Можно ли продать квартиру без согласия прописанных людей в Беларуси? Разбираем закон и судебную практику

При продаже квартир на вторичном рынке нередко всплывает вопрос о зарегистрированных в ней гражданах. Конфликты с покупателями, сорванные сделки, отказы нотариуса — все это последствия того, что в продаваемой квартире кто-то прописан и не дает согласия на сделку. Многие собственники опасаются регистрировать дополнительных проживающих, переживая за свою недвижимость. И основания для этого есть.

Разберемся детально: можно ли по закону продать квартиру без согласия прописанных людей и что для этого потребуется сделать собственнику.

Источник: vitvesti.by

Разрешено ли по закону продавать жилье с прописанными людьми

Белорусское законодательство не запрещает отчуждать недвижимость, в которой зарегистрированы граждане. Технически оформить договор купли-продажи и передать право собственности можно, даже если в продаваемой квартире числятся зарегистрированные люди.

Однако на практике возникает серьезное препятствие. При удостоверении договора купли-продажи нотариус в обязательном порядке истребует письменное согласие всех совершеннолетних граждан, зарегистрированных в квартире.

Нотариус должен запросить письменное согласие совершеннолетних членов, бывших членов семьи собственника и других граждан, проживающих в данном жилом помещении. Без него специалист не удостоверит сделку. А значит, продать квартиру без согласия прописанных людей стандартным путем не получится.

Что такое прописка и какие права она дает

Важно понимать разницу между собственником, сособственником и прописанным. Собственник — это человек, который обладает правом на квартиру, если этот факт юридически оформлен.

Сособственник — это один из нескольких владельцев одного и того же имущества. Например, если квартира куплена в браке, то оба супруга являются ее сособственниками, даже если в документах собственником указан только один из них. Квартира в такой ситуации — общая совместная собственность, и каждый из супругов имеет равные права на нее.

Прописанный гражданин (зарегистрированный по месту жительства) не является собственником и не может распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Он имеет право только проживать в жилом помещении и предоставить право проживания в ней своим несовершеннолетним детям.

Проживание может прекратиться, в том числе по инициативе собственника — например, при разводе или продаже квартиры. Однако для продажи или аренды жилого помещения требуется согласие всех совершеннолетних прописанных жильцов.

Как оформляется согласие прописанных

Согласие можно получить двумя способами:

• личным присутствием прописанного на сделке;
• нотариально удостоверенным согласием, оформленным заранее.

В согласии важно указать, дается ли оно с сохранением права владения и пользования жилым помещением или без такового. Если прописанный дает согласие на продажу без сохранения за собой права пользования, то после перехода права собственности он обязан освободить жилье. Если согласие дается с сохранением права пользования — новый собственник должен будет считаться с этим правом.

Важный нюанс: отменить нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки можно до момента заключения договора. Это допустимо, если в согласии не указано, что оно дано без права отмены.

Источник: depositphotos.com

Как продать квартиру без согласия прописанных

Если зарегистрированные граждане отказываются давать согласие на продажу или выписываться, у собственника остается только один путь — принудительное выселение через суд.

Если зарегистрированный жилец отказывается выписываться или давать согласие на продажу, собственнику придется обращаться в суд с иском о принудительном выселении.

После того как суд вынесет положительное решение и граждане будут сняты с регистрационного учета и выселены, можно продавать квартиру без их согласия — их уже не будет в числе зарегистрированных. Снять гражданина с регистрационного учета можно на основании вступившего в законную силу решения суда.

Источник: advok.by

Процедура принудительного выселения

Принудительное выселение прописанных граждан регулируется Жилищным кодексом Республики Беларусь

Выселение без предоставления другого жилого помещения

Ключевая норма — пункт 2 статьи 89 Жилищного кодекса. Согласно ей, собственник жилого помещения вправе требовать выселения из принадлежащего ему жилого помещения без предоставления другого жилого помещения бывших членов его семьи и других граждан, имеющих право владения и пользования жилым помещением и не имеющих доли в праве общей собственности на это жилье.

Основания для применения этой статьи:

• гражданин является бывшим членом семьи собственника (например, бывший супруг после развода);
• гражданин не имеет доли в праве собственности на квартиру;
• отсутствует брачный договор или письменное соглашение о порядке пользования жилым помещением, предусматривающее иное.

Если имеется брачный договор или соглашение о порядке пользования жилым помещением, заключенное между собственником и этими лицами, то выселение невозможно.

Выселение с предоставлением другого жилого помещения

В некоторых случаях выселение по требованию собственника происходит с предоставлением другого жилого помещения. Это касается:

• совершеннолетних членов семьи собственника, проживающих совместно с ним и не имеющих доли в праве общей собственности;
• бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения, которые проживали совместно с ним на момент приватизации, но не принявших участия в приватизации;
• членов и бывших членов семьи собственника, если жилье было построено (реконструировано) или приобретено с государственной поддержкой, предоставленной с учетом состава семьи. В таких случаях даже после развода бывшие члены семьи, на которых эта поддержка распространялась, не подлежат выселению без предоставления другого жилья.

При выселении с предоставлением другого жилья оно должно принадлежать тем, кто выселился, либо собственнику на праве собственности, находиться в том же населенном пункте и соответствовать установленным для проживания санитарным и техническим требованиям.

Источник: aif.by

Судебная практика

Согласно обзору судебной практики Верховного Суда Республики Беларусь, подавляющее большинство дел о выселении по требованию собственника составляют иски о выселении бывших членов семьи собственника без предоставления другого жилого помещения.

Суды в основном правильно и своевременно разрешают такие споры, принимая необходимые меры для защиты прав как собственника, так и других лиц, имеющих право проживать в спорном жилом помещении. В то же время в практике применения законодательства имеются отдельные недостатки, которые не способствуют полному и своевременному восстановлению жилищных прав граждан.

Важно: норма статьи 89 ЖК применяется к лицам, которые не имеют доли в праве собственности на жилое помещение. Если квартира признана совместной собственностью супругов, ответчик является не просто бывшим членом семьи, а сособственником — и выселение по статье 89 невозможно.

Выселение несовершеннолетних граждан

Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, процедура выселения значительно усложняется.

По таким делам обязательно принимает участие прокурор, и если выселение затрагивает права несовершеннолетних детей, то в деле принимают участие органы опеки и попечительства.

Суд в обязательном порядке учитывает сохранение жилищных прав и интересов ребенка. Ориентиром для судов должна быть максимальная защита несовершеннолетних, в том числе от выселения.

Если в квартире прописаны или имеют долю в праве собственности несовершеннолетние дети, либо лица, признанные судом недееспособными или ограниченно дееспособными, сделка возможна только с письменного согласия органа опеки и попечительства.

Принудительное выселение несовершеннолетних «в никуда» по закону невозможно — у них должно быть другое жилье, соответствующее установленным санитарным и техническим требованиям.

Источник: minsknews.by

Что делать, если выселить по суду не удается

Наличие права проживания у зарегистрированного лица — главное препятствие для законной сделки. Если принудительное выселение по суду невозможно или не дает результата, остается два пути.

Путь 1. Договориться о мирном выселении

Попытаться найти компромисс с зарегистрированными гражданами. В этом случае человек добровольно снимается с регистрационного учета и освобождает квартиру. Новое место жительства при этом может не предоставляться — человек снимается с учета по собственному желанию.

Путь 2. Продавать квартиру с прописанным человеком

Зарегистрированный человек сохраняет право пользования жилым помещением при переходе права собственности.

Нотариус вправе включить в договор купли-продажи условие, что право владения и пользования за членами семьи бывшего собственника сохраняется до определенного срока, по истечении которого они обязуются сняться с регистрационного учета.

Если в договоре купли-продажи или отдельном соглашении указать, что право пользования аннулируется после перехода права собственности, новый собственник сможет выписать прописанного в принудительном порядке, воспользовавшись статьей 139 Жилищного кодекса.

Если ни один из этих способов не работает, продать квартиру без согласия прописанных там людей становится невозможно.

Случай из жизни: продажа квартиры с пожизненным пользованием

Жительница Бобруйска обратилась с вопросом: можно ли продать квартиру, в которой по решению суда зарегистрирован муж покойной сестры? Ему было предоставлено право пожизненного пользования жильем по завещательному отказу.

Нотариус нотариальной конторы Первомайского района Бобруйска пояснила: закон не запрещает продавать такую квартиру, но для сделки нужно согласие прописанного.