Субаренда недвижимости: законные способы заработка на аренде

Сдача недвижимости в аренду — распространенная практика на рынке недвижимости. Но существует еще один формат арендных отношений — субаренда. В этом случае арендатор сам выступает в роли арендодателя и передает имущество в пользование третьему лицу.

Такая схема работает и с жильем, и с коммерческими площадями. Например, кто-то снимает большую квартиру и сдает в ней отдельные комнаты. Или арендует этаж в бизнес-центре и делит его на маленькие офисы для небольших компаний.

Рассказываем, как устроена субаренда изнутри и что нужно знать перед оформлением таких отношений.

Источник: freepik.com

Что такое субаренда и как она работает

Субаренда — это передача арендованного имущества в пользование другому лицу. По сути, арендатор становится арендодателем для нового съемщика — субарендатора. Такие отношения регулируются статьей 586 Гражданского кодекса.

На деле это работает просто: есть владелец помещения, который сдает его арендатору. А тот находит субарендатора и заключает с ним отдельный договор. При этом арендатор по-прежнему отвечает перед собственником за все, что происходит с помещением.

Здесь есть один важный момент: без согласия собственника никакой субаренды быть не может. Это требование закона, а не просто формальность. Согласие должно быть оформлено письменно — устных договоренностей здесь недостаточно.

Еще один нюанс: срок договора субаренды не может быть больше, чем срок основной аренды. И если основной договор закончится раньше времени, то и субаренда тоже прекратится.

Источник: freepik.com

Чем субаренда отличается от обычной аренды?

Главное отличие — в структуре отношений. При обычной аренде участвуют две стороны: собственник и арендатор. При субаренде их уже три: собственник, арендатор (он же субарендодатель) и субарендатор. При этом собственник по-прежнему имеет дело только с первым арендатором, а с субарендатором напрямую не взаимодействует.

Где чаще всего используют субаренду?

В коммерческой недвижимости субаренда особенно популярна. Типичный сценарий: предприниматель арендует этаж торгового центра за $5 000 в месяц. Затем он делает ремонт, разделяет пространство на небольшие секции и сдает их другим предпринимателям — каждую по $1 000. При десяти секциях его доход составит $10 000, а чистая прибыль после выплаты собственнику — $5 000 ежемесячно. Это удобно для малого бизнеса, которому не нужны большие площади, но важно хорошее расположение.

В жилом секторе тоже встречается субаренда. Часто арендаторы снимают большие квартиры и сдают их покомнатно. Особенно это распространено в крупных городах, где много студентов и молодых специалистов, которым нужно недорогое жилье.

Источник: freepik.com

Что можно сдавать в субаренду

Законодательство предоставляет широкие возможности для субаренды различных объектов:

• Квартиры и комнаты
• Офисы и торговые помещения
• Складские помещения
• Парковочные места
• Земельные участки

Правда, есть один нюанс: с 1 июля 2016 года нельзя сдавать в субаренду помещения из государственного жилищного фонда. Это ограничение ввели Указом Президента №563.

Права и обязанности сторон

При субаренде действуют два самостоятельных договора. Первый заключается между собственником и арендатором. Второй — между арендатором и субарендатором. Важно отметить, что арендатор продолжает нести полную ответственность перед собственником за сохранность помещения и своевременную оплату.

В субаренде участвуют три стороны: собственник, арендатор (он же субарендодатель) и субарендатор. У каждого свои права и обязанности:

• Собственник недвижимости сохраняет все права по основному договору аренды. Он должен дать письменное согласие на субаренду и может установить определенные ограничения по использованию помещения.
• Арендатор (он же субарендодатель) несет ответственность сразу по двум договорам. Перед собственником он отвечает по договору аренды, а перед субарендатором — по договору субаренды. При этом даже если субарендатор нанесет ущерб имуществу, ответственность перед собственником все равно будет нести арендатор.
• Субарендатор получает право пользоваться помещением в рамках условий, установленных договором субаренды. При этом он обязан соблюдать все ограничения, прописанные в основном договоре аренды.

Источник: freepik.com

Оформление договора субаренды

Договор субаренды требует особого внимания при составлении. В договоре необходимо указать:

• Информацию об основном договоре аренды
• Подробное описание помещения (точный адрес, площадь, количество помещений или комнат). Если сдается часть помещения, необходимо четко обозначить границы арендуемой площади и порядок использования мест общего пользования.
• Размер арендной платы и порядок расчетов
• Срок действия договора субаренды
• Условия досрочного расторжения
• Письменное согласие собственника

Также в договоре обязательно прописывается, что недвижимость сдается именно арендатором, а не собственником.

Подводные камни субаренды: на что обратить внимание?

Субаренда может принести хороший доход, но есть и риски. Например, если основной арендатор перестанет платить собственнику, могут пострадать все субарендаторы. Поэтому перед заключением договора субаренды стоит проверить надежность арендатора и его права на помещение.

Еще один важный момент — ремонт и улучшения помещения. Если арендатор планирует делать ремонт перед сдачей помещения в субаренду, нужно согласовать это с собственником. По закону, неотделимые улучшения, сделанные без согласия собственника, могут остаться в помещении без какой-либо компенсации.

Источник: freepik.com

Как защитить свои интересы?

Гражданский кодекс предусматривает особую защиту для добросовестных субарендаторов. Если основной договор аренды прекращается досрочно, у субарендатора есть преимущественное право заключить прямой договор с собственником на оставшийся срок. Это право закреплено в статье 589 Гражданского кодекса РБ и помогает сохранить бизнес даже при проблемах с основным арендатором.

Финансовая сторона субаренды

Субаренда может стать эффективным инструментом получения дохода. Прибыль формируется за счет разницы между суммой, которую арендатор платит собственнику, и той, что получает от субарендатора.

Например, арендуя офисное помещение за $10 000 и разделив его на небольшие офисы, можно получить суммарный доход в $15 000. Разница в $5 000 — это прибыль арендатора.

Однако нужно учитывать дополнительные расходы:

• Ремонт и обустройство помещений
• Маркетинговые расходы на поиск субарендаторов
• Управленческие издержки
• Коммунальные платежи
• Налоги и сборы

Таким образом, субаренда в Беларуси — это легальный и эффективный инструмент для бизнеса, который при грамотном подходе может быть выгоден всем участникам. Главное — соблюдать требования законодательства и внимательно относиться к оформлению документов.