Покупка квартиры в Беларуси: как проверить «чистоту» сделки и избежать обременений

Источник: freepik.com

Покупка квартиры — одна из самых значительных финансовых операций в жизни. На вторичном рынке ключевой риск — приобрести жилье с «юридическим грузом»: ипотекой, залогом или арестом. Эти обременения не исчезают при смене собственника, и новый владелец может остаться без денег и без жилья. В этой статье разберем, какие бывают обременения в Беларуси и как их проверить перед покупкой.

Какие обременения бывают и чем они опасны?

Невыплаченная ипотека — это самый распространенный вид обременения. Квартира является залогом по кредитному договору с банком. Если продавец не выплатил ипотеку, банк имеет право взыскать эту квартиру, даже если вы уже стали ее новым владельцем.

Ситуация может развернуться так. Вы купили квартиру, перевели деньги продавцу, зарегистрировали право. Через несколько месяцев к вам приходят судебные исполнители с постановлением об обращении взыскания на это жилье за долги прежнего собственника перед банком.

Почему это возможно? Банк, как залогодержатель, имеет вещное право. Его право на квартиру имеет приоритет над вашими, если оно возникло раньше. Вы становитесь добросовестным покупателем, но в случае ипотеки это практически не защищает. Суд встанет на сторону банка, так как обременение было официально зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимого имущества, и проверить его было вашей обязанностью.

Как итог — квартиру продадут с торгов, а покупателя, не знающего о залоге, выселят из квартиры. Деньги, уплаченные продавцу, не вернутся автоматически. Банк заберет квартиру, а вам придется взыскивать свои средства с прежнего владельца через суд. Вы можете выиграть суд, но получить по исполнительному листу будет нечего. Получается, что вы теряете и квартиру, и сбережения.

Залог по другим договорам. Квартиру могут заложить не только по ипотеке, но и для обеспечения других долгов (например, перед частным лицом, по договору займа).

Опасность ситуации та же, что и с ипотекой. Залогодержатель имеет приоритетное право на удовлетворение своих требований из стоимости этой квартиры.

Арест (запрет на регистрацию действий). Наложение ареста — это мера, применяемая судом, следственными или исполнительными органами для обеспечения долга или в рамках уголовного дела. Арестованную квартиру нельзя продать, подарить, обменять. В таком случае сделку просто не зарегистрируют в органах регистрации. Даже если вы передадите деньги, вы не станете законным собственником.

Права третьих лиц (неснятая регистрация, право пожизненного пользования, сервитут). Хотя это не обременение в классическом смысле, но наличие прописанных людей, особенно несовершеннолетних, или лиц с правом пожизненного проживания — огромный риск. Вы не сможете выписать таких жильцов без их согласия или через суд. Квартира с «пропиской» посторонних людей теряет в цене и ликвидности.

Как проверить квартиру на обременения в Беларуси? Пошаговая инструкция

Проверка должна быть комплексной и основываться на официальных документах.

Шаг 1: Закажите выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества (ЕГРНИ). Это главный и обязательный документ. Именно в ЕГРН вносятся все сведения об объекте, правах и обременениях.

На что смотреть в выписке?

Раздел «Правообладатели»: Убедитесь, что продавец является единственным собственником. Если собственников несколько, требуется нотариально заверенное согласие всех на продажу.

Раздел «Ограничения (обременения) прав»: Это ключевой раздел. Здесь будут прямо указаны записи о залоге (ипотеке) в пользу конкретного банка, о запрещении регистрации действий (аресте) с указанием органа, наложившего его, и номера исполнительного документа.

Шаг 2: Проверьте паспорт продавца и документы-основания.

• Сравните данные продавца в паспорте с данными в выписке из ЕГРНИ.
• Запросите документ, на основании которого продавец получил квартиру (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда). Это поможет убедиться в законности происхождения его прав.

Шаг 3: Убедитесь в отсутствии зарегистрированных лиц.

• В выписке из ЕГРН не содержится информации о прописанных людях. Для этого нужно запросить справку о составе лиц, зарегистрированных по месту жительства/пребывания.

Шаг 4: В случае с ипотекой — действуйте через банк.

• Если квартира в ипотеке, стандартная процедура такова: деньги покупателя идут на погашение этого кредита. Сделку нужно проводить при обязательном участии банка-кредитора. Банк предоставляет справку об остатке долга и дает письменное согласие на сделку.

Покупка квартиры с обременением — это не просто «юридическая тонкость», а большие риски. Единственный безопасный путь — тщательная предварительная проверка и отказ от любой сделки, где продавец не может предоставить юридически чистые документы и обеспечить снятие всех обременений до или в момент передачи вам денег.