Как рост доллара повлияет на рынок недвижимости Беларуси

Доллар снова «удивляет» белорусов. В начале декабря американская валюта уже успела перешагнуть отметку в 3,55 рубля. И пока никто не берется точно сказать, где этот рост остановится. Такие качели заставляют всех участников рынка недвижимости нервничать и гадать — что же будет дальше с ценами на квартиры.

Самое интересное, что даже опытные аналитики расходятся во мнениях. Одни уверены, что рынок просто замрет на какое-то время, другие прогнозируют серьезное падение цен. Давайте разберемся, к чему готовиться тем, кто планирует покупать или продавать жилье в ближайшем будущем.

Источник: freepik.com

Прогнозы и реальность: что ждет валютный рынок?

Аналитики портала banki24.by решили взглянуть в корень проблемы и начали с привязки национальной валюты к «валюте-соседке». Белорусский рубль сейчас как никогда привязан к российскому — доля России во внешней торговле уже перевалила за 60%. А если посмотреть на перевозки грузов, то картина такая — почти 90% всего транзита идет через российскую территорию.

Специалисты портала приводят прогнозы российских коллег — к концу 2024 года доллар может стоить около 94,2 российских рублей. Такие данные были получены в ходе октябрьского макроэкономического опроса от Банка России.

А вот что думают в Евразийском банке развития — белорусский рубль в 2025 году может дойти до отметки 3,43 за доллар. Правда, тут есть один нюанс — этот прогноз делался до последних скачков курса. Эксперты банка особенно подчеркивают — наша экономика настолько переплетена с российской, что курсы валют двух стран будут двигаться почти синхронно.

Еще одна любопытная деталь от banki24.by — в проекте бюджета на 2025 год заложен средний курс 3,35-3,37 рубля за доллар. Но, как показывает практика последних лет, реальный курс может сильно отличаться от запланированного.

Источник: freepik.com

Биржевые торги: спрос на валюту растет

На валютной бирже творится своя «черная магия». Как пишут эксперты портала Select.by количество сделок с валютой уменьшается — за прошлую неделю объем торгов снизился на 1,6%. При этом компании и банки хотят купить больше валюты, чем продается на бирже. Такой дисбаланс возникает потому, что белорусские предприятия стали меньше зарабатывать на экспорте, а значит, в страну поступает меньше валютной выручки.

Особенно хорошо это видно на примере калийных удобрений. Казалось бы, хорошая новость — физически мы стали продавать их больше, поставки через Россию выросли на 15%. Но есть подвох — цены на мировом рынке рухнули до 225 долларов за тонну такого удобрения. В итоге простая арифметика показывает: страна может потерять около миллиарда долларов на экспорте.

Ситуацию осложняют и новые санкции США против российских банков. Это может создать дополнительные сложности для наших экспортеров, особенно если они пользовались услугами финансовых учреждений РФ.

Источник: freepik.com

Почему валюты стало меньше?

Журналисты Экономической газеты копнули еще глубже. Они заметили — эпоха стабильного рубля точно закончилась. И дело не только в России. Тут целый букет причин: санкции давят на экономику, цены на сырье падают, параллельный импорт обходится дороже, да и сам доллар окреп после победы Трампа на выборах в США.

В сентябре 2024 года случилось то, чего давно боялись — сальдо внешней торговли ушло в минус. Если в сентябре 2023 года Беларусь заработала на экспорте больше, чем потратила на импорт (положительное сальдо составило 60,9 миллиона долларов), то теперь ситуация изменилась. В сентябре страна потратила на покупку иностранных товаров на 977,4 миллиона долларов больше, чем заработала на продаже своих. Такой дефицит создает дополнительное давление на курс белорусского рубля.

Эксперты газеты рисуют три возможных сценария. Оптимистичный — курс стабилизируется в районе 3,35-3,4 рубля за доллар. Пессимистичный — рубль продолжит слабеть. И промежуточный вариант — все будет зависеть от переговоров по ценам на нефть и газ с Россией в декабре.

Источник: freepik.com

Куда качнется рубль?

А вот аналитики Myfin.by заметили любопытную вещь — на всех финансовых рынках началась настоящая «золотая лихорадка». Инвесторы по всему миру ищут, куда вложить деньги, чтобы защитить их от инфляции. Из-за этого растет спрос на разные активы: криптовалюты (Bitcoin уже приближается к отметке 100 000 долларов), драгоценные металлы (цена на золото достигла исторического максимума в 2 400 долларов за унцию), и конечно, на сам доллар США.

По их мнению, курс доллара может немного притормозить на этой неделе — в России начинается налоговый период, компании будут продавать валюту. Но это временная передышка. А вот что будет дальше — большой вопрос. Банкиры, с которыми общались журналисты портала, предполагают, что к концу 2025 года доллар может стоить около 3,53 рубля.

Кстати, насчет ставок по кредитам тоже интересный момент. Если сейчас банки дают кредиты под 15-16% годовых, то в следующем году ставки могут подрасти до 18%. И это при том, что Нацбанк планирует снизить ставку рефинансирования с 9,5% до 9,3%.

Источник: freepik.com

Что будет с рынком недвижимости: анализ возможных сценариев

Если сложить все мнения экспертов и проанализировать ситуацию, вырисовывается несколько вероятных сценариев развития событий на рынке недвижимости. Давайте разберем каждый из них подробнее.

Как поведут себя продавцы

Судя по всему, продавцы окажутся в непростой ситуации. С одной стороны, рост курса доллара автоматически увеличивает стоимость их квартир в рублях. С другой — число желающих купить жилье может серьезно сократиться.

Скорее всего, на рынке появится два типа продавцов. Первые будут упорно держать цену в долларах, надеясь, что рано или поздно покупатель найдется. Вторые — те, кому нужно продать квартиру быстро, начнут снижать цены и идти на уступки. Особенно это коснется тех, у кого есть долларовые кредиты или кто планировал переезд за границу.

Источник: freepik.com

Что будут делать покупатели

Те покупатели, у кого есть валютные сбережения, могут попытаться воспользоваться моментом — когда продавцы начнут снижать цены, появится шанс купить квартиру выгоднее. А вот тем, кто копил в рублях, придется несладко — их сбережения будут таять вместе с курсом рубля.

Скорее всего, многие потенциальные покупатели возьмут паузу. Особенно те, кто планировал брать кредит. Ведь если ставки действительно вырастут до 18% годовых, как прогнозируют эксперты Myfin.by, ежемесячные платежи могут оказаться неподъемными.

Перспективы новостроек

С новостройками ситуация может сложиться довольно сложная. Застройщики столкнутся сразу с несколькими проблемами:

• Подорожание импортных материалов из-за роста курса
• Возможное снижение спроса на новые квартиры
• Сложности с получением проектного финансирования от банков

Вероятно, крупные застройщики продолжат работу, но могут пересмотреть цены и темпы строительства. А вот небольшие и частные компании, скорее всего, будут вынуждены приостановить новые проекты до стабилизации ситуации.

Источник: freepik.com

Что будет с кредитами на жилье

Судя по прогнозам банковских аналитиков, кредиты на жилье станут менее доступными. И дело не только в возможном росте ставок до 18%. Банки наверняка ужесточат требования к заемщикам и будут более тщательно оценивать их платежеспособность.

Вероятно, популярность получат программы с первым взносом от 30% и сроком кредита до 20 лет — так банки попытаются снизить свои риски. А вот долларовые кредиты могут практически исчезнуть с рынка из-за высоких валютных рисков.

Общие перспективы рынка

Если свести все прогнозы воедино, получается три возможных сценария развития событий:

Мягкая коррекция

• Курс доллара стабилизируется около 3,5-3,6 рубля
• Цены на жилье в долларах снизятся на 5-10%
• Количество сделок уменьшится, но рынок продолжит работать
• Застройщики пересмотрят цены, но продолжат строительство

Источник: freepik.com

Глубокая просадка

• Доллар продолжит рост выше 3,6 рубля
• Цены на жилье в долларах могут упасть на 15-20%
• Количество сделок резко сократится
• Часть строительных проектов будет заморожена

Период неопределенности

• Курс будет колебаться, добавляя некоторый элемент тревожности на рынке
• Цены на жилье станут более гибкими
• Сделки будут проходить точечно, по мере острой необходимости
• Застройщики сфокусируются на достройке начатых объектов

Судя по текущей ситуации и мнениям экспертов, наиболее вероятным выглядит третий сценарий. Рынок недвижимости, скорее всего, войдет в период турбулентности, когда придется постоянно подстраиваться под меняющиеся условия.

Что будет со строительными материалами и услугами

Тут тоже намечаются серьезные изменения, и вот почему. Несмотря на то, что многие стройматериалы уже производится в Беларуси, от импорта мы все равно зависим. Судите сами:

• Металл для арматуры везем в основном из России
• Специальные добавки для бетона — из Европы через параллельный импорт
• Сантехника и отделочные материалы — часто из Китая или Польши
• Электрика и системы «умный дом» — тоже в основном импортные

Источник: freepik.com

При курсе 3,55 рубля за доллар это уже приводит к подорожанию материалов на 15-20%. А если доллар продолжит рост — цены поползут еще выше.

С отечественными материалами ситуация чуть лучше, но и они дорожают. Причина простая — производителям тоже нужно закупать сырье и комплектующие за валюту.

А вот со строительными работами картина может сложиться неожиданная. С одной стороны, бригады и компании вроде бы должны поднимать цены — ведь материалы дорожают. Но с другой — заказов становится меньше, и начинается борьба за клиента.