Как менялись цены на недвижимость в Беларуси? Большой обзор стоимости жилья за последние 10 лет
Источник: Unsplash
Помните времена, когда за $1000 можно было купить «квадрат» в центре столицы? В 2026 году эти цифры кажутся историей из далекого прошлого. Рынок недвижимости в Беларуси за последнее десятилетие пережил многое: от затишья до невероятных скачков цен и рекордов по количеству сделок. Мы проанализировали, как за 10 лет менялись цены на жилье в белорусских городах — вы этому точно удивитесь.
Для того чтобы составить объективную картину стоимости квадратного метра в Беларуси, мы отказались от усредненных данных по всему жилфонду и постарались сфокусироваться на типовых вариантах. Аналитику провели по всем областным центрам, однако сделали акцент на Гродно и Могилеве.
В фокусе внимания — две категории: однокомнатные квартиры до 35 м² (1970–1980 гг.), а также более поздние панельные серии (2000–2010 гг.) с двухкомнатными квартирами до 48 м². Эти сегменты являются самыми массовыми, а значит, их анализ дает наиболее достоверное представление о состоянии рынка и доступности жилья для населения.
Рынок недвижимости Минска
Будучи самым густонаселенным и экономически активным городом страны, Минск выступает главным драйвером рынка жилой недвижимости Беларуси. На долю столицы приходится пятая часть всего жилого фонда республики, при этом сделки с квартирами в Минске составляют свыше 50% от общереспубликанского объема. Именно ценовые колебания в столице задают вектор развития для региональных рынков.
2016 год: дно цен и ажиотажный спрос
Среднегодовой курс доллара в 2016 году составил 1,99 белорусских рублей.
Средняя зарплата белоруса на конец 2016 года: 801,6 белорусских рублей
2016 год оказался богат на рекорды: за этот период были зафиксированы минимальный уровень цен и максимальное количество сделок. Нижняя точка пришлась на май, когда квадратный метр на вторичном рынке в среднем опустился до $1010. Столь низкая стоимость жилья, а также появление квартир в ценовом диапазоне $28–30 тыс. активизировали отложенный спрос. Эксперты назвали 2016 год временем «сдувания пузыря», надувавшегося в предыдущее десятилетие.
Динамика спроса имела U-образную форму: в начале года активность резко упала из-за девальвации рубля, но с марта рынок оживился. Летом был зафиксирован небывалый рост числа сделок — 1,3–1,4 тыс. в месяц только в Минске. Всего за 2016 год в столице совершили порядка 13 тысяч сделок. Рынок 2016 года стал «рынком покупателя»: объем предложения был максимальным за пять лет, что оказывало давление на цены, а из предложения «вымылись», в первую очередь, дешевые однокомнатные квартиры.
Главными факторами стали снижение реальных доходов населения и девальвация рубля. Кредиты были малодоступны, однако к концу года ставка рефинансирования снизилась (с 24% до 18%), что немного оживило спрос.
2017 год: стабилизация и рост активности
Среднегодовой курс доллара в 2017 году составил 1,93 белорусских рубля.
Средняя зарплата белоруса на конец 2017 года: 995,3 белорусских рубля.
За 2016–2017 годы в реестре недвижимости содержатся сведения о более чем 26,7 тыс. сделок в Минске, причем в каждом году было зарегистрировано примерно равное количество переходов прав.
Социально-экономические показатели обрели положительную динамику: средняя заработная плата в столице в долларовом эквиваленте выросла на 10%. Вместе с улучшением условий кредитования количество сделок, совершенных с привлечением заемных средств, выросло в 3,7 раза. Если в 2016 году каждая 33-я квартира покупалась в кредит, то в 2017 году — уже каждая 9-я.
2018 год: начало восстановления
Среднегодовой курс доллара в 2018 году составил 2,05 белорусских рубля.
Средняя зарплата белоруса на конец 2018 года: 1115,3 белорусских рубля.
2018 год стал переломным: после нескольких лет падения начался устойчивый рост цен. Главной причиной стала доступность жилищных кредитов на фоне снижения ставки рефинансирования (до 10%), что вызвало ажиотажный спрос. Весной цены достигли пика — в Минске квадратный метр подорожал на 22% по сравнению с 2017 годом. Дополнительным фактором стал дефицит новостроек из-за ограниченного выделения земельных участков, что подтянуло вверх и вторичный рынок. Всего за 2018 год в столице было совершено 13 990 сделок.
К осени спрос стабилизировался, а покупатели стали активнее торговаться. Наибольшим спросом пользовались одно- и двухкомнатные квартиры, при этом недорогие варианты быстро исчезали из предложения.
2019 год: снижение активности после рекордов
Среднегодовой курс доллара в 2019 году составил 2,1 белорусских рублей.
Средняя зарплата белоруса на конец 2019 года: 1238,7 белорусских рублей.
Суммарно за 2019 год в Минске было заключено около 12,9 тыс. сделок — на 9,4% меньше, чем в предыдущем году. В среднем ежемесячно заключалось около 1070 сделок. В пересчете на 1 тыс. человек в 2019 году состоялось 6–7 сделок, тогда как в 2017–2018 годах этот показатель был равен 7–8 сделкам. Структура спроса осталась прежней: покупатели по-прежнему отдавали предпочтение однокомнатным (42%) и двухкомнатным (35%) квартирам.
2020 год: пандемийное охлаждение
Среднегодовой курс доллара в 2020 году составил 2,41 белорусских рубля.
Средняя зарплата белоруса на конец 2020 года: 1474,6 белорусских рублей.
Суммарно за 2020 год в Минске было совершено 11 164 сделки — на 15,2% меньше, чем в 2019 году. В площадном выражении продажи снизились на 14,7%, в денежном — на 17,4%. Доля сделок на первичном рынке находилась в диапазоне от 7% до 15,8%.
На конец года зафиксировано снижение цен в долларовом выражении при росте в белорусских рублях. На вторичном рынке снижение составило 6–8% в зависимости от количества комнат, а в национальной валюте цены выросли на 14–17%.
2021 год: восстановление спроса
Среднегодовой курс доллара в 2021 году составил 2,53 белорусских рубля.
Средняя зарплата белоруса на конец 2021 года: 1675,3 белорусских рублей.
2021 год принес заметное оживление. Суммарно за год в Минске было совершено 14 389 сделок — на 25% больше, чем в 2020 году, и на 8,5% больше, чем в 2019 году. Четвертый квартал оказался особенно активным: 3 763 сделки, что на 54,3% больше, чем в аналогичном периоде 2020 года.
2022 год: абсолютный рекорд по числу сделок
Среднегодовой курс доллара в 2022 году составил 2,64 белорусских рубля.
Средняя зарплата белоруса на конец 2022 года: 1915,6 белорусских рублей.
2022 год стал самым результативным по числу сделок с квартирами в столице за всю историю ведения реестра цен. Всего было продано 750,1 тыс. кв. м на сумму 976,1 млн USD, что сопоставимо с показателями 2021 года. Рекорд сформировался несмотря на снижение ВВП и рост санкционного давления — свой вклад внес отложенный спрос. На вторичном рынке цены в долларовом выражении изменялись в пределах 3% в зависимости от типа квартир.
2023 год: новый рекорд и портрет покупателя
Среднегодовой курс доллара в 2023 году составил 3 белорусских рубля.
Средняя зарплата белоруса на конец 2023 года: 2271 белорусских рубля.
2023 год вновь стал самым результативным в истории столичного рынка: 16 645 сделок. Для сравнения: в 2022 году было совершено 15 570 сделок, в 2021-м — 14 847. В площадном выражении продажи выросли на 12% по сравнению с 2022 годом, в денежном — на 16%.
Интересную картину рисует портрет покупателя. Типичный возраст — от 31 до 40 лет, на эту группу пришлось 28% от проданных квартир. Следующая категория — покупатели от 41 до 50 лет (24%). На долю тех, кто не достиг 30 лет, пришлось всего 3% спроса, а перешагнувших 70-летие — 6%. На вторичном рынке наблюдался плавный рост цен: за год квадратный метр подорожал в среднем на 60 долларов, а однокомнатные квартиры прибавили 7% (+$100 за «квадрат»).
2024 год: цены сближаются на первичном и вторичном рынках
Среднегодовой курс доллара в 2024 году составил 3,21 белорусских рубля.
Средняя зарплата белоруса на конец 2024 года: 2693,9 белорусских рубля.
В 4 квартале 2024 года в Минске совершено 4 225 сделок — в среднем 1 408 в месяц, что сопоставимо с уровнем прошлого года. Чаще всего приобретали квартиры в диапазоне от $60 до $80 тыс. — на них пришлось 33% от общего числа сделок. Средневзвешенные цены к концу года установились на уровне $1 585 за «квадрат» на первичном рынке и $1 580 на вторичном.
2025 год: снижение активности при сохранении роста цен
Среднегодовой курс доллара в 2025 году составил 3,21 белорусских рубля.
Средняя зарплата белоруса на конец 2025 года: 3112,7 белорусских рублей.
Минский рынок квартир в 2025 году характеризовался устойчивым спросом и повышением цен. Всего совершено 15,1 тыс. сделок — меньше, чем в рекордные 2023–2024 годы, но сопоставимо с постпандемийным периодом.
Покупатели заплатили за столичные квадратные метры 1,38 млрд долларов — на 6% меньше, чем в 2024 году. За год средние цены на вторичном рынке выросли на 23%. Заметнее других подорожали квартиры в домах после 2010 года постройки — на 26%. Средняя цена однокомнатных квартир на вторичном рынке достигла $2 100 за «квадрат». На двух- и трехкомнатные квартиры сохранялся устойчивый рост цен — от 3% до 7% от квартала к кварталу.
Региональная динамика
Источник: Unsplash
Если Минск задает тренды, то областные центры демонстрируют более сдержанную, но не менее показательную динамику.
В Гродно и Могилеве однокомнатная «хрущевка» за десятилетие прошла путь от $18 до 30+ тысяч долларов. Например, в 2016 году в Гродно такую квартиру можно было купить за $20–21 тыс., в 2017-м — за $18–24 тыс., а к концу 2025 года достигли $35 тыс.
В Гродно двухкомнатная квартира в доме 2000–2010 годов в 2016 году стоила $25-27 тыс., а к концу 2025 года стоимость приблизилась к $50 тыс. В Могилеве динамика была схожей: в 2016 году — $25–27 тыс., в 2017-м — $28–30 тыс. (варианты с хорошей отделкой и в кирпичных домах — до $35 тыс.), в 2018-м — $23–31 тыс., а к 2025 году цены выросли до $47-48 тыс.
Общая картина по регионам
В 2019 году в областных центрах было зарегистрировано 10 023 сделки — на 9% меньше, чем в 2018-м. Лидером по средней цене квадратного метра традиционно был Брест ($720), наименьшее значение — в Гомеле ($560). В 2020 году количество сделок снизилось еще на 15,6%, до 8 565. При этом в долларовом выражении цены выросли в Бресте (+2,5%), Гродно (+0,8%) и Могилеве (+1,3%), но снизились в Гомеле и Витебске. Лидером оставался Брест ($700), самый низкий показатель — снова у Гомеля ($540).
2021 год принес снижение цен во всех областных центрах: в долларовом выражении падение составило от 1,9% в Витебске до 6,9% в Могилеве. Брест оставался самым дорогим ($690), Гомель — самым доступным ($520). В 2022 году рынок оживился: всего за год в областных центрах зарегистрировано 10 947 сделок — на 14,2% больше, чем в 2021-м. Цены в долларовом выражении выросли во всех городах, кроме Могилева. Брест укрепил лидерство ($770), наименьшие цены — в Витебске и Гомеле ($610).
2023 год стал рекордным по числу сделок в регионах — 11 932, что на 7% больше, чем в 2022-м. Лидером по количеству сделок стал Гродно (3 044), меньше всего сделок пришлось на Могилев (1 717). За год цены выросли во всех областных центрах, кроме Гродно. В Бресте квадратный метр подорожал на 12% (до $860), в Могилеве — на 5% (до $680), в Гомеле и Витебске — на 7–8% (до $650). В Гродно цена снизилась на 6% (до $660) из-за высокой доли первичного рынка — до 48% от всех сделок.
2024 год показал разнонаправленную динамику. В Гродно количество сделок выросло (951 сделка в 4 квартале), в Могилеве, напротив, сократилось значительно — до 463 сделок (на 100 меньше, чем в предыдущем квартале).
В 2025 году в регионах продолжился рост цен. В Бресте средняя цена квадратного метра достигла $1 150, в Гродно — $970, в Могилеве — $960, в Гомеле — $920, в Витебске — $880. Во всех городах, кроме Гродно, основной спрос распределился поровну между однокомнатными и двухкомнатными квартирами. В Гродно же высока доля трехкомнатных квартир (24%) и значительная часть сделок приходится на первичный рынок.
Цикличность рынка и взгляд в будущее
Как считают эксперты Национального кадастрового агентства, рынок недвижимости следует циклической природе экономики. После рекордных показателей 2024 года в 2025 году наблюдалось снижение количества сделок и предложений при сохранении растущего ценового тренда. Такой дисбаланс спроса и предложения возникает из-за изменения ключевых факторов (доходы населения, доступность кредитов, обменный курс, объемы строительства) и может говорить о вступлении рынка в новую фазу.
Ключевой вопрос текущего периода — устойчивость ценового роста в условиях сокращающегося спроса. Определяющим фактором станет реакция рынка в 2026 году. Именно сейчас цены либо зафиксируются на достигнутом уровне, либо начнется их коррекция, что окончательно подтвердит переход в новую стадию рыночного цикла.
Источник аналитической информации — Национальное кадастровое агентство.
