Сдаете квартиру? Пора платить налоги. Какой налог выбрать в 2026-м, чтобы было выгоднее и спалось спокойнее

Источник: freepik

Сдача квартиры в аренду давно считается неплохим способом получить пассивный доход. Не нужно тратить время на полноценную работу — достаточно найти жильцов и регулярно получать оплату. Однако важно помнить, что при сдаче жилья возникают налоговые обязательства. Разбираемся, что выгоднее в 2026 году: платить подоходный налог по фиксированной ставке или перейти на уплату единого налога, чтобы и кошелек не страдал, и спалось спокойнее.

Какие есть налоги для арендодателя в 2026 году

У физического лица, которое сдает квартиру, есть три варианта.

Первый вариант — подоходный налог в фиксированной сумме. Это самый простой и распространенный способ для долгосрочной аренды. Вы каждый месяц платите одну и ту же сумму, которая зависит только от того, сколько комнат в квартире и в каком городе она находится. Сколько вы заработали — не важно. Если квартира пустая — налог все равно платить надо.

Второй вариант — налог на профессиональный доход (или налог для самозанятых). Вы скачиваете приложение «Профдоход» и платите 10% от тех денег, которые получили от жильцов. Если месяц в квартире никто не жил — налога нет. Этот вариант хорошо подходит для посуточной аренды или если вы сдаете квартиру недорого.

Третий вариант — единый налог. Он подходит в основном для тех, кто сдает квартиру как бизнес (например, несколько объектов) или сдает не жилье, а нежилое помещение.

Что изменилось в 2026 году

Важно знать несколько новых правил.

• С 1 февраля 2026 года выросли ставки подоходного налога. В среднем на 2–3 рубля за комнату в месяц.
• Теперь подоходный налог платят только за жилые помещения, дачи, гаражи и машино-места. Если вы сдаете нежилой подвал или цокольный этаж под магазин — этот налог не подходит.
• С 1 июля 2026 года, если вы три раза подряд не заплатите НПД вовремя, налоговая сама снимет вас с этого режима.
• С 1 июля 2026 года для самозанятых появился минимальный налог — 45 рублей. Даже если ваш доход маленький, меньше этой суммы платить не получится.

Источник: freepik

Сравниваем: какой налог выгоднее в 2026 году

Давайте сразу ответим на главный вопрос. Все зависит от того, сколько вы берете за аренду и в каком городе сдаете.

Вот ставки с 1 февраля 2026 года:

• Минск — 53 рубля в месяц за одну комнату. Если у вас двушка, умножайте на два: 106 рублей. Трешка — 159 рублей.
• Областные центры (Брест, Витебск, Гомель, Гродно, Могилев) и Минский район — 49 рублей за комнату.
• Крупные города (Барановичи, Бобруйск, Борисов, Лида, Молодечно, Новополоцк, Пинск, Солигорск) — 33 рубля за комнату.
• Все остальные населенные пункты (маленькие города, поселки, деревни) — 20 рублей за комнату.

Для примера возьмем Минск и однокомнатную квартиру. При подоходном налоге вы заплатите 53 рубля в месяц независимо от дохода. При НПД вы заплатите 10% от вашего дохода.

Если вы сдаете квартиру дешевле 530 рублей в месяц — выгоднее НПД. Например, при доходе 400 рублей налог должен составить 40 рублей, но придётся заплатить минимальный порог — 45 рублей. Если вы сдаете квартиру дороже 530 рублей в месяц — выгоднее фиксированный подоходный налог. Например, при доходе 700 рублей НПД составил бы 70 рублей, а подоходный — все те же 53 рубля.

Как сдавать квартиру посуточно в 2026 году

В случае с посуточной арендой налоговая считает краткосрочной сдачу, когда вы заключаете два и более договоров в течение года на срок не больше 15 дней каждый. Если вы сдаете так, то нельзя использовать обычный фиксированный подоходный налог. В таком случае нужно воспользоваться НПД.

Этот вариант проще всего. Он подходит, если вы сдаете квартиру посуточно не каждый день, а время от времени, и ваш доход не очень высокий.

Что нужно сделать для уплаты налога? Когда жилец заплатил вам за ночь или за несколько дней, зайдите в приложение «Профдоход» и отметьте полученную сумму. Приложение само посчитает налог — 10% от дохода.

Вариант для тех, у кого высокий доход: единый налог

Если вы сдаете посуточно несколько квартир и ваш доход выше определенного предела, можно рассмотреть единый налог. Он выгоднее, когда вы зарабатываете заметно больше пороговой суммы (например, для Минска — 519 рублей в месяц). Этот вариант подходит не всем: обычному человеку, который сдает одну квартиру пару раз в неделю, проще и выгоднее пользоваться НПД.

Что делать, если вы сдаете не квартиру, а нежилое помещение

С 2026 года есть важное изменение. Фиксированный подоходный налог теперь можно платить только за жилые помещения, дачи, гаражи и машино-места. Если у вас есть цокольный этаж, подвал или отдельно стоящее нежилое здание, и вы хотите сдавать его под магазин или офис — этот налог не подходит. Для таких случаев надо либо регистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить единый налог, либо использовать НПД, если этот вид деятельности разрешен для самозанятых.

Что будет, если не платить налоги

Налоговая инспекция отслеживает объявления на сайтах с объявлениями об аренде квартир, а также на вас могут пожаловаться соседи. Если узнают, что вы сдаете квартиру нелегально, выпишут штраф. Штрафы намного больше, чем налоги, которые вы должны были заплатить. Плюс заставят доплатить все налоги за прошлое время и начислят пени за каждый день просрочки. Так что легализоваться выгоднее и спокойнее.