Обременения на недвижимость в Беларуси: что нужно знать покупателю

Вы нашли идеальную квартиру — светлую, просторную, с хорошим ремонтом и адекватной ценой. Продавец улыбается, а риэлтор уверяет, что все документы на жилье в порядке. Но через месяц выясняется: квартира заложена в банке, на нее наложен арест, а бывший супруг продавца имеет право там жить до конца своих дней.

Обременения на недвижимость — это не страшилки из юридических сериалов, а вполне реальные ограничения, которые могут превратить покупку мечты в многолетнюю головную боль. Получается, что вы вроде бы и собственник, документы на руках, а вот продать, подарить или даже сдать в аренду квартиру — нельзя.

Согласно Закону «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» от 22 июля 2002 года № 133-З, обременение — это ограничение прав собственника на недвижимость. Проще говоря, кто-то кроме вас может иметь права на вашу квартиру или ограничивать ваши возможности по ее использованию.

Источник: freepik.com

Ипотека — самое распространенное обременение

Ипотечное кредитование стало обычным делом для белорусов. При оформлении ипотеки квартира становится залогом по кредиту — это означает, что банк имеет определенные права на недвижимость до полного погашения долга.

Что означает ипотечное обременение:

• Вы можете жить в квартире и пользоваться ею
• Нельзя продать недвижимость без согласия банка
• Запрещено дарить или завещать квартиру
• Любые сделки требуют письменного разрешения кредитора

Банк не ограничивает ваше право проживания, но контролирует переход права собственности. Получить разрешение на продажу можно, но банк будет изучать условия сделки, платежеспособность покупателя и другие факторы. Процедура займет время и потребует дополнительных документов.

Снять ипотечное обременение можно несколькими способами. Самый очевидный — полностью погасить кредит. Второй вариант — продать квартиру с переводом долга на покупателя, если банк даст согласие. Третий — провести сделку с частичным погашением кредита за счет покупной цены.

Залоговые обременения

Квартира может стать залогом не только по ипотеке, но и по любому другому кредиту. Взяли потребительский займ под залог недвижимости? Теперь она «связана» до погашения долга. Залогодержателем может быть банк, микрофинансовая организация или даже частное лицо.

Особенности залоговых обременений:

• Действуют те же ограничения, что и при ипотеке
• Могут устанавливаться на уже имеющуюся недвижимость
• Требуют обязательной государственной регистрации
• Снимаются только после полного расчета с кредитором

Важно понимать: залоговое обременение не делает квартиру непродаваемой. Просто процедура продажи усложняется и требует участия всех заинтересованных сторон.

Источник: freepik.com

Арест недвижимости

Арест — это самое серьезное обременение, которое полностью блокирует возможность совершать сделки с недвижимостью. Накладывается по решению суда или постановлению судебного пристава в рамках исполнительного производства.

Основания для ареста квартиры:

• Непогашенные кредиты и займы
• Долги по алиментам
• Налоговые задолженности
• Участие в судебных спорах в качестве ответчика
• Обеспечительные меры по искам третьих лиц

При аресте собственник сохраняет право проживания в квартире, но не может ее продать, подарить или обменять. Любые попытки совершить сделки с арестованной недвижимостью приведут к их признанию недействительными.

Снять арест можно только устранив причины его наложения. Если это долги — погасить задолженность, если судебный спор — дождаться решения или урегулировать конфликт мирно. Иногда арест заменяют денежным залогом, но это требует согласия суда.

Запрет на регистрационные действия

Этот вид ограничения может наложить суд, налоговые органы, органы опеки или социальной защиты. В отличие от ареста, запрет часто носит превентивный характер — его устанавливают при подозрении в попытке скрыть имущество от взыскания.

Кто может наложить запрет:

• Суды общей юрисдикции
• Налоговые инспекции
• Органы социальной защиты
• Следственные органы
• Прокуратура

Запрет действует до устранения оснований для его наложения или получения разрешения от органа, который его установил.

Источник: freepik.com

Ограничения по льготным программам

Квартиры, купленные по государственным льготным программам, автоматически получают ограничения на пять лет. Продать такую недвижимость можно только с разрешения местного исполнительного комитета.

Основания для получения разрешения:

• Улучшение жилищных условий (покупка большей квартиры)
• Расторжение брака с разделом имущества
• Переезд в другой населенный пункт по работе
• Тяжелое материальное положение семьи

Для получения разрешения нужно подать заявление в исполнительный комитет с пакетом документов, подтверждающих наличие уважительных причин.

Договор пожизненной ренты

Рентные отношения — особый вид сделок, при котором, например, пожилой человек продает квартиру дешевле рыночной стоимости, но сохраняет право жить в ней до конца жизни. Покупатель обязуется ежемесячно выплачивать ренту и обеспечивать необходимый уход.

Условия рентных договоров:

• Право пожизненного проживания для продавца
• Ежемесячные выплаты покупателя
• Обязанность по уходу и содержанию рентополучателя

Для покупателя рентная квартира может быть выгодной инвестицией, но несет определенные риски. Нужно быть готовым к долгосрочным обязательствам и дополнительным расходам.

Источник: freepik.com

Право пожизненного проживания

Такое право может возникнуть при приватизации жилья, когда один из членов семьи отказывается от доли в собственности, но сохраняет право жить в квартире. Также оно устанавливается судом при разделе имущества или в других случаях, предусмотренных законом.

Условия права пожизненного проживания:

• Не зависит от смены собственника квартиры
• Не может быть отменено без согласия обладателя права
• Переходит к наследникам только в исключительных случаях

Покупка квартиры с таким обременением требует особой осторожности и детальной проработки всех юридических аспектов.

Сервитут

Сервитут — это право ограниченного пользования чужой недвижимостью. В квартирах встречается редко, чаще применяется к земельным участкам и частным домам.

Виды сервитутов:

• Право прохода или проезда через участок
• Право размещения коммуникаций
• Право доступа к объектам инфраструктуры
• Право пользования общими элементами здания

Сервитут устанавливается по соглашению сторон или решению суда. Он сохраняется при смене собственника и может быть прекращен только при исчезновении необходимости в его использовании.

Источник: freepik.com

Как защитить себя при покупке недвижимости

Обязательные проверки

Перед покупкой квартиры нужно провести комплексную проверку ее юридической чистоты. Основной документ — расширенная выписка из Единого государственного регистра недвижимого имущества (ЕГРНИ), которая содержит сведения обо всех зарегистрированных обременениях.

Документы для проверки:

• Выписка из ЕГРНИ с историей переходов права собственности
• Технический паспорт на квартиру
• Правоустанавливающие документы собственника
• Справка о составе семьи (копия лицевого счета)
• Согласие супруга на продажу (если необходимо)

Выписку из регистра может получить только собственник или его представитель по доверенности. Требуйте предоставления этого документа в обязательном порядке.

Проверка технического состояния

Сопоставьте данные технического паспорта с фактическим состоянием квартиры. Любые расхождения могут указывать на неузаконенную перепланировку, которая хоть и не является обременением, но может создать проблемы при регистрации сделки.

На что обратить внимание:

• Соответствие планировки техническому паспорту
• Наличие объединенных или разделенных комнат
• Изменения в расположении санузлов и кухни
• Остекление балконов и лоджий
• Изменения в несущих конструкциях

При выявлении несоответствий требуйте от продавца узаконивания перепланировки или закладывайте дополнительное время на решение этих вопросов.

Источник: freepik.com

Проверка правоустанавливающих документов

Изучите основания получения права собственности текущим владельцем. Особое внимание уделите наследственным квартирам и недвижимости, приобретенной в браке.

Потенциальные проблемы:

• Не все наследники получили свои доли
• Отсутствует согласие супруга на продажу
• Нарушены права несовершеннолетних при сделках
• Есть споры о праве собственности
• Квартира приватизирована с нарушениями

Любые сомнения в правильности оформления документов — повод для дополнительной проверки или отказа от сделки.

Когда обременение не приговор: варианты решения проблем

Если вы нашли обременения на понравившейся квартире — это не повод сразу отказываться от покупки. Во многих случаях проблему можно решить, причем с выгодой для себя. Главное — правильно оценить риск.

Самый простой случай — ипотечные квартиры. Здесь есть несколько рабочих схем. Первая: покупатель доплачивает сумму, необходимую для досрочного погашения кредита, эти деньги переводятся банку, обременение снимается, и сделка регистрируется в обычном порядке. Вторая: покупатель берет на себя обязательства по ипотечному кредиту — фактически происходит смена заемщика с согласия банка. Третья: продажа квартиры с сохранением обременения, когда покупатель покупает не только недвижимость, но и долговые обязательства по ней.

Сложнее дело обстоит с арестами и запретами. Здесь нужно разбираться с первопричинами ограничений и только потом принимать решение о покупке. Если арест наложен из-за долгов продавца, нужно точно знать размер задолженности и сроки ее погашения. Иногда покупатель может помочь продавцу рассчитаться с долгами за счет покупной цены — тогда арест снимается, и сделка проходит в обычном режиме.

Источник: freepik.com

Квартиры с правом пожизненного проживания третьих лиц требуют особого подхода. Здесь важно честно оценить все «за» и «против». С одной стороны, такую недвижимость можно купить существенно дешевле рынка. С другой стороны, нужно быть готовым к совместному проживанию с посторонним человеком или к дополнительным расходам на обеспечение ему отдельного жилья. Некоторые покупатели идут на такие сделки осознанно, рассматривая их как долгосрочные инвестиции.

Самое главное при покупке обременененной недвижимости — получить профессиональную юридическую консультацию и детально проработать все условия сделки. Обязательно нужно заложить в договор механизмы защиты от рисков: условия снятия обременений, сроки исполнения обязательств, штрафные санкции за их нарушение.

Помните о главном правиле для покупателей — тщательно проверяйте юридическую чистоту недвижимости. Несколько сотен рублей, потраченных на получение справок и консультацию юриста, могут сберечь десятки тысяч и годы проблем.