, из-за которого могут возникнуть серьезные проблемы, — предупреждает эксперт.
Источник: Фото из открытых источников
Что в итоге? Чек-лист для владельца квартиры со «свободной» планировкой
Если вы нарушите правила перепланировки, в техпаспорте появятся так называемые «красные линии» — отметки о незаконных изменениях. И хотя прямого запрета на продажу такой квартиры в Беларуси нет, на практике это становится огромной головной болью. Мало кто из покупателей захочет связываться с проблемным жильем, а если и согласится, то потребует огромную скидку. Банки тоже, скорее всего, откажут в кредите на такой объект.
Чтобы мечта о квартире с необычным дизайном и интерьером не превратилась в кошмар и головную боль, помните о главном. Во-первых, забудьте фразу «у меня свободная планировка» и воспринимайте квартиру как «пространство, где можно проявить простор для творчества, но в рамках закона». Во-вторых, стоит заглянуть к соседям снизу и сверху, чтобы понять, что уже сделано у них, ведь это может напрямую повлиять на ваши возможности. И, наконец, всегда помните о главных «красных флажках»: 9 квадратов и окно для жилой комнаты и лимите в 25% для расширения санузла.
Источник: Фото из открытых источников
Свободная планировка — это действительно отличная возможность создать уникальное жилье. Но, как и любая свобода, она предполагает большую ответственность.
— К нам в HAUS Real Estate часто приходят клиенты с уже готовыми дизайн-проектами от фрилансеров, которые по законам согласовать невозможно. Мы проводим аудит таких проектов еще до того, как строители возьмут в руки перфоратор, чтобы помочь избежать фатальных ошибок, — подводит итог Сергей.
В таких сложных вопросах, где цена ошибки высока, консультация с опытными специалистами может сэкономить не только деньги, но и нервы. Поэтому лучше с самого начала играть по правилам, а не пытаться перехитрить систему.
