Инвестиции в недвижимость не работают? Что выгоднее — держать деньги в банке или купить квартиру в Минске и сдавать ее в аренду
Возможно, у вас есть свободная сумма, которую не хочется держать под подушкой. И наверняка вы задавались вопросом: что надежнее и выгоднее — положить деньги на депозит или купить недвижимость и сдавать ее? Вроде бы оба варианта понятные и не требуют особых знаний. Но если посчитать на реальных цифрах, оказывается, что один из них за последние 10 лет принес заметно больше денег, причем с куда меньшими усилиями.
Источник: magnific.com
Давайте разбираться на реальных примерах. Для сравнения возьмем два сценария. В первом случае человек в 2016 году открыл депозит в белорусских рублях на 10 тысяч и каждый год переоформлял его под актуальную ставку. Во втором — купил в Минске однокомнатную квартиру площадью 41,7 квадрата за $50 000, сдавал ее все 10 лет и в конце продал. Мы посчитали доходность в рублях и в долларах — и вот что получилось.
Источник: magnific.com
Как работал депозит
Представьте, что в январе 2016 года вы пришли в банк и положили на счет 10 тысяч белорусских рублей. Дальше — ничего не делали, просто раз в год продлевали вклад под текущую ставку 10 лет подряд.
За 2016-2025 годы ставка то росла, то снижалась, но все равно проценты капали, и сумма на вкладе росла. Что получилось на выходе:
Через 10 лет 10 тысяч рублей превратились в 41 103 рубля. Доходность в рублях — 311%, или в среднем 15,18% годовых.
Теперь пересчитаем в долларах. В начале 2016 года доллар стоил 1,8569 рубля, так что ваши 10 тысяч рублей — это $5 385. В начале 2026 года курс поднялся до 2,9027 рубля за доллар, и 41 103 рубля превратились в $14 160. Доходность в долларах — 163%, или 10,15% годовых.
Как работала квартира: аренда за 10 лет и продажа
Теперь второй сценарий. В начале 2016 года вы купили в Минске однокомнатную квартиру площадью 41,7 квадратного метра за 50 тысяч долларов (по курсу на тот момент — около 92 800 рублей). И сдавали ее в аренду все 10 лет, а в конце 2025-го продали.
Источник: magnific.com
По данным Национального кадастрового агентства, в январе 2016 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Минска составляла $1 199. Ваша квартира стоила $50 000. В декабре 2025 года цена квадратного метра поднялась до $1 973. Та же квартира через 10 лет стоила уже $82 276. То есть прирост за счет роста цен — $32 276, или 64,5% за 10 лет.
Аренда: сколько принесли жильцы
Арендные ставки в Минске менялись не так плавно, как цены на квартиры. В 2016 году сдавать однушку можно было в среднем за $200 в месяц — $2 400 в год. В 2017–2018 годах ставки росли плавно до $240. Пик пришелся на 2019 год — $280 долларов в месяц ($3 360 в год). Потом из-за пандемии и других факторов аренда упала: 2020 год — $250, 2021–2022 — по $240. Затем снова рост: 2023 год — $270, 2024-й — $340 и наконец 2025-й — $440 долларов в месяц ($5 280 в год).
Итоговый арендный доход за 10 лет — $32 640.
Общий результат
Складываем доход от продажи квартиры ($82 276) и доход от аренды ($32 640). Получаем $114 916 выручки. Вычитаем начальные 50 тысяч, которые были потрачены на покупку, — остается $64 916 чистого дохода.
Теперь пересчитаем в рубли. На момент покупки $50 000 стоили 92 845 рублей (курс 1,8569). В конце 2025 года $114 916 при курсе 2,9027 — это 333 600 рублей.
Доходность в рублях — 259% (или 13,64% годовых). В долларах — 130% (или 8,68% годовых).
По обоим показателям депозит оказался впереди. Но важно понимать: цифры по квартире еще занижены, потому что мы не учитываем скрытые расходы, которые неизбежны при сдаче жилья.
Почему реальная доходность квартиры будет еще ниже
В нашем расчете квартира выглядит почти так же хорошо, как депозит, — отставание всего на 3-4 процентных пункта в год. Но на практике арендный бизнес съедает гораздо больше денег, чем кажется на первый взгляд.
Во-первых, налоги. С каждой арендной платы нужно платить подоходный налог — за 10 лет это выливается в 2-2,5 тысячи долларов. Также ежегодный налог на недвижимость — 0,1% от расчетной стоимости квартиры, что тоже дает несколько сотен долларов за десятилетие.
Во-вторых, простои. Квартира не сдается 12 месяцев в году идеально 10 лет подряд. Между арендаторами всегда есть паузы — иногда месяц, иногда два. В среднем это минус 10-15% от арендного дохода.
И конечно, амортизация и ремонт. За 10 лет в квартире обязательно придется что-то менять. В среднем уходит еще 5-10% от арендного дохода.
Если учесть все эти факторы, реальная цифра по квартире окажется на 20-30% ниже расчетной. То есть не 259% в рублях, а примерно 200-210%. Разрыв с депозитом становится ещё заметнее.
Источник: magnific.com
За 10 лет с 2016 по 2025 год обычный банковский депозит в белорусских рублях обошел по доходности инвестицию в минскую квартиру с последующей сдачей в аренду. Депозит дал 311% против 259% в рублях и 163% против 130% в долларах. При этом он не требует усилий и не боится простоя арендаторов.
Недвижимость — это понятный и осязаемый актив. Она не даст запаниковать в моменты турбулентности, как это бывает с акциями или криптовалютами. Но если судить строго по цифрам и не путать инвестиции с эмоциями, за последние 10 лет выигрывает депозит.
* В статье использованы данные Национального кадастрового агентства, портала Myfin, НБ РБ, информационного агентства «Минск-новости», агентства недвижимости «Твоя столица», информационного агентства Sputnik Беларусь.
** В статье использована методология сравнительного ретроспективного анализа доходности.
