Квартиры в Минске снова дорожают: что происходит с ценами и когда это закончится?

Национальное кадастровое агентство опубликовало официальные данные о рынке недвижимости Минска за третий квартал 2025 года. Статистика показала интересную картину: цены на квартиры продолжают расти, а количество сделок упало до минимума за год.

Так почему цены упорно ползут вверх, несмотря на снижение покупательской активности? И главное — стоит ли ждать, что жилье подешевеет в ближайшие месяцы? Разбираемся в деталях.

Динамика рынка: снижение активности и рост цен

Третий квартал выдался спокойным. За три месяца в Минске зарегистрировали всего 3 800 сделок купли-продажи квартир. Это примерно столько же, сколько было в первом и втором кварталах.

А вот сентябрь стал самым тихим месяцем за весь год после января — было заключено всего 1067 сделок. Причина — повышение кредитных ставок в августе. Банки подняли проценты, и покупатели решили повременить с покупками.

При этом изменились предпочтения. Покупатели стали чаще выбирать двухкомнатные и трехкомнатные квартиры вместо однокомнатных. Причина проста: однушки подорожали настолько, что разница в цене с двушками перестала быть такой существенной. За чуть большую сумму можно взять более просторное жилье.

Интересный факт: четверть всех проданных квартир (940 объектов) — это жилье в новостройках, построенных после 2020 года.

Что это значит для рынка? Снижение активности не привело к падению цен, так как продавцы не спешат делать скидки на квартиры. В свою очередь, покупатели стали более избирательными и тщательно просчитывают варианты, что и объясняет смещение спроса в сторону более просторного жилья.

Актуальные цены: сколько стоит квадратный метр

На вторичном рынке продолжился рост цен, который был неравномерным в разных сегментах.

• Однокомнатные квартиры: средняя цена квадратного метра достигла $2 000, увеличившись на 6% ко второму кварталу.
• Двухкомнатные квартиры: средняя стоимость составила $1 750 за квадратный метр (+5% за квартал).
• Трехкомнатные квартиры: продавались в среднем по $1 640 за квадрат (+6% за квартал).

Однушки дорожают быстрее всего — за квартал они прибавляют по $90-120 за квадрат. Это самый доступный вариант для первой покупки, поэтому спрос высокий.

Каждая третья проданная квартира стоила больше $1900 за квадратный метр. Это показывает, что рынок уверенно держится на высоком уровне.

На первичном рынке статистика менее показательна — сделки с новостройками составляют всего 11% от общего количества. Самой дорогой стала покупка четырехкомнатной квартиры в новом ЖК в центре Минска площадью 121 квадратный метр за $770 000. Цена квадрата составила $6 353.

Большинство квартир продавалось в таких диапазонах:

• $60 000-80 000: 39% от всех сделок
• Свыше $100 000: 28% от всех сделок (рост на 5 процентных пунктов)

География: где покупают активнее всего

Лидер по количеству сделок — Октябрьский район. Здесь продали 730 квартир. Такая активность связана с жилым комплексом «Минск Мир». Фрунзенский район на втором месте — 701 сделка. Московский район замыкает тройку с 557 сделками.

Самым дорогим остается Центральный район. Средняя цена за квадрат здесь выросла на 5% с начала года. В этом районе продали 307 квартир, но каждая стоила значительно дороже среднего прайса по городу.

Партизанский район показал минимальную активность — 151 сделка. Удаленность от центра и менее развитая инфраструктура делают его менее привлекательным для большинства покупателей.

Прогноз на четвертый квартал

Главный вопрос, который волнует всех: что будет с ценами дальше? Снизятся ли они наконец или продолжат расти? Ответ, как всегда, неоднозначный. С одной стороны, снижение количества сделок в сентябре могло бы стать сигналом к замедлению роста цен. Обычно так и происходит: меньше спроса — ниже цены. Но в третьем квартале этого не случилось. Цены выросли на 5-6%, несмотря на низкую активность покупателей.

Почему так произошло? Продавцы не спешат снижать цены. Они понимают, что рынок недвижимости обладает определенной инертностью. Квартиры не скоропортящийся товар. Можно подождать несколько месяцев и найти покупателя, готового заплатить запрашиваемую сумму. Кроме того, владельцы жилья видят общую тенденцию: цены на недвижимость растут уже несколько лет подряд. Зачем продавать дешевле, если через квартал можно выручить больше?

Эксперты Национального кадастрового агентства прогнозируют, что четвертый квартал не будет более активным, чем предыдущие. Сентябрьское снижение числа сделок — это не случайность, а следствие повышения кредитных ставок. Пока банки не вернутся к более мягкой политике, резкого всплеска спроса ждать не стоит. Впрочем, снижение ставок Беларусбанком и Белинвестбанком может немного оживить рынок в последние месяцы года.

Даже если предположить, что максимальные значения цен уже достигнуты, рынок будет находиться в состоянии плато до конца года. Это значит, что цены не упадут, но и резкого роста не будет.

Есть еще один важный фактор — новостройки. На рынке продолжают появляться квартиры в домах, которые построили за последние несколько лет. Многие белорусы покупали такое жилье в качестве инвестиции. Теперь они выставляют его на продажу или сдают в аренду. Приток новых квартир сдерживает рост цен на вторичном рынке. Покупатели могут выбирать из большого количества предложений, что не дает продавцам завышать цены.

Основные выводы

• Рынок демонстрирует парадокс: число сделок снижается, а цены продолжают расти.
• Спрос смещается: покупатели все чаще выбирают двух- и трехкомнатные квартиры вместо подорожавших однокомнатных.
• Цены достигли нового уровня: средняя стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире на вторичном рынке составляет $2 000.
• Прогноз на конец года — стабилизация: снижения цен не ожидается; вероятнее всего, они зафиксируются на текущих высоких отметках.