Налог на «лишние» метры, реформа риелторской деятельности и упрощенное заселение в арендные квартиры: полный гайд по изменениям в законодательстве в 2026 году

Как изменится наша жизнь в наступающем году? В Беларуси вступает в силу ряд новых законов и госпрограмм. Налоги начнут считать по-новому благодаря прогрессивной шкале, социальные выплаты увеличатся, а споры в бизнесе будет решать новый Апелляционный экономический суд. Вдобавок столица увидит старт масштабной реновации жилья.

Мы подготовили подробный разбор всех грядущих изменений — читайте в нашем материале.

Базовая величина — 45 рублей: считаем по-новому госпошлины и платежи

Одно из ключевых изменений, которое коснется каждого с 1 января 2026 года, — это рост базовой величины с 42 до 45 рублей. Этот показатель используется для расчета множества пошлин и платежей, в том числе и в сфере недвижимости. Давайте разберемся, за что именно придется платить больше.

• Сделки с недвижимостью. При удостоверении договора купли-продажи квартиры у нотариуса взимается нотариальный тариф, который привязан к базовой величине. Если сделка заключается между близкими родственниками (родители, дети, супруги, родные братья и сестры), тариф составит 2 базовые величины, то есть 90 рублей. Если же стороны не являются близкими родственниками, то заплатить придется 5 базовых величин — 225 рублей. Также от базовой зависят и взносы в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру.
• Административные процедуры. Стоимость замены паспорта в стандартные сроки составит 1 базовую величину (45 рублей). Если нужно быстрее, то за 15 дней — 1,5 базовой (67,5 рубля), а за 7 дней — 2 базовые (90 рублей). Комплект документов нового образца (ID-карта + биометрический паспорт) для гражданина, не имеющего льгот, обойдется в 3,5 базовой величины, или 157,5 рубля.
• Семейные вопросы. Официально оформить брак в ЗАГСе будет стоить 1 базовую величину (45 рублей). А вот расторгнуть его — дороже. Пошлина в ЗАГСе за расторжение брака по взаимному согласию составит 4 базовые (180 рублей). Если же развод происходит через суд, то пошлина за рассмотрение иска о расторжении первого брака — те же 4 базовые (180 рублей), а повторного и последующих — 8 базовых (360 рублей).
• Арендное жилье и общежития. Плата за государственное арендное жилье также рассчитывается с использованием базовой величины. Формула учитывает площадь квартиры, коэффициент экономико-планировочной зоны и 0,2 базовой величины. Соответственно, с ростом базовой незначительно подрастет и арендная плата. Это же касается и платы за проживание в государственных общежитиях.

Минимальная зарплата — 858 рублей: рост доходов и социальных выплат

С 1 января 2026 года минимальная заработная плата (МЗП) в Беларуси будет установлена на уровне 858 рублей. Это на 132 рубля больше, чем в 2025 году (726 рублей). Важно понимать, что МЗП — это законодательно установленный минимум, ниже которого работодатель не имеет права платить сотруднику за полный рабочий месяц при условии выполнения всех норм труда.

Для пенсионеров также запланирован рост выплат. Ожидается, что пенсии в 2026 году увеличатся в среднем на 14,5%. Это плановая индексация, призванная компенсировать инфляцию и поддержать уровень жизни пожилых людей.

Кроме того, рост базовой величины позитивно скажется на размере материальной помощи, которую многие предприятия выплачивают своим работникам по коллективным договорам. Если в вашем договоре прописана помощь к отпуску или по случаю рождения ребенка в размере, например, 10 базовых величин, то в 2026 году эта сумма составит уже 450 рублей вместо 420.

Прогрессивный налог на доходы: кого коснутся новые ставки

Одним из самых обсуждаемых нововведений в Налоговом кодексе стало введение прогрессивной шкалы подоходного налога. Важно сразу отметить: для подавляющего большинства белорусов ничего не изменится, стандартная ставка в 13% сохранится. Новые правила коснутся только тех, кто получает очень высокие доходы.

Вот как будет работать новая система:

• Годовой доход до 350 000 рублей: ставка налога остается прежней — 13%
• Годовой доход от 350 000 до 600 000 рублей: с суммы превышения (то есть с разницы между вашим доходом и 350 000) нужно будет заплатить 25%
• Годовой доход свыше 600 000 рублей: с суммы превышения этого порога ставка налога составит 30%

Похожий принцип будет действовать и в отношении дивидендов: 13% для сумм до 350 000 рублей в год и 25% со всего, что выше этой планки. По заявлению Министерства финансов, эта мера направлена на «точечную настройку» налоговой системы и установление большей социальной справедливости.

Налог на недвижимость: как повышающие коэффициенты изменят платежи за большие квартиры и дома

Это, пожалуй, самое важное изменение для владельцев недвижимости. С 2026 года вводится система повышающих коэффициентов к налогу на недвижимость для объектов большой площади. Это означает, что владение просторным жильем станет значительно дороже.

Правила следующие:

• Для квартир:
  • При площади свыше 150 квадратных метров к расчетной стоимости будет применяться коэффициент 2
  • При площади более 250 квадратов — коэффициент 3
• Для частных домов и дач:
  • При площади от 200 до 300 квадратных метров — коэффициент 2
  • При площади свыше 300 квадратов — коэффициент 3

Давайте посмотрим на конкретном примере для Минска, как это изменит сумму налога. Расчетная стоимость 1 квадратного метра для стандартной квартиры в столице в 2026 году составит 1089 рублей.

• Квартира 180 квадратов: раньше налог считался бы по стандартной ставке. Теперь же, с коэффициентом 2, сумма налога вырастет примерно с 183,6 до 392 рублей в год.
• Квартира 280 квадратов: здесь уже применяется коэффициент 3. Платеж увеличится ориентировочно с 285,6 до 914,8 рубля в год. Рост более чем в три раза.

Эта мера, по мнению властей, позволит приблизить налоговую базу к реальной рыночной стоимости элитной недвижимости. По предварительным оценкам, повышенный налог затронет около 27 000 граждан по всей стране.

Реновация в Минске: что ждет старый жилой фонд

С 2026 года в Беларуси стартует масштабная программа реновации жилья, которая заложена в план деятельности правительства на следующую пятилетку. За образец взят опыт Москвы. Основная причина в том, что в столице практически исчерпаны свободные площадки под новую застройку. Дальнейшее развитие города будет идти в основном за счет реконструкции уже освоенных территорий: сноса неэксплуатируемых предприятий, производственных баз и, конечно, ветхого жилого фонда.

Программа предполагает три подхода к устаревшим домам:

1. Модернизация. Утепление, замена коммуникаций, улучшение внешнего вида дома
2. Капитальный ремонт. Стандартный плановый ремонт дома
3. Реновация. Самый кардинальный вариант, который может включать и полный снос дома с последующим строительством нового на его месте

Решение по каждому конкретному зданию будет приниматься индивидуально, на основе его технического состояния и экономической целесообразности. В настоящее время правительство разрабатывает комплекс документов, который детально опишет алгоритм действий для собственников жилья. В нем будут прописаны условия получения денежной компенсации или предоставления равнозначной по площади новой квартиры.

Деятельность ИП в 2026 году: кто сможет работать по-старому, а кому придется стать юрлицом

Кардинальные перемены ждут индивидуальных предпринимателей. С 1 января 2026 года продолжать деятельность в статусе ИП можно будет только по тем видам деятельности, которые будут включены в специальный перечень, утверждаемый Советом Министров.

Это означает, что если ваш вид деятельности не войдет в этот список, у вас будет два основных варианта: либо прекратить работу, либо зарегистрировать юридическое лицо (например, ЧУП или ООО). Эта мера направлена на упорядочивание предпринимательской деятельности и, по мнению властей, на борьбу со схемами дробления бизнеса и сокрытия реальных доходов. Всем ИП, чья деятельность не связана с розничной торговлей или оказанием бытовых услуг населению, уже сейчас стоит внимательно следить за утверждением этого перечня, чтобы успеть подготовиться к переходу на новую форму работы.

Новый закон для риэлторов: больше безопасности для покупателей

С 16 мая 2026 года начинает действовать новый Закон «О риэлтерской деятельности». Он вводит новые, более современные стандарты в работу риэлторов, чтобы сделать рынок недвижимости более понятным и безопасным для всех.

Вот три ключевых момента, которые привнесет новый закон в работу риэлтеров:

• Единый профессиональный статус. Закон повышает требования к квалификации специалистов. На рынке будут работать риелторы, которые прошли государственную аттестацию и получили специальное свидетельство.
• Профессиональное сообщество. Создается Палата риэлторов — организация, куда войдут все агентства недвижимости. Она будет помогать в развитии профессии, следить за соблюдением этических норм и стандартов работы.
• Юридическая проверка как часть качественной услуги. Новый закон официально закрепляет, что агентство недвижимости должно проводить проверку юридической чистоты жилья перед сделкой. Для клиентов это дополнительная гарантия того, что с квартирой все в порядке: нет долгов, скрытых собственников и других проблем.

Действующие риелторы должны будут заново пройти аттестацию до 15 мая 2026 года. Агенты по операциям с недвижимостью со средним специальным образованием и стажем не менее трех лет смогут получить свидетельство об аттестации риэлтера до этой же даты. После 15 мая стать риелтором смогут только граждане с высшим образованием.

Судебная реформа: новые возможности для защиты прав

С 1 января 2026 года в Беларуси начинает работу новый судебный орган — Апелляционный экономический суд. Его создание завершает реформу системы экономических судов. На практике это дает бизнесу и гражданам, чьи споры рассматриваются в экономических судах, дополнительную и более высокую инстанцию для обжалования решений.

Одновременно вступает в силу и новый Кодекс гражданского судопроизводства (КГС). Этот документ унифицирует правила рассмотрения гражданских и экономических дел, упрощает некоторые процедуры и делает акцент на цифровизацию. Ожидается, что это поможет ускорить разрешение споров и сделает взаимодействие с судом более понятным и удобным для всех участников процесса.

Земельные платежи: единый подход для собственников и арендаторов

Серьезные изменения затронут и тех, кто арендует землю у государства, и тех, у кого она в собственности.

Для арендаторов государственной земли вводится единое правило. С 1 января 2026 года начинает действовать Указ Президента № 439 «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности», по которому арендная плата будет равна земельному налогу. Проще говоря, если вы арендуете землю у государства, платить вы будете столько же, сколько платил бы собственник точно такого же участка. Большой плюс этого нововведения в том, что арендаторы теперь смогут пользоваться теми же льготами, что и собственники. Например, если для фермеров налог на землю снижен, то и арендатор-фермер получит такую же скидку на свою плату.

Для собственников земли (физических лиц) налоговая нагрузка вырастет. Проект Налогового кодекса предусматривает, что ставка земельного налога для граждан-домовладельцев увеличится примерно в два раза. В то же время для организаций этот налог поднимут на уровень инфляции (около 6,7%).

Арендное жилье от государства: заселение за 30 дней и новый порядок оплаты

Для белорусов, которые стоят в очереди на улучшение жилищных условий, 2026 год принесет два важных изменения.

Во-первых, кардинально сокращаются сроки заселения. Раньше с момента постройки нового арендного дома до вручения ключей жильцам могло пройти до 200 дней — все это время уходило на оформление документов. Теперь, благодаря Указу Президента от 3 ноября 2025 года, этот срок сокращается до 30 рабочих дней.

Во-вторых, изменится стоимость аренды государственного жилья. Стоит напомнить, как рассчитывается плата за такую недвижимость. Она привязана к базовой величине по формуле: площадь квартиры × 0,2 базовой величины × коэффициент экономико-планировочной зоны (района, где она находится). В этой формуле используется базовая величина. Поскольку с 1 января 2026 года базовая вырастет до 45 рублей, арендная плата тоже немного подрастет, но, конечно, останется значительно ниже рыночной. Важно помнить, что после получения арендного жилья вас снимут с очереди нуждающихся.

Контроль за стройками усилится: что меняет новое положение о госстройнадзоре

Чтобы покупатели квартир в новых домах были уверены в их качестве и безопасности, с 1 января 2026 года усиливается государственный строительный надзор.

Инспекторы госстройнадзора будут еще тщательнее контролировать стройки на всех этапах: от проверки качества материалов до соответствия построенного дома проекту. Новое положение, утвержденное постановление Совета Министров №698 от 2 декабря 2025 года, подчеркивает, что требования будут одинаково строгими абсолютно для всех: и для государственного застройщика, и для крупной частной компании, и для небольшого подрядчика. Цель одна — чтобы новые дома были надежными и безопасными для жизни.

Ставка рефинансирования и кредиты: чего ждать от Нацбанка

Всех, кто планирует покупать жилье в кредит, волнует вопрос ставок. Ставки по кредитам напрямую зависят от ключевого показателя — ставки рефинансирования, которую устанавливает Национальный банк Республики Беларусь.

Глава Нацбанка Роман Головченко сообщил, что в 2026 году резких изменений не ждут. Однако он намекнул, что ставка рефинансирования может быть снижена. Главное условие для этого — низкая инфляция. Если цены в стране будут расти медленнее, чем прогнозируется, Нацбанк может пойти на снижение ставки. А это, в свою очередь, приведет к тому, что и банки смогут предлагать населению кредиты на жилье под более низкий процент.