Квартиры в Минске подорожали на 25%, но их перестали покупать. Что происходит?

Цены на квартиры выросли на четверть, но самих покупок стало гораздо меньше. Такой парадоксальной картиной завершился прошлый год на вторичном рынке жилья столицы. Издание «СБ. Беларусь сегодня» опубликовало свежие данные Национального кадастрового агентства, которые подтверждают: покупательский ажиотаж заметно поутих.

Спрос на минские квартиры ощутимо просел, откатившись к значениям 2021 года. При этом продавцы совершенно не спешат снижать цены.

Сделок все меньше, многолетний рост прервался

Главный итог прошлого года — резкое падение покупательской активности. За 12 месяцев в Минске было заключено всего 15 142 сделки купли-продажи. Чтобы понять масштаб, достаточно взглянуть на предыдущие годы. В 2024-м купили 19 221 квартиру, а в 2023-м — 17 374.

Падение по сравнению с пиковым годом составляет более 4 000 сделок, или около 21%. По сути, на рынке прервался многолетний тренд на рост продаж недвижимости. Показатели просто вернулись к цифрам затишья 2021 года.

Источник: СБ. Беларусь сегодня

Глядя на график, можно заметить, что рынок остывал постепенно в течение всего года. Ни один из кварталов не показал прорывных результатов, держась в коридоре 3 600-4 000 сделок. Четвертый квартал с его 3 662 сделками и вовсе оказался самым слабым.

Традиционный предновогодний всплеск на этот раз не сработал. Это верный признак того, что покупатели заняли выжидательную позицию. Люди больше не готовы заключать сделки на любых условиях.

Ценовой парадокс: квартиры дорожают при низком спросе

Несмотря на то, что покупателей стало заметно меньше, средние цены на вторичку выросли на внушительные 25%. Этот парадокс объясняется несколькими факторами. Во-первых, многие собственники психологически не готовы идти на уступки и предпочитают подождать «своего» покупателя.

Во-вторых, изменилась структура спроса. Как видно на втором графике, цены за квадратный метр растут по всем типам квартир. Именно высокий спрос на самый компактный формат разгоняет среднюю цену квадратного метра по всему рынку.

Источник: СБ. Беларусь сегодня

Проще говоря, покупателей стало меньше. Но те, кто остался, активно борются за самый дорогой в пересчете на метр и ликвидный товар — однушки.

Однушки в топе продаж, трешки — в аутсайдерах

Анализ структуры сделок подтверждает: рынок окончательно разделился. Бесспорными лидерами спроса остаются однокомнатные квартиры, так как это самый подъемный по итоговому чеку формат для покупателя. Поэтому самый большой скачок цен зафиксирован именно здесь. К концу прошлого года средняя стоимость квадрата в однушках превысила отметку в 6 210 рублей (около $2 171).

На втором месте по популярности — двухкомнатные квартиры. Это классический вариант для семей, которые хотят расширить жилплощадь. Квадрат в двушках к концу года достиг 5 530 рублей (примерно $1 934).

Источник: freepik.com

А вот трехкомнатные квартиры окончательно перешли в разряд нишевого товара. Из-за высокого итогового ценника они стали наименее доступным сегментом, на который решаются только покупатели с солидным бюджетом. Из-за высокого общего ценника они остановились на уровне 5 100 рублей (около $1 783) за квадратный метр.

Сейчас разница в стоимости метра между компактными однушки и просторными трешками составляет 1 110 рублей (около $388). Владельцам просторного жилья приходится конкурировать за очень ограниченный круг покупателей. А люди в свою очередь готовы переплачивать за небольшую площадь, чтобы уложиться в меньший бюджет сделки.