Рассказываем, как устроено управление многоквартирными домами в Беларуси

Отчисления на ремонт, обслуживание лифтов, поддержание чистоты в подъездах — это вопросы, которые относятся к домоуправлению. Зачастую эта тема вызывает бурные обсуждения не только на общих собраниях, но и в чатах жильцов в мессенджерах. Мы решили разобраться в том, как же устроено домоуправление в Беларуси.

Комфортная жизнь в многоквартирном доме достигается в том числе благодаря грамотному управлению. Все начинается с момента, когда устанавливаются права собственности на жилье: у двух и более собственников возникает домовладение.

На общем собрании жильцы определяют способ управления домом. Есть следующие варианты управления имуществом домовладений:

• лично участниками домовладения, если в доме не более пяти помещений от разных собственников;
• товариществом собственников;
• организацией застройщиков;
• уполномоченным лицом, назначенным местными властями.

В Беларуси система управления основана на законодательных нормах, определяющих права и обязанности участников процесса управления, и осуществляется на двух уровнях — государственном и местном. В основе государственного управления лежит Жилищный кодекс Республики Беларусь, которым руководствуются управляющие организации, чтобы обеспечить эффективное функционирование дома и улучшить условия жизни жильцов.

На местном уровне управление многоквартирными домами осуществляется управляющими компаниями или товариществами собственников жилья. Разберемся, чем отличаются эти формы управления.

Товарищество собственников

Еще на стадии строительства застройщик может инициировать собрание будущих собственников и предложить создать товарищество. Товарищество собственников — это некоммерческое объединение собственников квартир в многоквартирном доме или жилом комплексе. Оно создается на основе договора между собственниками и имеет статус некоммерческой организации.

Товарищество определяет взносы на покрытие расходов, связанных с обслуживанием общего имущества. Существует вступительный взнос и ежемесячные платежи. Каждая сумма определяется членами товарищества.Например, ежемесячный взнос в товариществе ЖК “Променад” на двухкомнатную квартиру в среднем составляет 30 рублей.

Важным аспектом управления многоквартирными домами в Беларуси является участие собственников квартир в принятии решений. Общим собранием собственников регулярно проводятся собрания, на которых обсуждаются текущие вопросы управления, планируются ремонтные работы и совместные инициативы. Собственники имеют право голоса и могут вносить предложения по улучшению условий проживания.

В товариществе собственников обязанность по организации и финансированию капитального и текущего ремонта лежит на собственниках. Решение о проведении ремонтных работ принимается коллегиально на собраниях. Сам процесс организации и проведения капитального ремонта может выполняться товариществом или с помощью найма подрядных организаций.

На собрании члены товарищества могут принять решение об изменении способа организации управления домом. Если в течение установленного срока собственники не выбрали подходящий способ управления, местный исполнительный орган самостоятельно назначает ответственное лицо из числа государственных организаций.

Также таким образом ответственное лицо может быть назначено в случае, если нарушается сохранность и использование имущества, когда плохо организована работа выбранных собственниками представителей товарищества.

Управляющая компания

В помощь собственнику может быть управляющая компания от застройщика. Управляющая компания — это юридическое лицо, зарегистрированное в соответствии с законодательством и имеющее статус коммерческой организации. У нее есть управленческая структура, включающую руководителя, специалистов по управлению недвижимостью, бухгалтеров и других сотрудников.

Управляющие компании выполняют широкий спектр функций, включая техническое обслуживание и ремонт общего имущества дома, поддержание порядка и безопасности в здании, организацию уборки, вывоз мусора. Чтобы выполнялись эти услуги, компания взимает платежи от собственников за услуги управления и содержания общего имущества.

Управляющая компания берет на себя ответственность за текущий ремонт общего имущества. Она следит за состоянием инженерных систем, обеспечивает их техническое обслуживание и регулярный ремонт. Управляющая компания может иметь штат специалистов, а также заключать договоры с подрядными организациями для выполнения работ по текущему ремонту. Также управляющая компания может иметь дежурную службу или контактный центр, куда собственники могут обращаться для вызова специалистов, если что-то сломалось.

Одной из ключевых задач управляющих организаций является учет и распределение коммунальных платежей. В Беларуси применяется система нормативного потребления, которая определяет размеры платежей на основе количества проживающих, площади квартир и других факторов. Управляющие компании также занимаются контролем за соблюдением правил пользования общедомовым имуществом, проводят регулярные технические осмотры и обслуживание инженерных систем, а также оказывают помощь собственникам при решении вопросов, связанных с жизнедеятельностью дома.

Важно отметить, что управляющая компания и товарищество собственников могут сотрудничать и взаимодействовать друг с другом. Управляющая компания может быть нанята товариществом собственников для осуществления управленческих функций и предоставления услуг по управлению и содержанию недвижимости. Такое сотрудничество позволяет собственникам оптимизировать процессы управления.

Коммунальные службы

Это еще одна форма управления жильем, которая в основном финансирует за счет бюджета. В основные функции входит:

• Техническое обслуживание и эксплуатация общего имущества многоквартирных домов (лифты, системы отопления, водоснабжения, канализации и т.д.).
• Организацию и контроль за предоставлением коммунальных услуг.
• Управление и поддержание общественных территорий, включая дворы, парковки, площадки для отдыха и т.д.
• Организацию ремонтных и строительных работ в жилых домах.
• Учет и распределение платежей за коммунальные услуги.

В принципе ЖЭУ может выполнить любые запросы жильцов по ремонту, однако к минусам можно отнести скорость реагирования и качество выполнения услуг.

В целом, управление многоквартирными домами в Беларуси основывается на принципах эффективности, прозрачности и учета интересов собственников. Благодаря совместным усилиям управляющих организаций и собственников жилья, достигается улучшение состояния домов, обеспечение безопасности и комфорта, а также рациональное использование ресурсов.