Квартира в новостройке — это выгодно? Сравнили цены со вторичкой, выводы неоднозначные

В Минске возводится много объектов и постоянно звучат анонсы о строительстве нового жилья как со стороны государства, так и со стороны частных компаний. Например, недавно стартовали продажи в новом жилом комплексе «Дубравинский» от «Айрона». Цены там привлекательные, и это спровоцировало волну спроса на квартиры.

И это действительно хорошая стоимость, если сравнивать с другими новостройками. А что со вторичкой? Понятно, что это разные категории недвижимости, об этом мы недавно писали здесь. Но почти всегда главными в этом вопросе становятся деньги, поэтому посмотрели, какие квартиры на вторичном рынке можно купить по цене таких же новостроек.

Сколько стоит новая квартира

Если взглянуть на то, какие цены указывают в разделе «Новостройки» на Domovita.by, то средняя цена от проекта к проекту составит около $1530 за квадратный метр. Но спектр вариантов большой: от $900 до $2200. Поэтому выберем несколько жилых комплексов, чтобы увидеть общую картину.

Значительная часть новостроек держится достаточно низких цен: «Дубравинский», «Триумф», часть «Минск-Мира», «Антоновский», «Квартал на Грушевке», «Доступное жилье: Степянка», «Гранд Авеню». Все это комплексы, где квадратный метр можно найти около $1000-1250.

Для примера возьмем свежий «Дубравинский»:

• Однокомнатные 37-42 метров. Квадратный метр $1200, то есть стоимость от $44 до $50 тысяч. И $2 тысячи доплата в случае кредита;
• Двухкомнатные 50 метров. Квадратный метр $1150, то есть от $57 500. И $2500 в случае кредита;
• Трехкомнатные 61 метр. Квадратный метр по 1080, то есть $65 880. И $3000 в случае кредита;

Если вас смутили дополнительные несколько тысяч, то объясняем: если покупатель берет партнерский кредит, то к стоимости метра добавляется $50, а если рассрочку, то $30. Так «Айрон» покрывает издержки.

Комплекс обрел популярность в частности потому, что сейчас почти не встретишь вариантов, где однушка стоила бы меньше $50 тысяч. Так происходит из-за метража, который насчитывает больше 40 метров. Почти во всех новостройках, если мы не рассматриваем студии, метраж будет больше и цена выше. Так в «Антоновском» минимальная стоимость $56 тысяч, а в «Квартале на Грушевке» $53 тысячи.

Средний ценовой сегмент немного более размыт, потому что там можно встретить цены и намного превышающие средние. Это может зависеть от вида или этажа. Если смотреть варианты без таких перепадов цен, то в доме 5.3 «Левады» однокомнатную на 42 метра можно купить за $63,3 тысячи, а двухкомнатную на 52 метра за $77 тысяч. К такой же ценовой категории можно добавить квартиры в Фарфоровом, хотя варианты в пентхаусе доходят и до $2000. Или «Променад», где средние цены держатся около $1400, но бывают и намного выше в квартирах с панорамным видом.

Кроме того, есть варианты, которые в расчете на метр кажутся не такими дорогими, но из-за площади общая сумма выходит намного больше среднего по столице. Так обстоят дела в «Олимпик Парке», где самый дешевый вариант трехкомнатной стоит $130 тысяч при метраже 94 квадрата ($1380 за квадрат). Зато двушка на 68 метров обойдется в $118 тысяч ($1730 за квадрат).

Квартиры в комплексах, которые позиционируются как элитные, могут стоить и по $1700 и $2200. Двухкомнатная на 69 квадратов в ЖК «Монтерей» будет стоить $120 тысяч ($1750 за квадрат). Однокомнатная на 50 метров в ЖК «Маэстро» — $110 тысяч ($2200 за квадрат). Двушка на 54 квадрата в ЖК MOD House — 89 тысяч ($1650 за квадрат). Также сюда следует добавить квартал «Депо» с ценами и по $4500 за квадрат.

Что получается

Если мы рассматриваем самые недорогие варианты, то в большинстве случаев не стоит рассчитывать на однокомнатную дешевле $50 тысяч и двушку дешевле $60 тысяч. Исключения бывают, но не так часто. Средний класс — это около $60 тысяч за однушку и $70-80 тысяч за двухкомнатную. Среди элитных квартир за однушку на 50 метров могут просить $110 тысяч. А двухкомнатную можно купить и за $110 и за $350 тысяч в зависимости от комплекса. Изредка бывают цены вплоть до $1,5 миллиона.

Сравниваем со вторичной недвижимостью

Возьмем метраж и посмотрим, какие дома и по каким ценам предлагает вторичный рынок. Квартиры с ремонтом можно найти значительно дешевле озвученных цен, например, в хрущевках. Это по-своему хорошие варианты. Но это не конкурент для новостроек по характеристикам и по расположению. А еще они выигрывают в цене за счет маленьких площадей, поэтому мы исключим их из сравнения.

Однокомнатных до 50 тысяч на Domovita.by больше 500. А вот тех, которые больше 40 метров и построены после 80-х, не так много, но их можно найти. Это либо квартиры в современных социальных домах с неплохим ремонтом, но возле МКАДа, либо в брежневках, но ближе к центру.

• Квартира в доме 2012 года на Каменной Горке возле Ждановичей. Стоимость $49 900;
• Квартира в кирпичном доме 1988 года возле Севастопольского парка. Стоимость $ $48 900.

Двухкомнатных от 50 метров со стоимостью до 60 тысяч немногим больше. Распределяются они по тому же принципу, где в квартирах подальше от центра хороший ремонт, а поближе — похуже.

• Квартира в доме 1993 года в Сухарево. Стоимость $59 900;
• Квартира в доме 1980 года на улице Маяковского. Стоимость $56 600.

То есть на рынке есть небольшое количество вариантов с идентичной площадью и проведенным ремонтом, которые будут дешевле практически любой новостройки. А если важна общая стоимость, а не площадь, то найти можно по 500 квартир с ремонтом (и без) на каждую конфигурацию комнат.

Средний ценовой сегмент можно сравнить, например, с уже упомянутым домом Левады. Это однушка 42 метра и $63 тысячи, двушка 52 метра и $77 тысяч. На Domovita.by можно найти 180 вторичных квартир с похожими характеристиками по той же цене или дешевле. А еще есть промежуточные варианты, например, двухкомнатные меньше площади с ценой чуть дороже однушки в новостройке.

Однокомнатные:

• Квартира на 45 метров в панельном доме 2013 года возле Института Культуры. Ремонт социальный, но аккуратный и пригодный для жизни. Стоимость $59 900;
• Квартира на 45 метров в каркасном доме 2013 года в Домбровке. Хороший ремонт, нестандартная планировка. Стоимость $59 500.

Двухкомнатные:

• Квартира на 56 квадратов в кирпичном доме в центре Минска возле станции Фрунзенская. Здесь старая отделка, но срочный ремонт не требуется. Стоимость $69 900;
• Квартира на 52 квадрата в каркасном доме 2014 года ЖК «Каскад». Современный ремонт. Стоимость $73 000.

C увеличением потолка цен появились варианты с хорошим ремонтом или расположением в центре города. Даже с большими площадями по меньшей стоимости. Среди однокомнатных это чаще всего панельные дома, но двухкомнатные встречаются в кирпичных и каркасных. Среди двушек также можно найти дома в жилых комплексах с современным ремонтом, хотя их не так много.

А вот сферой жилья, которую называют элитной, все намного сложнее. Потому что здесь подсчет выходи за рамки метров и расположения.

Во-первых, потому что это очень размытая категория в ценах среди новостроек. Есть варианты и за $90 тысяч и дороже миллиона.

Во-вторых, потому что не ясно, что называть элитным жильем среди вторичных квартир. Например, квартиры в старом фонде могут продавать и с бабушкиным ремонтом. Если смотреть варианты среди домов нулевых, то они вряд ли порадуют планировками и внешним видом самого дома.

В третьих, в таких квартирах часто дорогой и качественный, но устаревший ремонт. Он добавляет цены, но в итоге все придется переделывать.

В четвертых, здесь нельзя считать по метрам и комнатам, потому что принципы строительства расходятся. Раньше старались сделать больше комнат, а теперь наоборот — сделать комнаты большими.

И последнее, что отличает элитную недвижимость. Здесь важнее не стоимость объекта, как в предыдущих случаях, а платежеспособность покупателя. Вот несколько хороших квартир без сравнения с новостройками:

• Квартира с площадью в 71 квадрат и видом на водохранилище Дрозды в доме 2017 года. Полностью обустроенная и готовая для жизни. Стоимость $179 тысяч;
• Квартира на 100 квадратов с панорамным видом на город с 24 этажа жилого комплекса «Парус». Дизайнерская отделка. Стоимость $329 тысяч.
• Квартира на 142 метров в «Доме Чижа» с видом на Немигу и Свислочь. Мебель, техника, парковочное место продают вместе с квартирой. Стоимость $470 тысяч.

Что в итоге

Выходит, что во всех случаях можно найти варианты на вторичном рынке дешевле. С той же площадью, конфигурацией. В случае самой низкой планки цен — это будут современные панельные дома у МКАДа, или брежневки ближе к центру. Но стоит снять фильтр площади, появится еще по 500 вариантов с намного меньшими ценами.

Со средней планкой стоимости вариантов больше, вплоть до недавно построенных жилых комплексов с современной отделкой недалеко от центра. И дешевле они даже без учета будущего ремонта в новостройке, который может добавить к ее стоимости и $10 и $20 тысяч, особенно если это черновая коробка без стен и стяжки.

Так что вторичный рынок выигрывает в ценах, количестве вариантов и в их разнообразии. А вот что есть у новостроек такого, за что их ценят и фпокупают, мы уже частично отвечали в этом тексте на Myfin.by.

Читайте также: Топ-5 недорогих дач в 25 километрах от Минска, где можно будет согреться у печки этой осенью