Как иностранцу купить квартиру в Беларуси: пошаговый гайд

Дарья Данилова

20 июля 2026 г.

Иностранные граждане могут покупать квартиры в Беларуси практически без ограничений. По данным Национального кадастрового агентства, за первый квартал 2026 года нерезиденты приобрели 68 квартир в Минске, при этом большинство покупателей — из России (60%).

Источник: tutu.ru

В целом же география спроса очень обширна: в 2024-2026 годах квартиры в Минске приобретали представители 65 стран. Среди них — не только государства ближнего и дальнего зарубежья, но и весьма экзотические: например, Эль-Сальвадор, Кабо-Верде и Гренада. О том, как проходит процедура, какие нюансы важно учесть и что изменилось в последние годы, рассказываем в нашем гайде.

Что разрешено покупать иностранцам, а что нет?

Иностранные граждане могут свободно приобретать квартиры, жилые дома и доли в объектах. Это указано в статье 71 Жилищного кодекса и статье 12 Закона «О правовом положении иностранных граждан и лиц без гражданства в Республике Беларусь».

Что можно покупать

Квартиры в многоквартирных домах;
Жилые дома (с хозяйственными постройками)
Доли в объектах недвижимости
Коммерческую недвижимость (офисы, торговые площади)

Ограничения: иностранцы не могут владеть земельными участками на праве частной собственности. Если покупается частный дом, строение оформляется в собственность, а земля предоставляется в аренду сроком до 99 лет. Исключение — наследование земельного участка от близкого родственника.

Для граждан России действует упрощенный порядок благодаря статусу Союзного государства. Российский паспорт на русском языке переводить не нужно. Гражданам других стран придется сделать нотариально заверенный перевод паспорта на русский или белорусский язык.

Источник: golk.by

Можно ли купить квартиру дистанционно — по доверенности?

С сентября 2023 года в Беларуси действует Указ Президента № 278. Этот документ изменил правила проведения дистанционных сделок с недвижимостью, однако его ключевые ограничения НЕ распространяются на иностранных покупателей.

Как это работает на практике:

Покупка жилья иностранцем: иностранные граждане по-прежнему могут свободно оформлять доверенности на покупку недвижимости у нотариусов в своих странах (например, в РФ). Ехать в Беларусь для оформления доверенности не требуется. Для граждан стран СНГ апостиль не нужен — достаточно нотариального перевода, если документ составлен не на русском языке.
Нюанс при покупке у гражданина Беларуси: если вы покупаете квартиру у гражданина РБ, постоянно проживающего за рубежом, учитывайте, что он не может продать объект по доверенности, выданной за границей или в консульстве. Продавец-белорус обязан либо лично присутствовать на сделке, либо заранее оформить доверенность у нотариуса на территории РБ.

Источник: kp.ru

Как проходит покупка: 4 простых шага

Шаг 1. Выбор недвижимости и проверка документов

Первый этап включает подбор недвижимости и обязательную проверку ее юридической чистоты. Проверке подлежат следующие параметры:

Право собственности продавца и история переходов этого права
Отсутствие арестов, запретов на отчуждение, судебных споров и залогов (ипотеки)
Наличие нотариального согласия всех сособственников, а также супругов (в том числе бывших, если имущество приобреталось в браке)
Законность проведенных перепланировок

Основным источником верификации данных выступает Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ). Сведения запрашиваются в виде выписки. Также обязательным к изучению является технический паспорт объекта для сверки фактической планировки с официальным планом. Для экспресс-анализа может использоваться Публичная кадастровая карта.

Шаг 2. Фиксируем цену и вносим задаток

После согласования условий стороны подписывают предварительный договор купли-продажи. Документ фиксирует итоговую стоимость объекта, сроки заключения основной сделки, порядок проведения расчетов и взаимные обязательства сторон.

На данном этапе покупатель обычно вносит аванс или задаток. Порядок возврата или удержания этой суммы в случае срыва сделки регулируется условиями договора и Гражданским кодексом Республики Беларусь.

Шаг 3. Подписание основного договора купли-продажи

В отличие от практики некоторых стран, где допускается подписание договоров в простой письменной форме, в Беларуси договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательному государственному удостоверению. На выбор есть два варианта:

У нотариуса — нотариус удостоверяет подписи сторон, после чего документы все равно необходимо передать на государственную регистрацию.
У регистратора в БТИ (агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру) — наиболее востребованный формат «одного окна», когда регистратор самостоятельно составляет проект договора, удостоверяет его и сразу принимает заявление на государственную регистрацию перехода права собственности.

Шаг 4. Государственная регистрация сделки и права собственности

Финальный и главный этап сделки. В Республике Беларусь право собственности на квартиру возникает у покупателя исключительно с момента государственной регистрации этого права и самой сделки в ЕГРНИ. Без этого этапа договор считается незаключенным, а покупатель не признается законным владельцем.

Актуальные правила проведения процедуры:

Экстерриториальный принцип. С марта 2026 года подать заявление и пакет документов можно в любую территориальную организацию по государственной регистрации недвижимости на территории Беларуси, независимо от фактического расположения квартиры или дома.
Сроки. Стандартный срок совершения регистрационных действий составляет 7 рабочих дней. Предусмотрена возможность ускоренной регистрации (за 2 рабочих дня) и срочной регистрации (за 1 рабочий день) при оплате соответствующего тарифа.
Заявители. Документы на регистрацию подаются совместно продавцом и покупателем либо их уполномоченными представителями по доверенности. Если договор был удостоверен нотариусом, он может направить документы в БТИ самостоятельно в электронном виде.

Источник: hotim-design.by

Какие документы понадобятся для сделки?

От покупателя требуются:

Действующий паспорт — для граждан Российской Федерации достаточно внутреннего паспорта гражданина РФ, так как он составлен на русском языке.
Нотариально заверенный перевод паспорта — обязателен для граждан стран дальнего зарубежья и государств, чьи паспорта не имеют дублирования данных на русский или белорусский язык.
Доверенность на представителя — при проведении сделки в дистанционном формате. Документ может быть оформлен как в Беларуси, так и у нотариуса в стране проживания иностранного гражданина.
Данные о регистрации — если иностранный гражданин на момент совершения сделки находится на территории Беларуси более 10 суток (для граждан РФ — более 90 суток), требуется предоставить разрешение на временное пребывание (временную регистрацию).

От продавца запрашиваются:

Свидетельство о государственной регистрации — документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости.
Технический паспорт — на жилое помещение для проверки соответствия фактической планировки официальному плану.
Выписка из ЕГРНИ — актуальный документ для подтверждения отсутствия арестов, залогов и обременений.
Копия лицевого счета (справка о составе семьи) — для проверки количества зарегистрированных в квартире лиц.
Справка об отсутствии задолженности — по коммунальным платежам и оплате за пользование жилым помещением.
Нотариальное согласие сособственников — супруга (в том числе бывшего, если имущество приобреталось в браке), а также других участников совместной собственности.
Разрешение органов опеки и попечительства — в обязательном порядке, если в квартире зарегистрированы или являются собственниками несовершеннолетние дети либо недееспособные граждане.

Сколько придется заплатить налогов?

Отдельного налога на приобретение недвижимости для физических лиц в Беларуси нет. Покупатель несет расходы только по оплате государственных пошлин за регистрационные действия, услуг нотариуса или регистратора БТИ, а также риелторских услуг при их наличии.

Порядок налогообложения при продаже квартиры иностранным гражданином напрямую зависит от его статуса налогового резидентства (фактического нахождения в стране более 183 дней в календарном году):

Если иностранец является налоговым нерезидентом: при продаже жилья он обязан уплатить подоходный налог в размере 13% от чистого дохода (разницы между ценой продажи и документально подтвержденной ценой прошлой покупки, скорректированной на индекс инфляции). Льгота «одна продажа за 5 лет без налога» на иностранных налоговых нерезидентов не распространяется — налог уплачивается с первой же сделки, причем до ее нотариального удостоверения.
Если иностранец имеет ВНЖ и является налоговым резидентом: в таком случае он полностью освобождается от уплаты налога при условии, что продает не более одной квартиры в течение 5 лет.

Источник: spbspecials.rbc.ru

Даст ли покупка квартиры право на ВНЖ и прописку?

Сам по себе факт покупки жилой недвижимости в Беларуси не дает автоматического права на получение вида на жительство (ВНЖ). Однако наличие собственного жилья — это законное основание для оформления разрешения на временное проживание в Беларуси сроком до 1 года с возможностью последующего продления.

Что важно знать про прописку и коммуналку:

Постоянная регистрация (по месту жительства): доступна иностранным гражданам только после официального получения вида на жительство (ВНЖ) в Республике Беларусь.
Временная регистрация (по месту пребывания): может быть оформлена собственником в своей квартире на срок до 1 года на основании документов на недвижимость.
Право распоряжения: отсутствие регистрации в купленной квартире не ограничивает права собственника. Иностранный гражданин имеет право беспрепятственно продавать, дарить или сдавать жилье в аренду в соответствии с законодательством РБ.
Оплата коммунальных услуг: если в квартире не зарегистрирован по месту жительства собственник с ВНЖ или гражданин Беларуси, коммунальные платежи начисляются по 100% тарифам, обеспечивающим полное возмещение затрат (без государственных субсидий), что существенно увеличивает стоимость содержания жилья.

Оцените статью: