​Почему недвижимость в Беларуси — это не инвестиция. Разбираемся, почему покупка квартиры может быть невыгодной

Многие считают недвижимость инвестицией, а «закатать деньги в бетон» отличным способом сохранения капитала. Но если инвестиция — это сегодняшние траты для того, чтобы получить еще больший доход в будущем, то действительно ли это так выгодно. С цифрами разбираемся во вложениях и современных беларусских тенденциях на рынке недвижимости.

В Беларуси бытует мнение, что вложить деньги в покупку квартиры — это отличное вложение средств. Во-первых, это существующий объект, который всегда будет иметь настоящую ценность, а не вклад в банке или абстрактное владение частью какой-то компании через акции. Во-вторых, ее можно сдавать в аренду или продать дороже, потому что «недвижимость всегда растет в цене». И в-третьих, даже если что-то не получится, то «квартира есть не просит» и она все равно понадобится в будущем, когда дети вырастут.

Представление о том, что это выгодно формировалось еще в 90-х вместе с нехваткой жилья и началом 2008 года, когда стоимость квадратного метра выросла в два раза. Еще одно такое подорожание было в 2013 году. И ценность недвижимости во многом связана с обесцениванием белорусского рубля к курсу доллара, происходившего в те годы.

Но все обстоит не совсем так радужно, если рассмотреть поближе, а стоимость недвижимости не переживает постоянный рост. Поэтому пройдемся по каждому пункту и посчитаем, насколько это действительно может быть выгодно.

Купить квартиру, чтобы сохранить деньги

Так можно поступать из-за недоверия к банковской системе или потому, что кажется, будто стоимость квартиры все равно с годами вырастет и перекроет все затраты. Половину прошлого года, после оживления банковских кредитов, можно предположить, что часть покупателей поступала именно так. Статистика по количеству сделок в Минске значительно превысила 2019 год, когда Беларусь не чувствовала влияния пандемии, а об остром политико-экономическом кризисе не было речи.

Статистика говорит, что стоимость недвижимости действительно постоянно растет, но только в рублях. Если в 2008 году квадрат стоил около 400 рублей (в пересчете на деноминированные), то в марте 2020 квадрат стоил дороже 3700 рублей. Но в Беларуси недвижимость привязана к курсу доллара, потому что он традиционно считается стабильной валютой. И сейчас квадратный метр в пересчете на доллары стоит дешевле, чем в 2007 году и продолжает медленно падать в цене.

В качестве иллюстрации: однокомнатная на Беломорской улице

В основном это происходит из-за очень высоких процентных ставок по кредитам, большого количества покинувших страну людей, которые хотят продать квартиру побыстрее, а также огромного предложения от застройщиков, в основном в «Минск-Мире», Количество объявлений на любом сайте поиска недвижимости увеличилось в 2 раза за предыдущий год.

Нет никаких гарантий, что цены не продолжат снижаться из-за какой-либо эскалации политического кризиса или строительства огромного «Северного Берега». А этот район должен будет создать такое количество предложений, которое перекроет все, что есть на рынке сегодня.

При этом за квартиру необходимо будет платить. Например, кредит, если он понадобился для доплаты или даже как основная часть платежа. Это уже увеличит затраты в зависимости от суммы кредита. А если вы покупаете квартиру в кредит целиком, то за 20 лет при нынешних ставках сумма в белорусских рублях увеличится втрое, а что произойдет в пересчете на курс валюты — неизвестно. При рассрочке, которую выдают только с привязкой к курсу, невозможно предсказать насколько может подорожать квартира через 8 лет (максимальный срок на рынке).

Кроме этого, даже если вы купили квартиру без стороннего финансирования, она все равно требует обслуживания. Если там никто не будет прописан, то коммунальные услуги придется оплачивать по полным тарифам. Даже если там никто не проживает, то остаются отчисления на капитальный ремонт и так далее. Кроме этого есть сборы, которые может проводить по решению жильцов в ТСЖ и ЖКХ, например, на ремонт подъездов или благоустройство территории. Также необходимо будет ежегодно платить налог на недвижимость.

Такая покупка неиспользуемой квартиры — это трата, а не инвестиция. Потому что маловероятно, что она принесет деньги, но будет постоянно требовать собственного содержания. И даже вклад в банке под небольшой процент будет приносить больше, чем простаивающая квартира, которую потом нужно будет еще и продать. Поэтому возникают варианты, о которых мы говорим дальше.

Купить квартиру для сдачи в аренду

Квартира может не стоять впустую, ведь ее можно сдавать в аренду и получать стабильный доход, который будет привязан к курсу валют — хорошая прибавка к зарплате. Но сначала стоит аккуратно посчитать возможную прибыль.

Платежи, которые названы в конце прошлого пункта никуда не пропадут. Лишь коммунальные услуги будет оплачивать арендатор. Налоги, сборы, кредит или рассрочка все еще остаются на плечах владельца жилья. Любая квартира подвержена износу, поэтому к расходам прибавляется текущий ремонт и возможные поломки в квартире, которые произошли не по вине арендатора (он не будет за свои деньги менять компрессор в холодильнике).

В качестве иллюстрации: двухкомнатная на Каховской улице

Идеальная схема, по которой покупают и сдают недвижимость, это когда квартира покупается за кредитные деньги, а выплачивает этот кредит арендатор. Однако даже если взять 130 тысяч рублей на 20 лет, то их хватит либо на однушку без ремонта в новостройке, либо на двухкомнатную с проходной в хрущевке не в самом удобном районе Минска. Зато месячный платёж составит 2300 рублей, то есть $900, за которые даже с хорошим ремонтом такие квартиры сдать не получится.

Единственный такой вариант — это маленькие студии в «Минск-Мире», которые продаются в рассрочку от застройщика до 6-8 лет. Ежемесячный платеж там может составлять около 350 евро. С хорошим ремонтом такую квартиру действительно сдать получится, однако придется немало денег вложить еще и в отделку, а это уже точно из своего кармана.

Посчитаем. Если сдавать однокомнатную по средней цене, а сейчас цена предложения на Domovita.by составляет $340, то в год можно заработать $4080. При этом около $200 в год будут отнимать налоги на квартиру и на сдачу в аренду. Без каких-либо текущих затрат квартира принесет $3880 в год и $38 800 за 10 лет.

Квартира, которую можно сдавать за $340 также будет в средней ценовой категории, около $70 тысяч. Если за эти деньги продать квартиру и положить деньги в банк под 5% годовых, которые сейчас предлагают на рынке, то через 20 лет из-за сложного процента на счету будет уже $115 тысяч. Но даже если вы ежегодно захотите снимать эти 5%, то сумма составит $3500, что немногим меньше дохода от сдачи в аренду.

В качестве иллюстрации: трехкомнатная на Сухой улице

Квартире через 10 лет сдачи потребуется хороший косметический ремонт, в который необходимо будет вложиться. Бытовая техника устареет или выйдет из строя, и из-за этого стоимость аренды будет постепенно уменьшаться. И все эти траты точно съедят разницу между $3500 и 3880 в год. Так что если смотреть только на цифры, банковский вклад будет выгоднее покупки квартиры для сдачи. Но это при условии, что вы доверяете банковской системе.

Еще один вариант — снять квартиру для посуточной аренды. Заработок в этой сфере значительно больше, но в нынешних условиях, когда туризм практически мертв, это очень рискованно. Почитайте наш текст о том, как владельцы квартир на сутки умудряются зарабатывать (или нет) в период пандемии.

Купить квартиру для перепродажи

Здесь может быть два варианта. Во-первых, купить квартиру, чтобы держать ее в долгую и перепродать, когда цена возрастет. Но ждать придется долго, потому что происходит это крайне медленно. В первом пункте мы писали, что в течение этого периода вы будете тратить деньги на содержание квартиры, а рынок может пойти совсем не в нужную вам сторону.

Также многое зависит от типа жилья, потому что строительная сфера в Беларуси развивается, а старое жилье становится неликвидным. Хрущевки ценятся все меньше, когда существуют новые жилые комплексы, которые основываются на удобстве жителей. И с дальнейшим развитием сферы, многие типы жилья упадут в цене из-за нежелания жить в там.

В качестве иллюстрации: трехкомнатная на улице Горовца

Во-вторых, это покупка новостройки на этапе котлована для того, чтобы перепродать ее потом с ремонтом или без. Такой план уже больше похож на рабочий, потому что в начале проекта застройщики продают квартиры по сниженным ценам, чтобы пробить недоверие покупателей. Но сработает это в том случае, когда новостройка будет действительно востребованной. Потому что некоторые квартиры, в жилых комплексах продаются по нескольку лет со сдачи.

Также нельзя забывать и о подоходном налоге в 13%, если это не первая квартира, которую физлицо продает за последние 5 лет. И все те же расходы, которые будет нести владелец за содержание квартиры. Так действительно можно заработать, но необходимо будет приложить усилия. Вряд ли выйдет продать квартиру с черновой отделкой дороже, чем у застройщика и заработать на этом значительную сумму. Но если заниматься еще и отделкой, то это уже не инвестиция, а бизнес.

Что в итоге

На нашем рынке нет роста стоимости и стабильности в экономике. При этом квартиру необходимо содержать, а также быть зависимым от налогового законодательства, потому что прямо сейчас мы видим, как появляются налоги и отменяются ранее предоставленные льготы.

Инвестициями в недвижимость можно заниматься, когда она может стабильно дорожать на рынке. В Беларуси этого не происходит, а любой другой финансовый инструмент будет более выгодным в долгосрочной перспективе, чем недвижимость, даже если это банальный банковский вклад.

Если у вас тоже есть, что сказать насчет инвестиций в недвижимость, пишите в комментариях под постом в Telegram.

Читайте также: Варианты от $35 тысяч. Топ-10 свежих квартир в готовых новостройках Минска