Новостройка с дефектами: кто отвечает за строительный брак

Покупка новой квартиры — это радостное событие и важное вложение денег. Но что делать, если после заселения вы обнаруживаете протекающую крышу, трещины на стенах или плохо функционирующие коммуникации? Мало кто знает, что на новостройку, как и на любой другой товар, распространяется гарантия. И если с телефоном или холодильником все понятно — сдал в сервисный центр и получил назад исправную вещь, то с квартирой все намного сложнее. Разберемся, как работает гарантия на новостройки и что делать, если в вашей квартире обнаружился строительный брак.

Источник: freepik.com

Гарантия на новостройки: что это такое и как она работает

Любая новостройка, как и другие товары на рынке, имеет гарантийный срок. Это период, в течение которого застройщик обязан бесплатно устранять все выявленные дефекты, возникшие по его вине. В Беларуси этот срок составляет 5 лет со дня подписания акта приемочной комиссии о вводе дома в эксплуатацию, согласно Правилам заключения и исполнения договоров строительного подряда (пункт 66 Правил, утвержденных Постановлением Совета Министров Республики Беларусь №1450 от 15.09.1998; далее — Правил).

Важно понимать, что гарантия распространяется не только на вашу отдельную квартиру, но и на общедомовое имущество: лифты, коридоры, крыши, фасады, инженерные системы. Единственное исключение — сантехническое, электрическое и другое оборудование, гарантийный срок которого установлен производителем и может быть меньше 5 лет.

Гарантийный срок начинается с момента подписания акта приемочной комиссии о вводе дома в эксплуатацию. Если в период гарантии выявляются недостатки, застройщик обязан их устранить за свой счет. Причем гарантийный срок прерывается на то время, в течение которого объект не мог эксплуатироваться из-за выявленных дефектов (п. 67 Правил).

Многие думают, что если они подписали акт приема-передачи квартиры без замечаний, то потом уже ничего не докажешь. Это не совсем так. Даже если вы приняли квартиру без замечаний, но позже обнаружили скрытые дефекты, которые невозможно было выявить при обычном осмотре, вы вправе требовать их устранения в течение всего гарантийного срока согласно статье 710 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Источник: freepik.com

Что такое строительный брак и как его распознать

Строительный брак — это любые недостатки, которые делают квартиру непригодной для проживания или значительно снижают ее качество. Согласно пункту 60 Правил, строительные работы ненадлежащего качества — это результат строительных работ, в котором выявлены отступления от требований технических нормативных правовых актов, проектной документации или условий договора.

Брак может быть разным: явным, который сразу бросается в глаза, или скрытым, который проявляется только со временем.

Самые распространенные виды строительного брака в новостройках:

• Трещины на стенах и потолках. Появляются из-за усадки здания или некачественных строительных материалов. Небольшие трещины — это нормально, но глубокие и широкие трещины — серьезный дефект.
• Промерзание стен и продувание из окон. В холодное время года стены могут покрываться инеем или конденсатом. Причина — плохая теплоизоляция или некачественный монтаж окон.
• Протечки. Крыша, стыки панелей, трубы — все это может протекать, если работы выполнены некачественно.
• Проблемы с коммуникациями. Плохой напор воды, перебои с отоплением, неисправная вентиляция — все это тоже относится к строительному браку.
• Неровные стены, полы и потолки. Отклонения от идеальной геометрии допустимы, но в определенных пределах, установленных техническими нормативами.
• Проблемы с электрикой. Некорректная работа выключателей, розеток, перепады напряжения — признак некачественного монтажа.

Особенно коварны скрытые дефекты, которые проявляются не сразу. Например, протечка крыши обнаруживается только во время дождя, а проблемы с отоплением — в холодный сезон. Поэтому даже если при первичном осмотре квартиры все выглядит идеально, будьте внимательны в первые месяцы проживания.

Источник: freepik.com

Как правильно принимать квартиру у застройщика

Правильная приемка квартиры — первый и самый важный шаг в защите от строительного брака. Чем тщательнее вы осмотрите квартиру перед подписанием акта приема-передачи, тем меньше проблем у вас будет потом.

Перед осмотром квартиры внимательно перечитайте договор с застройщиком. В нем должно быть указано, какую отделку вы получите, какое оборудование будет установлено, в каком состоянии должны быть стены, полы, потолки.

Возьмите с собой на осмотр строительный уровень и рулетку. Уровень поможет проверить горизонтальность полов и вертикальность стен, а рулетка — измерить площадь и соответствие размеров помещений проекту.

Осмотр квартиры лучше проводить при дневном свете. Если дом уже подключен к электричеству, проверьте работу всех розеток и выключателей. Если есть возможность, откройте кран и проверьте напор воды и работу канализации.

Особое внимание уделите окнам и дверям. Они должны легко открываться и закрываться, не иметь перекосов. Проверьте, нет ли на стеклах царапин и трещин.

Внимательно осмотрите стены, полы и потолки. На них не должно быть трещин, пятен, следов протечек. Простучите стены — глухой звук может говорить о пустотах под штукатуркой.

Если вы обнаружили недостатки, обязательно запишите их в акт. Согласно пункту 58 Правил, при выявлении строительных работ ненадлежащего качества оформляется акт, в котором указываются перечень дефектов и сроки их устранения. Не поддавайтесь на уговоры застройщика «потом все исправим». Когда акт будет подписан без замечаний, добиться устранения дефектов будет намного сложнее.

Источник: freepik.com

Что делать, если вы обнаружили строительный брак

Если вы уже заселились в квартиру и обнаружили дефекты, не паникуйте. Закон на вашей стороне. Главное — действовать правильно.

Первый шаг — составить претензию застройщику. Опишите все обнаруженные недостатки максимально подробно. Если есть возможность, приложите фотографии дефектов. Претензию отправьте заказным письмом с уведомлением.

В претензии укажите конкретный срок, в течение которого вы ожидаете устранения недостатков. Согласно пункту 61 Правил, подрядчик обязан направить своего представителя не позднее 5 календарных дней с даты получения письменного извещения для участия в составлении дефектного акта. Если реакции не последовало или застройщик отказывается устранять дефекты, переходите к следующему этапу.

Следующий шаг — привлечение независимых экспертов. Строительная экспертиза поможет установить причины дефектов и определить, являются ли они гарантийным случаем. Экспертное заключение будет весомым аргументом в вашу пользу, если дело дойдет до суда.

Если и это не помогло, обращайтесь в суд. Подготовьте исковое заявление, приложите все имеющиеся документы: договор с застройщиком, акт приема-передачи, претензию, экспертное заключение, фотографии дефектов.

В суде можно требовать не только устранения недостатков, но и компенсации морального вреда, а также возмещения расходов на экспертизу и юридическую помощь. Если суд признает ваши требования обоснованными, застройщик будет обязан выполнить их в установленный судом срок.

Помните, что согласно пункту 25 Правил и статье 710 Гражданского кодекса, у вас есть право требовать от застройщика:

• устранения недостатков за его счет
• соразмерного уменьшения цены объекта (квартиры)
• возмещения расходов на устранение недостатков, если вы решили устранить их самостоятельно

Источник: freepik.com

Практические советы

• Будьте внимательны при подписании договора с застройщиком. Читайте все пункты, включая мелкий шрифт. Если что-то непонятно, не стесняйтесь задавать вопросы. Лучше потратить время на выяснение деталей до подписания
• Ведите фотофиксацию на всех этапах. Сфотографируйте квартиру до заселения, после заселения, а также все обнаруженные дефекты. Фотографии с датой и временем будут служить доказательством в случае спора
• Сохраняйте все документы, связанные с покупкой квартиры: договор, платежные документы, акты, переписку с застройщиком. В случае судебного разбирательства эти документы могут оказаться решающими
• Не бойтесь обращаться за юридической помощью. Если вы не уверены, как правильно составить претензию или исковое заявление, лучше проконсультироваться с юристом, специализирующимся на жилищных спорах.
• Помните о сроках. По закону у вас есть 5 лет гарантии, но не откладывайте решение проблем на потом. Чем раньше вы сообщите застройщику о дефектах, тем быстрее они будут устранены
• Объединяйтесь с соседями. Если подобные проблемы есть у других жильцов дома, действуйте вместе. Коллективная претензия имеет больший вес, чем индивидуальная