Вклад под 14% или однушка в Минске? В Нацбанке посчитали, куда выгоднее вложить 300 000 рублей
Схема «купил однушку — пустил квартирантов — получаешь пассивный доход» годами считалась в Беларуси главным народным бизнес-планом. Но если отнять от цифр в объявлении коммуналку, налоги, простой и убитый в итоге ремонт, реальная доходность оказывается куда скромнее ожиданий. В эфире программы «Проденьги» первый зампред правления Нацбанка Александр Егоров объяснил, почему на ценовом пике к покупке квартиры нужно подходить с холодным расчетом, а не со слепой верой в «вечно дорожающий квадрат».
Источник: domovita.by
Минский метр подорожал. Но рост не гарантирован
По данным, приведенным Александром Егоровым, к сентябрю 2026 года средняя цена предложения в Минске превысила $2 500 за квадратный метр, обновив исторический максимум. Здесь важно слово «предложения»: это ценники продавцов, а не обязательно суммы, за которые заключаются сделки.
На длинной дистанции столичная недвижимость, по оценке спикера, помогала сохранять капитал. Он привел расчет: с 2005 года реальный прирост стоимости метра с поправкой на инфляцию составил около 125%.
Однако прошлый рост — не гарантия будущей доходности. Егоров подчеркнул, что покупка после продолжительного подорожания связана с риском коррекции. Рассчитывать на то, что квартира каждый год будет становиться дороже, — слишком оптимистичная основа для финансового плана.
Источник: magnific.com
Сколько приносит однушка под аренду
В программе рассмотрели условную готовую квартиру с хорошим ремонтом стоимостью 300 000 рублей. По расчету спикера, после фиксированного налога и с учетом одного месяца простоя в год арендный доход составит около 4,5% годовых. В деньгах это примерно 13 500 рублей за год.
Но такой расчет еще не учитывает всех сопутствующих расходов владельца. Отдельно нужно закладывать износ отделки, замену техники и мебели, возможный ремонт.
Для сравнения Егоров назвал ставки по безотзывным рублевым вкладам на уровне 12-14% годовых. По его оценке, чтобы суммарный результат от аренды и подорожания жилья приблизился к депозиту, сама квартира должна прибавлять в цене в рублях примерно 9-10% ежегодно.
При этом сравнивать оба инструмента важно в одной валюте и за одинаковый период. Рублевая ставка по вкладу не равна доходности в валюте, а потенциальный рост цены квартиры остается лишь предположением, пока объект фактически не продан.
Источник: tochka.by
Котлован и перепродажа: прибыль есть, но не без работы
Другой сценарий из выпуска — покупка строящегося жилья за 180 000 рублей и ремонт еще за 70 000 рублей. Если готовую квартиру удастся оценить в 300 000 рублей, разница составит 50 000 рублей — 20% от вложенных 250 000.
На первый взгляд результат привлекательный. Но это не 20% годовых и пока не заработанные деньги: срок проекта вместе с ремонтом легко может растянуться на год-полтора, а предполагаемая цена продажи — измениться.
Кроме того, остаются риски задержки сдачи дома и превышения ремонтной сметы. Пока идет строительство, капитал не приносит арендного дохода. А приемка, поиск бригады, закупки и контроль работ требуют времени.
Поэтому Егоров предлагает воспринимать такую стратегию не как пассивное вложение, а как полноценный активный проект. Разница между покупкой и будущей продажей в реальности лишь оплачивает потраченное время и организационную работу владельца.
Почему в Минске сложнее купить жилье
В выпуске также сравнили доступность недвижимости по регионам. По приведенным данным, отношение средней зарплаты к стоимости квадратного метра за 15 лет выросло по стране с 41% до 75%.
При этом на конец 2025 года показатель в Минске составлял 65%, в Минской области — 58%, а в Гродненской и Гомельской областях находился около 100%.
Это не доля семей, способных купить квартиру. Показатель отражает, какую часть стоимости одного квадратного метра покрывает средняя зарплата. И он не учитывает полностью ситуацию конкретного покупателя: обязательные расходы, первоначальный взнос и условия кредита.
Что в итоге
Главный вывод выпуска — квартира остается материальным активом, но не становится от этого безрисковым. Для оценки вложений недостаточно посмотреть, сколько стоит похожая однушка сегодня и какую аренду за нее просят.
Нужен точный расчет с учетом налогов, простоев, амортизации интерьера и затрат собственного времени. Если используется кредит — еще и с платежами после окончания льготного периода, без уверенности, что личный доход обязательно вырастет.
Егоров также напомнил о диверсификации: не связывать все сбережения с одним инструментом. Квадратные метры могут быть частью инвестиционного плана, но формула «квартира всегда выгоднее» без конкретных цифр не работает.
