Пробки, вечная стройка и маятниковая миграция. Показываем, как живут районы высотных новостроек в Петербурге

В Минске коммерческие застройщики возводят не только дома, но и новые микрорайоны, а на рынке продаются квартиры в 150 новостройках. Под инвестиционные проекты отдают площади, размером с небольшой город и совершенно непонятно, как это будет выглядеть в будущем. Погуляли по новым районам Петербурга и рассказываем, с какими проблемами сталкиваются жители районов, состоящего только из новостроек.

Мурино и Кудрово громко называют «градостроительным преступлением». На самом деле это не вполне районы, ведь оба населенных пункта имеют статус города. Но Кудрово находится в пределах окружной дороги, а в Мурино есть собственная станция метро, местные считают их скорее спальными районами Петербурга, а не отдельными городами.

Но это одни из самых масштабных проектов возведения коммерческого жилья в России. В том же Мурино стройку планируют продолжать до 2040 года и поселить там более 200 тысяч человек, когда уже сейчас там проживает около 100 тысяч. В Кудрово количество жителей оценивают в 100-120 тысяч, а стройка еще не закончена.

Рассказываем, на что стоит обращать внимание покупателям новостроек в новых районах, чтобы не пришлось столкнуться с разочарованием и потерей комфорта, на примере проблем Российских новых районов.

Архитектурное и социальное однообразие

Когда территорию районов застраивают разные девелоперы, это создает социальное разнообразие, а также различную архитектуру и качество домов. Для наглядности можно посмотреть на минский микрорайон Лебяжий, который застраивается несколькими компаниями. Здесь можно найти все типы зданий от таунхаусов и малоэтажной застройки до высотных башен с совершенно разными ценниками.

Хотя дома и не связывает благоустройство или общий мастер-план, который бы корректировал и согласовывал внешний вид зданий, но это позволяет заселять район неоднородной группой людей с разными потребностями и привычками, работой и досугом, что создает социальное разнообразие.

Но в Мурино и Кудрово основной критерий покупки квартиры — дешевизна. То есть покупают квартиры здесь люди в среднем с одним уровнем дохода, а значит со схожей работой, привычками, потребностями и временем активности. Это социальное однообразие приводит к маятниковой миграции, когда днем район вымирает и на улицах можно встретить только мам в декрете. Зато утром здесь толпы на остановках и в пробках, а вечером бесконечные очереди в магазинах, что снижает общий комфорт жизни.

Выбирать квартиру лучше в районах с разнообразной застройкой, потому что разные цены, проекты и типы жилья интересны разным людям. А если таких групп много, то различается и их общее поведение, время выезда, потребность в сервисе, что заставляет бизнесы приходить в такие районы, а не открывать сплошные «Милы» и «Евроопты».

Плотность и высота застройки

В Минске высокоплотной застройкой уже считается 7 тысяч квадратных метров на гектар земли, как в Каменной горке. В Кудрово это 20 тысяч метров на гектар. Средняя высота зданий здесь составляет 22 этажа, как если бы здания на проспекте Дзержинского возле Грушевки масштабировали в пределах небольшого города.

Мурино и Кудрово полностью состоят из высотных домов-стен, которые расположены так, чтобы сделать их максимально высокими по нормам инсоляции. Здесь также нет внятного плана застройки или благоустройства, а между домами образуются большие пустые пространства, на которых ставят либо малоэтажные садики и школы, либо организуют поле парковки, либо оставляют темные неблагоустроенные пустыри.

Это не позволяет ни сделать комфортный двор с разными активностями, ни организовать парковку, удовлетворяющую спрос жителей. Жильцы никогда не будут знать своих соседей, а родители не различат ребенка на детской площадке во дворе, что уменьшает общую безопасность района. К тому же появляются большие неиспользуемые пространства, которые необходимо обслуживать в счет бюджета.

Транспорт и парковка

Какими бы большими не были бы расстояния между домами, все машины жителей там не поместишь. В Кудрово находится дом рекордсмен по количеству квартир — 3575 в одном здании. «Волна» в «Минск-мире» здесь даже не стоит рядом, ведь в таком доме поместится около 10 тысяч жителей, учитывая, что значительную часть предложения там составляют студии.

Рекомендованная норма парковочных мест составляет 125% от количества квартир, а размер стояночного места начинается от 11 квадратных метров. Но попробуй найди лишние 5,5 гектар земли на 4,5 тысячи машиномест. Это слишком затратно, поэтому парковаться здесь невозможно.

Это не проблема одного дома-гиганта, а общая проблема района. Приходится оставлять машины на газонах и воевать с коммунальными службами, которые расставляют бетонные полусферы. А из-за того, что район очень большой и однородный, утром здесь случаются огромные пробки. И страдают в них не только автомобилисты, но и те, кто пользуется общественным транспортом.

Высокоплотные однородные районы будут создавать проблемы на дорогах, если не предусмотреть инфраструктуру заранее: выделенные полосы для общественного транспорта, троллейбусные сети, трамвайные рельсы, метро вместо широких дорог. А также выезды в стороны, которые будут прогнозируемо загружены.

Широкие дороги создают видимость удобства и стимулируют покупку машин, что только увеличивает пробки. Так же, как и многоуровневые паркинги не помогают справиться с проблемой парковок, пока есть бесплатные места, а квартиры покупают исходя из того, что это самая низкая цена на рынке.

Инфраструктура строящегося района

Район Мурино будет застраиваться до 2040 года. То есть еще 9 лет владельцы квартир, которые уже купили свою жилплощадь, будут жить на стройке. При этом в районе долгое время не было ни школы ни детского сада. Сейчас там живет около 100 тысяч человек, но потребность оставить ребенка на день удовлетворяют частные детские сады.

Перед покупкой квартиры нужно проверять очереди строительства инфраструктурных объектов: будут ли школы, детские сады и хватит ли в них мест. Организуют ли дороги, магазины или коммерческие помещения для них. Будет ли ходить в район общественный транспорт. Сдадут ли паркинг вместе с домами или придется ждать еще несколько лет. Собираются ли сдавать дома вместе со дворами, чтобы туда можно было переехать с ребенком, а не ждать, что он споткнется об арматуру или вернется домой в мазуте.

От доступности инфраструктуры и благоустройства комфорт зависит в первую очередь. Ведь люди живут в нем уже сейчас, а не потом, когда закончится все строительство. Инфраструктуру должен предусмотреть застройщик заранее, а не оставлять покупателей ждать, когда район «обживется».

Представьте, застройка «Северного берега» Минска рассчитана на 20 лет. То есть первым покупателям придется терпеть вокруг себя стройку, за время которой можно вырастить ребенка. Поэтому к такой покупке стоит подходить осторожно, опираясь на предыдущий опыт застройщика, подрядчиков и проектную документацию. Иначе можно оказаться в Минском Мурино, где главный бульвар все еще украшают поваленные столбы и разбитые скамейки.

Работа и места досуга

В Мурино и Кудрово негде работать. Более того, туда нельзя переехать ближе к работе, ведь районы такого масштаба строятся далеко от центра города, офисных центров, заводов или малых производств. Если оторвать Мурино от Петербурга, то город не сможет выжить сам по себе, ведь у него нет никакого ресурса для самообеспечения.

Это провоцирует маятниковую миграцию, когда утром весь район выезжает в город, а вечером возвращается. Примерно в одно и то же время по одним и тем же дням. В таком случае не избежать пробок, перегруженности транспортных сетей, очередей в магазинах и переполненных рекреационных зон вечером.

В спальных районах можно видеть и плюсы, ведь там должно быть спокойно и тихо. Но, во-первых, это не работает, когда он перенаселен в 2-3 раза. Во-вторых, когда район масштабом сравним с небольшим городом, он должен быть самостоятельным и обеспечивать потребности жителей. Там должны быть бизнес-центры, коммерческие помещения и социальные пространства, а кроме этого места, где можно отдохнуть, погулять самому или с ребенком.

Если работать можно только выезжая из района, а гулять с коляской приходится по парковкам, то комфортно там будет только тем, кто из дома не выходит.

Что в итоге

Так на что стоит обратить внимание, выбирая квартиры в новых районах:

1. Будет ли в районе застройка с разными типами домов и ценами. Хорошо, если есть и высотные доминанты и малоэтажные дома с различными площадями, планировками и отделкой. Это обеспечивает разнообразие населения, а следовательно и жизни района.
2. Высотная плотная застройка оставляет огромные пустыри из-за соблюдения норм инсоляции, не позволяет делать комфортные дворы, находить место для парковки, а также увеличивает нагрузку на транспорт.
3. Смотрите то, сколько видов общественного транспорта будет работать, ведь один автобус не обеспечит весь район, а когда на машинах ездят все, то это неминуемо ведет к заторам.
4. Собирается ли застройщик создавать инфраструктуру района вместе со сдачей объектов, потому что стройка может длиться и 20 лет.
5. В больших районах должны строиться бизнес центры, коммерческие помещения, спортивные объекты, парки. Иначе вы будете возвращаться туда поспать, а не жить.