Рыночная и кадастровая стоимость квартиры: в чем разница

Каждая квартира в Беларуси имеет две совершенно разные стоимости. Первая — рыночная. Именно ее мы видим в объявлениях на сайтах недвижимости, обсуждаем с риелторами и указываем в договоре купли-продажи. Вторая — кадастровая. О ней мы вспоминаем, когда приходит время платить налоги, оформлять наследство или дарственную на квартиру.

Обе оценки важны по-своему, но считаются по-разному и нужны для разных целей. Давайте разберемся, как формируется каждая из них и на что влияет.

Источник: freepik.com

Рыночная стоимость: что это и как она формируется

Начнем с того, что рыночная цена — это реальная стоимость квартиры на данный момент. Ее легко узнать: достаточно открыть любой сайт с объявлениями о продаже недвижимости. Там можно увидеть, за сколько продают похожие квартиры в вашем районе.

Интересно, что рыночная цена постоянно меняется. В один месяц квартира может стоить $100 000, а через полгода — уже $120 000. Или наоборот — подешеветь. Все зависит от множества факторов.

Первый и самый главный фактор — расположение дома. Квартира в центре Минска с видом на проспект будет стоить совсем иначе, чем такая же квартира где-нибудь на окраине Шабанов. Важно буквально все: близость к метро, наличие школ и детских садов, магазинов, поликлиник. Даже количество парковочных мест во дворе влияет на цену.

Второй важный момент — сам дом. Учитывается год постройки, материал стен, состояние подъезда, наличие мусоропровода и лифта. Но что интересно — в современных реалиях тип дома уже не играет такой большой роли, как раньше. Панелька с хорошим ремонтом в престижном районе может стоить дороже, чем кирпичный дом на окраине.

Источник: freepik.com

Состояние самой квартиры тоже серьезно влияет на рыночную цену. Свежий ремонт, новые окна и современная сантехника существенно поднимают стоимость. А вот старые коммуникации, потрескавшиеся стены или проблемы с проводкой заметно снижают цену. При этом две похожие квартиры в одном подъезде могут стоить совершенно по-разному — все зависит от их состояния.

Этаж — отдельная история. Первый и последний этажи традиционно стоят дешевле остальных. На первом этаже часто бывает сыро, шумно от проезжающих машин, да и вопрос безопасности стоит острее. Последний этаж может страдать от протечек крыши, летом там жарче, а зимой холоднее. Поэтому средние этажи всегда ценятся выше.

Рыночная стоимость очень чутко реагирует на любые изменения в районе. Построили новую станцию метро? Цены на квартиры поблизости сразу подскочили. Открыли большой торговый центр или школу? Снова плюс к стоимости. А вот если закрыли единственный магазин в округе — жилье может подешеветь.

Источник: freepik.com

Кадастровая стоимость: государственный подход

Теперь поговорим о кадастровой стоимости. Это совсем другая история, и работает она по своим правилам. Самое главное — кадастровую стоимость определяет не рынок, а государство. Важно понимать: кадастровая оценка — это не про конкретную квартиру, а про землю под домом. Сначала оценивают участок, а потом уже считают стоимость каждой квартиры в доме.

В Минске кадастровую оценку проводят раз в четыре года. Последняя была летом 2023 года, и цифры получились следующие: в центре города квадратный метр земли оценили в 1265,8 рублей, а на окраинах — в 30,86 рублей. В остальных оценочных зонах стоимость земли варьируется от 501,41 до 1164,07 рубля за «квадрат». Такая большая разница объясняется просто: центральные районы считаются более престижными.

При определении кадастровой стоимости учитывают совсем другие факторы, чем при рыночной оценке. Здесь важны только базовые характеристики: материал стен дома, год постройки, расположение относительно центра города и промышленных зон. А вот состояние самой квартиры, качество ремонта или вид из окон для кадастровой оценки значения не имеют.

Источник: freepik.com

Зачем нужны разные виды стоимости

Для чего нужны разные виды стоимости? Рыночная цена используется при всех операциях купли-продажи. По ней определяют стоимость квартиры при продаже, ее указывают в договоре, по ней банк оценивает недвижимость при выдаче кредита.

А вот кадастровая стоимость нужна для других целей. От нее зависит размер налога на недвижимость, который платят все собственники. Она важна при оформлении наследства — именно от кадастровой стоимости рассчитывается налог на наследство. То же самое при дарении квартиры — налог будут считать по кадастровой оценке.

Обычно кадастровая стоимость ниже рыночной, иногда значительно. Но бывают случаи, когда она оказывается выше.

Источник: freepik.com

Как узнать стоимость квартиры?

С рыночной стоимостью все просто — достаточно зайти на популярные сайты недвижимости. Там можно посмотреть цены на похожие квартиры в вашем районе и составить примерное представление о стоимости своего жилья. Но учтите — цена в объявлении и реальная сумма сделки могут отличаться. Обычно продавцы закладывают 5-10% на торг.

Для более точной оценки можно обратиться к риэлтеру или профессиональному оценщику. Риэлтер бесплатно определит примерную стоимость, опираясь на свой опыт и анализ рынка. А вот услуги оценщика платные, зато вы получите официальный документ с рыночной стоимостью. Такая оценка часто нужна для банка, если вы берете кредит под залог квартиры.

С кадастровой стоимостью сложнее. Ее нельзя узнать из открытых источников — придется делать официальный запрос. Есть несколько способов:

Через сайт Национального кадастрового агентства (NCA.by)

• В местном агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру
• На портале Единого государственного регистра недвижимого имущества (ЕГРНИ)

Источник: freepik.com

Как часто меняются цены?

Рыночная стоимость может меняться хоть каждый день. Все зависит от ситуации на рынке недвижимости. Например, в 2020 году из-за пандемии цены на квартиры заметно снизились, а потом снова выросли. Или другой пример: объявили о строительстве метро в районе ЖК «Минск Мир» — и цены на квартиры там сразу пошли вверх.

А вот кадастровая стоимость более стабильна. Как говорилось выше в Минске ее пересматривают раз в четыре года. То есть сумма, установленная в 2023 году, не изменится вплоть до 2027 года. Это удобно для планирования расходов — можно заранее рассчитать, сколько придется платить налогов в ближайшие годы.