Покупая квартиру с нетипичной планировкой внимательно сравнивайте ее с техническим паспортом, ведь она может быть неузаконенной. Такие квартиры беспрепятственно можно продавать и покупать, активно это никто не контролирует. Но иногда изменения узаконить невозможно, а устранять недостатки или платить штраф нужно будет новому владельцу квартиры.
Навигация:
1. Документы и как их получить
2. Официальное оформление перепланировки после работ
3. Перепланировки, которые невозможно узаконить
4. Последствия неузаконенной перепланировки
5. Как продавать и покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой
Документы и как их получить
Существует два вида работ: перепланировка и переустройство. При перепланировке изменяют расположение стен и дверей. А при переустройстве вносят изменения в инженерные системы, то есть демонтируют и устанавливают электрические и газовые сети, водопровод, канализацию и вентиляцию. Но все это производится по одним правилам, которые закреплены в жилищном кодексе. На деле от названия ничего не зависит. Это те формулировки, которые будут указываться в документах.
Согласование
Согласование необходимо, если вы решили увеличить площадь квартиры, расширить дверные проемы или снести перегородки между комнатами. Но не в несущих стенах. Для этого обратитесь с заявлением и пакетом документов в организацию, которая обслуживает здание (ЖКХ, ЖКУ и др.) и местный исполком.
Какие документы собрать:
- личный паспорт;
- технический паспорт квартиры;
- документ, который подтверждает право владения помещением;
- выписка из домовой книги, где будут указаны все зарегистрированные жильцы;
- письменное согласие от всех зарегистрированных жильцов, заверенное нотариусом, иначе они должны присутствовать при подаче заявления;
- перечень планируемых работ в свободной форме.
После этого у вас проверят нынешнюю планировку и техническое состояние инженерного оборудования. Все зафиксируют в акте технического осмотра. На основании этого акта исполком разрешит или откажет в перепланировке. Решение принимают в течение 1 месяца. Выдается разрешение бесплатно и действует бессрочно, то есть перепланировку можно сделать и через 5 лет.
Согласование и проект
Согласование и проект нужны, если работы затронут несущие конструкции, а также в случае, если вы собрались перенести системы отопления и газоснабжения. Кроме этого проект необходим при устройстве тепло- и гидроизоляции.
Но если все эти работы будут проводиться в многоквартирном доме, то самостоятельно делать это запрещено. В этом случае необходимо привлечь специализированную организацию.
Для разрешения нужно тоже самое, что и при согласовании, но к заявлению нужно приложить проект. А его необходимо заказать у специализированной организации, которая занимается проектированием. Потом готовый проект вы согласуете в отделе строительства исполкома.
Кроме этого необходимо заключить договор технического надзора, чтобы соблюдалось качество, а проектные решения соответствовали разрешению. Технический надзор участвует в приемочной комиссии при сдаче в эксплуатацию. Скорее всего и проектом и надзором будет заниматься организация, в которой вы закажете перепланировку.
Без согласований
Без согласований можно менять окна, двери, ванну заменить на душ, остеклить лоджии и в целом делать все, что не затрагивает инженерные системы, несущие конструкции и не изменяет площадь квартиры.
Для установки кондиционеров на фасаде здания также нужно согласование. Но в некоторых новых жилищных комплексах их вносят в проект изначально и устанавливают специальные короба, поэтому там можно устанавливать кондиционеры без бюрократии.
Официальное оформление перепланировки после работ
Для завершения остается три этапа: проверить технические характеристики, пройти приемку и зарегистрировать изменения.
Чтобы оформить перепланировку официально необходимо подать заявление о проверке технических характеристик в агентство госрегистрации и земельному кадастру. После проверки выдадут ведомость технических характеристик, которую нужно предъявить позже.
Потом необходимо получить акт приемки. Для этого необходимо обратиться с заявлением в коммунальную службу или исполком. Комиссию назначает исполком, принять работу она должна не позднее чем через 30 дней после подачи заявления. В комиссию входят и разработчики проекта и технический надзор.
Последнее — это новый технический паспорт квартиры, в котором будут отражены все изменения. Его составляют в агентстве по госрегистрации и земельному кадастру после приемки. Вы должны подать заявление и заплатить за изготовление.
Перепланировки, которые невозможно узаконить
Некоторые планировки, идут вразрез с нормами законодательства. И если их обнаружат, то вас обяжут устранить недостатки за собственный счет:
- Нельзя объединить комнату с кухней, в которой проведен газ. По нормам мингаза на кухне с газовой плитой обязательно должна быть дверь.
- Нельзя увеличивать площадь санузла за счет жилой площади более чем на 25%, потому что ванная не может находиться над жилой комнатой соседей.
- Нельзя объединять балконы и лоджии с отапливаемой частью квартиры. То есть нельзя остеклить лоджию и снести перегородку. А кроме этого нельзя устанавливать радиаторы на лоджиях и балконах.
- Жилое помещение не может быть без окон, туда обязательно должен поступать свет. Это связано с санитарными нормами: инсоляцией и вентиляцией помещений.
- Нельзя изменять внешний вид фасада здания. Но это не касается остекления балконов.
Последствия незаконной перепланировки
Квартиры на соответствие планировки техпаспорту никто не проверяет. Но зачастую контролирующие органы узнают это от работников ЖЭСа, которые посетили квартиру, или от недовольных соседей, которые могут пожаловаться.
Приведем пример. В доме начнется капитальный ремонт, в течение которого дому будут заменять системы газоснабжения. После завершения контролирующий орган проводит приемку работ. В момент приемки может выясниться, что у жильца объединена комната и кухня, где находится газовая плита. В хрущевках с маленькими кухнями и коридорами часто снимают дверь на кухню. В этом случае ее можно просто вернуть на место без последствий. Но если проведена именно перепланировка со сносом стен, то нужно будет либо узаконить ее и отказаться от газовой плиты, либо вернуть все как было. Но в любом случае жилец заплатит штраф.
С 1 марта 2021 года размер штрафов для граждан составляет:
- до 20 базовых, то есть до 580 рублей — если самовольные изменения не затрагивают несущих конструкций;
- от 10 до 30 базовых, то есть от 290 до 870 рублей – если самовольное изменение привело снижению несущей способности здания: наружных стен, междуэтажных перекрытий, фундаментов, крыш. А также за переоборудование вентиляционных шахт и каналов;
- если признать вину, то можно обойтись без протокола об административном правонарушении. В этом случае штраф платится по нижнему пределу, а если такого нет, то 0.5 базовой — 14.5 рублей.
Если перепланировка и переустройство в принципе возможны, то их можно узаконить. Для этого нужно пройти все те же процедуры, что и для обычного согласования. Утверждение самостоятельной перепланировки выдается на основании все того же акта технического осмотра помещения, а в итоге нужно будет получить новый технический паспорт. Но после уплаты штрафа.
Как продавать и покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой
Такие квартиры можно продавать и покупать. При продаже это никто не контролирует кроме самого покупателя. И если он видит несоответствия, но согласен на подобный шаг, то проблем не возникнет. А если не заметил изменений, то здесь закон стоит на стороне покупателя и позволяет ему защитить свои права.
Поэтому в договоре и акте приема-передачи квартиры важно отметить, что она продается с несогласованной перепланировкой и несоответствия устраивают покупателя. Если этого не сделать, то покупатель может заявить о недостатках в квартире и потребовать от продавца вернуть часть денег или обязать компенсировать затраты на основании 528 статьи Гражданского Кодекса. Кроме этого появляется возможность разорвать договор.
Коротко
По пунктам:
- Разрешение на перепланировку и переустройство может быть с проектом и без проекта. Если проект не нужен, то вы можете сделать все сами. Если нужен, то только через договор и подрядные работы.
- Для того, чтобы зарегистрировать перепланировку, нужно чтобы работы приняла комиссия, а в БРТИ выдали новый технический паспорт.
- Существуют перепланировки, которые невозможно узаконить. Здесь можно только заплатить штраф и вернуть все как было за свои деньги.
- Можно сначала сделать перепланировку, а узаконить потом. При этом придется заплатить штраф, но проделать нужно все те же действия, что и при обычном согласовании.
- Квартиру с неузаконенной перепланировкой можно беспрепятственно продавать и покупать. Но если не отразить этого в договоре, то покупатель может потребовать компенсацию.
