Как оформить право собственности на квартиру в Беларуси: пошаговая инструкция

Покупка недвижимости — одно из самых значимых событий в жизни. Но момент, когда ключи от квартиры или дома оказываются в ваших руках, — это еще не финал. Подписанный договор купли-продажи или дарения сам по себе не делает вас полноправным собственником. Существует ключевая процедура, которая юридически закрепляет ваши права и защищает их от любых посягательств, — государственная регистрация.

На самом деле, это самый важный шаг, превращающий квадратные метры в полноценный актив, которым вы можете распоряжаться без ограничений. Без отметки в государственном реестре вы не сможете ни продать, ни подарить, ни оставить в наследство, например, квартиру или дом. Давайте разберемся, как пройти этот процесс легко и без головной боли, чтобы спать спокойно, зная, что ваше имущество под надежной защитой.

Источник: freepik.com

Зачем регистрировать то, что и так куплено?

Казалось бы, все просто: есть договор, есть подписи, переданы деньги. Зачем еще что-то нужно? Дело в том, что договор — это соглашение между вами и продавцом. Для всех остальных (государства, банков, коммунальных служб) он не имеет силы до тех пор, пока не пройдет официальную процедуру госрегистрации.

Именно государственная регистрация, как того требует Закон Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» от 22.07.2002 года, является юридическим актом признания государством ваших прав.

Проще говоря, пока ваше право не внесено в Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ), с юридической точки зрения собственником все еще числится предыдущий владелец.

Что именно подлежит регистрации?

Государство фиксирует практически все значимые события в «жизни» недвижимости. Регистрация обязательна не только при смене собственника. Вот основные случаи:

• Создание нового объекта: вы построили дом, гараж или дачу
• Изменение объекта: была проведена законная перепланировка, которая изменила площадь или конфигурацию квартиры
• Прекращение существования: здание было снесено
• Возникновение или переход прав: покупка, дарение, наследование, мена
• Установление ограничений (обременений)

Источник: freepik.com

К ограничениям, которые также вносятся в регистр, относятся:

• Ипотека: квартира находится в залоге у банка
• Аренда: если договор аренды заключен на срок год и более
• Рента: договор пожизненного содержания с иждивением
• Арест: наложенный судом или судебным исполнителем запрет на совершение сделок с имуществом
• Сервитут: право ограниченного пользования чужим имуществом (например, право прохода через соседний участок)

Что это дает на практике? Прозрачную историю объекта. Любой желающий перед сделкой может запросить выписку из ЕГРНИ и убедиться, что квартира не находится под арестом или в залоге, что значительно снижает риски для покупателя.

Путь собственника: пошаговый план действий

Процесс регистрации четко регламентирован и состоит из нескольких последовательных шагов.

Шаг 1. Собираем пакет документов

Это основа всего процесса. От правильности оформления документов зависит, как быстро и успешно пройдет регистрация.

Главный документ — это основание для регистрации вашего права. Чаще всего это:

• Договор купли-продажи, мены, дарения
• Свидетельство о праве на наследство
• Решение суда, вступившее в законную силу
• Брачный договор или соглашение о разделе имущества супругов

Источник: freepik.com

Важный нюанс: согласно статье 74 Закона о регистрации, договор с участием физического лица должен быть удостоверен либо нотариусом, либо непосредственно регистратором. Это дополнительная гарантия законности сделки.

Помимо правоустанавливающего документа, вам понадобятся:

• Документ, удостоверяющий личность. Согласно Указу Президента РБ №294, это паспорт, вид на жительство или удостоверение беженца.
• Квитанция об оплате государственной пошлины. Размер пошлины зависит от типа объекта и характера регистрационного действия.
• Технический паспорт на объект, если он требуется для совершения регистрационного действия.

Все документы должны быть в идеальном состоянии: без исправлений, подчисток и повреждений, которые мешают однозначно прочитать текст (статья 36 Закона о регистрации).

Шаг 2. Идем в территориальные организации по госрегистрации

Большинство вопросов, связанных с квартирами, домами, дачами, гаражами и земельными участками, решаются в территориальных организациях по государственной регистрации по месту нахождения объекта. В народе их часто называют по-старинке БТИ, хотя сегодня их полное официальное название — агентство по государственной регистрации и земельному кадастру.

Именно эти организации регистрируют права на:

• Земельные участки
• Квартиры, жилые дома, дачи, гаражи
• Машино-места

Для регистрации более сложных объектов, таких как предприятие, необходимо обращаться в республиканскую организацию — ГУП «Национальное кадастровое агентство» в Минске.

Источник: freepik.com

Шаг 3. Запускаем процесс регистрации

После подачи заявления и документов регистратор начинает их проверку. Он сверяет данные, проверяет законность сделки и отсутствие противоречий со сведениями в ЕГРНИ.

В этот момент процесс может быть приостановлен. Статья 39 Закона о регистрации предусматривает такую возможность на срок до одного месяца. Причины могут быть разными:

• Регистратору требуются дополнительные документы или сведения
• Возникли сомнения в подлинности документов
• В организацию поступило заявление от другого лица, которое оспаривает сделку и намерено обратиться в суд

Приостановка — это не отказ, а пауза для выяснения всех обстоятельств. Если в течение срока приостановки все вопросы решены, регистрационное действие возобновляется.

Шаг 4. Финишная прямая: получение свидетельства

Если проверка прошла успешно, регистратор вносит соответствующую запись в регистрационную книгу. С этого самого момента вы становитесь полноправным собственником.

В подтверждение этого вам выдается итоговый документ — свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации. Это гербовый документ, который является главным юридическим подтверждением вашего права собственности. Если же регистрировался сам договор (например, договор аренды), то на нем просто ставится регистрационная надпись.

Источник: freepik.com

Важные детали, которые сэкономят время и нервы

Даже в таком отлаженном механизме есть свои тонкости, знание которых сэкономит вам время и нервы.

Принцип домино в регистрации

Закон устанавливает последовательность действий (статья 11 Закона о регистрации), которую можно описать как «от общего к частному». Нельзя зарегистрировать право на часть, пока не зарегистрировано целое.

• Нельзя зарегистрировать квартиру (изолированное помещение) в новостройке, пока не зарегистрировано само здание
• Нельзя зарегистрировать жилой дом (капитальное строение), пока не зарегистрирован и не оформлен земельный участок, на котором он стоит

Этот принцип исключает юридические коллизии и появление «несуществующих» объектов.

Если нет времени или возможности: оформляем доверенность

Жизненные ситуации бывают разными. Если вы не можете заниматься оформлением лично (например, находитесь в другом городе или стране), закон позволяет действовать через представителя (статья 6 Закона о регистрации).

Для этого нужно оформить нотариально удостоверенную доверенность. В ней необходимо четко перечислить, какие действия вы доверяете совершать своему представителю: подписывать заявления, подавать и получать документы и т.д.

Источник: freepik.com

Что делать, если вы не согласны с регистратором?

Закон предусматривает цивилизованный механизм обжалования. Если вы считаете, что действия или бездействие регистратора нарушают ваши права, порядок следующий:

• Сначала — жалоба в вышестоящую инстанцию. Таким органом является ГУП «Национальное кадастровое агентство» в Минске. Это обязательный досудебный этап. Многие вопросы решаются уже на этом уровне.
• Потом — обращение в суд. Если решение вышестоящей организации вас не устроило, следующим шагом будет подача иска в суд. Обращение в суд возможно только после прохождения первого, административного, этапа.

Как видите, процесс государственной регистрации — это вполне логичная и понятная процедура, финальный штрих, который превращает вашу покупку в полноценную собственность. Потратив немного времени на то, чтобы собрать документы и пройти все шаги, вы получаете самое ценное — юридическую защиту вашего дома и уверенность в завтрашнем дне. А это, согласитесь, стоит того.