Как купить квартиру без денег: 7 реальных способов решить квартирный вопрос

Мечта о собственной квартире часто разбивается о суровую реальность — денег на покупку жилья нет, а копить получается разве что на новый смартфон. Особенно остро этот вопрос встает у молодых семей и тех, кто годами снимает жилье.

Давайте сразу начистоту: волшебной палочки, по взмаху которой вы бесплатно получите ключи от новенькой квартиры, не существует. Зато есть вполне реальные инструменты, которые помогут решить квартирный вопрос. Некоторые из них работают уже много лет, другие появились совсем недавно.

Сегодня мы разберем семь проверенных способов купить квартиру, когда собственных средств не хватает. От государственных программ поддержки до коммерческих предложений — каждый вариант мы рассмотрим детально, с плюсами и минусами. Главное — понять, какой из них подходит именно в вашей ситуации.

Источник: freepik.com

Государственная поддержка

С 2017 года в Беларуси действует указ о предоставлении адресных субсидий на покупку жилья. По этой программе многодетные семьи могут получить значительную финансовую поддержку — при наличии трех несовершеннолетних детей государство погашает 75% задолженности по жилищному кредиту, а если детей четверо и больше — 100% суммы.

Молодые семьи также могут участвовать в программе господдержки. Главное условие — возраст хотя бы одного из супругов должен быть до 31 года на момент постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Дополнительную поддержку предоставляют при рождении первого или второго ребенка.

Программа также распространяется на детей-сирот и оставшихся без попечения родителей. Для них предусмотрены специальные условия получения субсидий на приобретение жилья.

Источник: freepik.com

Плюсы:

• Существенная финансовая поддержка от государства
• Возможность решить жилищный вопрос без крупных личных накоплений
• Не нужно возвращать полученные средства

Минусы:

• Длительное ожидание в очереди (может занять более 10 лет)
• Большой пакет необходимых документов
• Строгие требования к участникам программы
• В некоторых случаях невозможность оформить квартиру в собственность

Кредит на покупку жилья

Самый распространенный способ купить квартиру без полной суммы на руках — взять кредит в банке. Сегодня белорусские банки предлагают кредиты на срок до 20 лет под залог приобретаемого жилья. Процентная ставка привязана к ставке рефинансирования Нацбанка, которая сейчас составляет 9,5%. Большинство банков добавляют к ней 5-7 процентных пунктов.

С начала декабря крупнейшие банки страны пересмотрели условия жилищного кредитования. «Беларусбанк» и «Белинвестбанк» повысили ставки по основным кредитным программам. «Ипотека Экспресс» для покупки готового жилья теперь доступна под 17% годовых вместо прежних 16%. Кредит «Ипотека с нами» для строительства с партнерами банка предлагается под 16% в основном периоде. Кредит «На недвижимость» вырос с 15,99% до 17,71% годовых.

Чтобы получить жилищный кредит, нужно соответствовать требованиям банка:

• Возраст от 18 лет
• Белорусское гражданство или вид на жительство
• Официальное трудоустройство и стабильный доход последние 3-6 месяцев
• Положительная кредитная история
• Наличие поручителей (если предусмотрено условиями)

Источник: freepik.com

Особое внимание банки уделяют платежеспособности заемщика. Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40-50% от вашего официального дохода. Банки также могут учитывать дополнительные источники дохода — от сдачи недвижимости в аренду или предпринимательской деятельности.

Для получения кредита потребуется собрать внушительный пакет документов:

• Паспорт и справка о доходах
• Документы по приобретаемой недвижимости
• Справка о составе семьи
• Документы поручителей (при необходимости)
• Дополнительные документы по требованию банка

Срок рассмотрения заявки обычно составляет от 3 до 14 рабочих дней. После одобрения кредита банк может потребовать застраховать жизнь заемщика и недвижимость.

Плюсы:

• Возможность быстро решить жилищный вопрос
• Длительный срок погашения (до 20 лет)
• Возможность досрочного погашения без штрафов
• Фиксированный график платежей

Минусы:

• Высокие процентные ставки
• Плавающая ставка из-за привязки к ставке рефинансирования
• Необходимость первоначального взноса (10-20% от стоимости жилья)
• Жесткие требования к платежеспособности и кредитной истории
• Большой пакет документов

Источник: freepik.com

Рассрочка от застройщика

Застройщики часто предлагают альтернативу банковским кредитам — рассрочку. Этот вариант особенно интересен тем, кто не хочет связываться с банками или не может получить кредит.

Схема рассрочки довольно простая. Вы вносите первоначальный платеж (обычно от 30% стоимости квартиры), а оставшуюся сумму выплачиваете равными частями. Сроки рассрочки могут быть разными — от нескольких месяцев до 2-3 лет. Некоторые застройщики предлагают беспроцентную рассрочку, другие могут установить небольшой процент за пользование рассрочкой.

Кстати, если вдруг вы решитесь на такой вариант, то внимательно изучите условия договора: иногда застройщики включают в стоимость квартиры скрытые проценты или привязывают платежи к курсу валют.

Плюсы:

• Отсутствие процентов (в случае беспроцентной рассрочки)
• Меньше документов, чем для получения кредита
• Не нужно подтверждать доход
• Нет необходимости в поручителях
• Быстрое оформление

Минусы:

• Высокий первоначальный взнос
• Короткие сроки выплаты
• Риск заморозки строительства

Источник: freepik.com

Система жилищных строительных сбережений

Это особая программа от Беларусбанка, которая помогает накопить на первый взнос и получить кредит на более выгодных условиях. Как это работает? Сначала вы выбираете один из трех накопительных планов:

• Быстрый (срок — от 19 до 24 месяцев)
• Оптимальный (от 25 до 48 месяцев)
• Долгосрочный (от 49 до 84 месяцев)

На этапе накопления вы ежемесячно вносите на специальный счет определенную сумму. Размер взноса зависит от стоимости желаемой квартиры и выбранного плана. Банк начисляет на эти деньги проценты — сейчас это 6% годовых. За время накопления нужно собрать минимум 25% от стоимости будущего жилья.

После завершения накопительного этапа банк предоставляет кредит на особых условиях. Сегодня ставка составляет 12,5% годовых (ставка рефинансирования 9,5% + 3%). Максимальная сумма кредита — до 75% от стоимости недвижимости, срок — до 20 лет.

Источник: freepik.com

Плюсы:

• Самая низкая процентная ставка среди жилищных кредитов
• Гарантированное получение кредита после накопления
• Возможность выбрать удобный график накопления
• Досрочное погашение кредита без штрафов

Минусы:

• Длительный период ожидания (минимум 19 месяцев)
• Нельзя использовать накопления на другие цели
• Необходимость регулярных взносов
• Риск обесценивания накоплений при высокой инфляции

Лизинг недвижимости

Относительно новый инструмент на белорусском рынке жилья — лизинг квартир. Этот способ особенно интересен тем, кто не может получить обычный кредит или хочет альтернативный вариант финансирования.

Схема работы такая: лизинговая компания покупает выбранную вами квартиру и передает ее вам в пользование. Вы живете в квартире и постепенно выкупаете ее, внося ежемесячные платежи. До последнего платежа собственником остается лизинговая компания.

Источник: freepik.com

Сейчас основной игрок на рынке — «АСБ Лизинг» (дочерняя компания Беларусбанка). Они предлагают финансирование под 15,5% годовых (ставка рефинансирования + 6%) на срок до 20 лет. Первоначальный взнос — от 20% стоимости жилья.

Плюсы:

• Меньше документов, чем для банковского кредита
• Возможность заселиться сразу после первого взноса
• Возможность сдавать квартиру в аренду
• Досрочное погашение без штрафов после первого года

Минусы:

• Обязательный первоначальный взнос 20%
• Плавающая ставка (зависит от ставки рефинансирования)
• Нужны поручители или дополнительный залог
• Высокие требования к уровню дохода

Семейный капитал

Семейный капитал — это единовременная государственная поддержка для многодетных семей, которую можно использовать для решения жилищного вопроса. С 1 января 2024 года размер семейного капитала составляет 31 333 рубля. Эта сумма ежегодно индексируется с учетом роста потребительских цен.

Средства семейного капитала можно направить на погашение задолженности по кредитам на приобретение жилья или внести как первоначальный взнос при получении нового кредита. Также разрешается использовать капитал для финансирования строительства или реконструкции жилья, либо для прямой покупки квартиры, если семья состоит на учете нуждающихся.

Право на семейный капитал возникает при рождении или усыновлении третьего или последующих детей. Важное преимущество — для использования капитала на жилищные нужды не нужно ждать достижения ребенком 18 лет. Средства можно задействовать досрочно.

Источник: freepik.com

Однако существуют определенные ограничения. Жилье должно приобретаться в населенном пункте по месту жительства или работы одного из членов семьи. Обязательное условие — семья должна состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Процедура использования семейного капитала начинается с подачи заявления в местный исполком. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие целевое использование средств. После рассмотрения, которое может занять до месяца, средства перечисляются напрямую продавцу жилья или банку-кредитору.

Плюсы:

• Возможность досрочного использования на жилье
• Получение средств без необходимости возврата

Минусы:

• Ограниченный круг получателей
• Жесткий контроль целевого использования
• Обязательное состояние на учете нуждающихся
• Территориальные ограничения по приобретению жилья

ПК «Жилищный баланс»

«Жилищный баланс» — это потребительский кооператив, работающий по принципу кассы взаимопомощи. Организация помогает своим пайщикам приобрести жилье путем объединения их финансовых возможностей.

Механизм работы строится на системе паевых взносов. Вступив в кооператив, участник вносит первоначальный взнос (от 25% стоимости желаемого жилья) и ежемесячные платежи. Когда накапливается достаточная сумма, участник получает право на приобретение жилья. Оставшуюся часть стоимости кооператив предоставляет в виде займа.

Источник: freepik.com

Срок ожидания получения средств зависит от размера первоначального взноса и выбранной программы. При взносе 50% от стоимости жилья срок ожидания может составить около года. При меньших взносах период увеличивается до 3-5 лет.

Важное преимущество — процентная ставка по займу существенно ниже банковской и составляет около 7-9% годовых. Срок погашения займа может достигать 15 лет. При этом нет необходимости подтверждать доход или предоставлять поручителей.

Плюсы:

• Низкая процентная ставка по займу (7-9% годовых)
• Нет необходимости подтверждать официальный доход
• Отсутствие требований к поручителям
• Возможность приобретения как новостроек, так и вторичного жилья

Минусы:

• Риски, связанные с деятельностью кооператива
• Сложная система расчета очередности
• Дополнительные членские взносы
• При выходе из кооператива теряются все внесенные членские взносы
• Нет государственных гарантий сохранности средств

Источник: freepik.com

Долевое строительство

Что такое долевое строительство и как оно работает? Если говорить простым языком — это покупка квартиры, которую еще не построили. Вы вкладываете деньги в строительство дома на начальном этапе и получаете готовую квартиру после его завершения. Такой способ покупки жилья очень популярен в Беларуси, потому что позволяет существенно сэкономить — цены на этапе строительства обычно на 20-30% ниже, чем в готовом доме.

Долевое строительство в Беларуси регулируется Указом Президента №176 «О государственном регулировании строительства жилья». Сначала нужно выбрать застройщика и объект строительства. Застройщик должен показать вам все документы: разрешение на строительство, проектную декларацию и другие бумаги. После этого заключается договор, в котором прописываются все условия: стоимость квартиры, сроки строительства, порядок оплаты.

Источник: freepik.com

Оплатить квартиру можно разными способами. Самый простой — заплатить всю сумму сразу, но это редкость. Чаще люди платят частями по графику строительства: например, 30% при заключении договора, потом еще 30% когда построят коробку дома, и остальное — ближе к завершению. Многие берут кредит в банке или используют рассрочку от застройщика.

Цена квартиры обычно привязана к базовой величине или иностранной валюте, чтобы защититься от инфляции. Но существенно вырасти она не может — все изменения строго регламентированы договором.

Перед покупкой квартиры важно тщательно проверить застройщика: почитать отзывы, посмотреть уже построенные дома, изучить историю компании.

Плюсы:

• Цена значительно ниже, чем в готовом доме
• Возможность выбрать планировку и этаж
• Рассрочка платежа на весь период строительства
• Защита прав дольщиков на законодательном уровне
• Можно использовать кредит или госпрограммы

Минусы:

• Риск задержки сроков строительства
• Возможны изменения в проекте во время строительства
• Сложно оценить качество будущей квартиры
• Риск банкротства застройщика
• Необходимость делать ремонт с нуля

Источник: freepik.com

Новый способ получить квартиру: аренда с выкупом от государства

В 2025 году у белорусов может появиться новый способ стать владельцем квартиры, даже если нет больших денег. Речь идет о возможности выкупа арендного жилья у государства. Это особенно интересно для тех, кто не может позволить себе кредит или накопить на первый взнос в долевом строительстве.

Что это значит на практике? Врачи, учителя, инженеры и другие ценные специалисты смогут не просто арендовать государственное жилье, а со временем стать его собственниками.

Такие изменения могут серьезно повлиять на рынок жилья в Беларуси. Появится новый способ приобретения квартиры, который будет особенно привлекателен для молодых специалистов. Это может помочь решить проблему нехватки кадров в регионах и дать людям дополнительную мотивацию для работы в небольших городах.

Конечно, пока рано говорить о конкретных условиях выкупа — они еще разрабатываются. Но сама возможность превратить арендное жилье в собственное — это большой шаг вперед в развитии жилищной политики страны.