Налог на «лишние» метры в Беларуси: кому и сколько придется доплатить в 2026 году?

Владельцев квартир и домов в Беларуси с 2026 года ждут изменения в расчете налога на недвижимость. Главное новшество коснется собственников жилья с большой площадью — для них вводятся повышающие коэффициенты.

Впрочем, это не единственное правило, в котором стоит разобраться каждому. Собрали в одном материале все, что нужно знать о налогах на «лишние» метры и вторую квартиру: кому, сколько и когда придется платить по новым и старым правилам.

Источник: Freepik

Главное изменение 2026 года: налог на большие площади

Основное изменение, которое ждет нас в 2026 году, — это введение дифференцированного подхода к расчету налога. Проще говоря, для недвижимости, которая заметно превосходит стандартные размеры, будут применяться повышающие коэффициенты. Логика в том, чтобы приблизить налоговую базу к реальной, рыночной стоимости таких объектов. По предварительным оценкам, эти изменения затронут около 27 000 граждан по всей стране.

Как это будет работать? Все просто: чем больше ваша квартира или дом, тем выше будет коэффициент, на который умножат стандартную налоговую базу.

Для квартир:

• Площадью свыше 150 квадратов, но не более 250 квадратных метров — будет применяться коэффициент 2
• Площадью свыше 250 квадратных метров — коэффициент 3

Источник: Freepik

Для жилых домов и дач:

• Площадью свыше 200 квадратов, но не более 300 квадратных метров — коэффициент 2
• Площадью свыше 300 квадратных метров — коэффициент 3

Давайте посмотрим на реальных примерах, как это отразится на суммах в извещениях. Для расчета налога используется не рыночная цена, а так называемая «расчетная стоимость» одного квадратного метра, которую ежегодно устанавливают власти. На 2026 год для Минска она составит 1089 рублей для квартир площадью до 150 квадратов.

Пример 1. Квартира в Минске, 180 квадратных метров

В 2025 году налог рассчитывался без повышений и составлял примерно 183,6 рубля.

В 2026 году площадь попадает под коэффициент 2. Расчет будет выглядеть так: (180 квадратов x 1089 рублей x коэффициент 2) x 0,1% (ставка налога) = 392 рубля. Рост более чем в два раза.

Пример 2. Квартира в Минске, 280 квадратных метров

В 2025 году налог составлял около 285,6 рубля.

В 2026 году будет действовать коэффициент 3. Расчет: (280 квадратов x 1089 рублей x коэффициент 3) x 0,1% = 914,8 рубля. Рост более чем в три раза.

Аналогичная ситуация и с загородными домами. Например, для дачи в Минском районе площадью 250 квадратов налог вырастет со 124,8 рубля до 266,5 рубля.

Источник: Freepik

Единый имущественный платеж: что это такое и как работает

Теперь разберемся с базой, которая касается абсолютно всех владельцев недвижимости. С недавних пор в Беларуси действует единый имущественный платеж. Это не новый налог, а просто удобный формат оплаты: в одно извещение теперь включены налог на недвижимость, земельный налог и транспортный налог (если у вас есть машина и земля).

Плательщиками налога на недвижимость являются все собственники квартир, домов, дач, гаражей, машино-мест и даже недостроенных капитальных строений. Это касается как граждан Беларуси, так и иностранцев, владеющих квадратами в нашей стране.

Источник: Freepik

Многих до сих пор волнует вопрос о налоге на первую квартиру. Важно понимать: отдельного такого налога не существует. Просто в 2022 году была отменена старая льгота, которая действовала с 90-х и освобождала от уплаты за единственную квартиру в собственности. Теперь налог начисляется на всю недвижимость в собственности, за исключением случаев, когда действуют персональные льготы.

Сроки и порядок уплаты налогов

Ключевое правило, которое нужно запомнить: налоги всегда платятся за предыдущий год. То есть, в 2026 году мы будем вносить платеж за недвижимость, которой владели в 2025-м. Соответственно, за квартиры и дома, купленные в 2026 году, платить нужно будет уже в 2027-м.

• Срок уплаты. Крайний срок — 15 ноября. Если эта дата выпадает на выходной, дедлайн сдвигается на следующий рабочий день.
• Как приходит извещение. Налоговая рассылает «письма счастья» до 1 сентября. По умолчанию они приходят обычной почтой по месту вашей регистрации. Если у вас есть личный кабинет на сайте Министерства по налогам и сборам (МНС), извещение придет в электронном виде.
• Что делать, если извещение не пришло? Отсутствие письма не освобождает от уплаты. Если вы не получили квитанцию, можно самостоятельно проверить сумму в системе ЕРИП, сформировать извещение в личном кабинете на сайте МНС или обратиться в свою районную налоговую инспекцию за копией.
• Как оплатить:
  • Через ЕРИП: самый простой способ. Путь: Налоги → Ваш город/область → Ваша районная ИМНС → Единый имущественный платеж. Система попросит ввести ваш УНП (учетный номер плательщика).
  • В банке или на почте: понадобится извещение или просто ваш УНП.

Источник: Freepik

Узнать свой УНП можно за пару минут на сайте МНС в разделе «Электронные сервисы» → «Сведения из Государственного реестра плательщиков». Потребуется ввести ФИО и номер паспорта.

Последствия неуплаты довольно серьезные. Сначала приходят СМС-напоминания, а затем дело может дойти до принудительного взыскания (например, из зарплаты), штрафа (от 15% до 40% от неуплаченной суммы) и начисления пени. В самых запущенных случаях судебные исполнители могут арестовать счета, ограничить выезд из страны и право на управление автомобилем.

Льготы: кто освобожден от уплаты налога?

Несмотря на отмену общей льготы на первую квартиру, для некоторых категорий граждан сохранились серьезные послабления. От уплаты налога на недвижимость освобождаются:

• Пенсионеры по возрасту
• Инвалиды I и II групп
• Несовершеннолетние дети
• Недееспособные граждане
• Военнослужащие срочной службы
• Участники ВОВ

Источник: Freepik

Важный нюанс: эта льгота применяется по определенной схеме. Она распространяется на одну квартиру и один жилой дом, находящиеся в собственности. Если, например, у пенсионера есть две квартиры и дом, он будет освобожден от налога на дом и одну из квартир (на выбор). А вот за вторую квартиру заплатить придется.

Также есть особые условия для многодетных семей. Они полностью освобождаются от налога на недвижимость по всем принадлежащим им объектам: квартирам, домам, дачам, гаражам и так далее.

Налог при продаже: правило пяти лет

Этот налог часто путают с имущественным, но это совершенно другая история. Речь идет о подоходном налоге, который составляет 13% и уплачивается с дохода, полученного от продажи недвижимости.

Источник: Freepik

Основное правило звучит так: если вы гражданин Беларуси, вы можете один раз в течение пяти лет продать объект недвижимости одного вида без уплаты налога.

К разным видам относятся:

• Квартира
• Жилой дом
• Дача (садовый домик)
• Гараж (машино-место)
• Земельный участок

Это значит, что если в течение пяти лет вы продали, например, одну квартиру и одну дачу, налог платить не нужно, так как это объекты разного вида. А вот если вы продали две квартиры в течение пятилетнего срока, со второй продажи придется заплатить 13% с полученного дохода.

Как считается доход? Это разница между ценой продажи и ценой покупки. Например, вы купили квартиру за $74 000 в эквиваленте, а через два года продали ее за $76 000. Ваш доход составил $2 000, и именно с этой суммы будет взиматься налог в 13%, что составит $260 в эквиваленте (оплата производится в белорусских рублях). Если же квартира была продана дешевле, чем куплена (дохода нет), налог платить не нужно, но подать декларацию в налоговую все равно придется.

Источник: Freepik

Приятный бонус есть для тех, кто продает унаследованную недвижимость. Даже если это вторая проданная квартира за пять лет, налог с нее не взимается.

Чек-лист: главное о налогах на недвижимость в 2026 году

• Проверьте площадь своей недвижимости. Если у вас квартира больше 150 квадратов или дом больше 200, готовьтесь к увеличению налога с этого года.
• Запомните дату — 15 ноября. Это крайний срок уплаты единого имущественного платежа за предыдущий год.
• Узнайте свой УНП. Он понадобится для оплаты через ЕРИП или в банке. Это можно сделать онлайн на сайте МНС.
• Проверьте, есть ли у вас право на льготу. Пенсионеры, инвалиды и многодетные семьи могут быть полностью или частично освобождены от налога.
• Помните о «правиле пяти лет» при продаже. Вторая продажа недвижимости одного вида за 5 лет облагается подоходным налогом в 13% с разницы между ценой покупки и продажи.