Цены на аренду продолжат расти? Эксклюзивное интервью с риэлтором об итогах 2025 и прогнозах на 2026 год

Конец года — традиционное время подводить итоги и строить планы. Для рынка аренды в Минске уходящий год оказался годом ощутимой динамики. Ценовая планка на квартиры уверенно сдвинулась вверх, предпочтения арендаторов стали четче, а в конкуренции между районами определился явный фаворит.

Кто же задавал правила игры в 2025-м — собственники или арендаторы? Какие квартиры сдавались за пару дней, а какие — за неделю? За ответами мы обратились к Губиной Татьяне Сергеевне, риэлтору агентства недвижимости «Старый стиль», чтобы разобраться в итогах уходящего года и перспективах наступающего. В нашем интервью она рассказала, что ждет рынок в 2026 году, какие тренды закрепились в аренде квартир и как не допустить дорогостоящих ошибок при сдаче жильяю

Источник: Unsplash.com

Кто диктовал правила игры в 2025-м: арендатор или арендодатель?

Если охарактеризовать уходящий год одним словом, то это будет «стабильность». По словам Татьяны Сергеевны, 2025-й прошел ровно, без резких скачков и падений, спрос был сбалансирован в разных ценовых сегментах. Находились желающие как на бюджетные варианты, так и на просторные квартиры бизнес-класса, элитное жилье. Однако инициатива и право диктовать условия прочно закрепились за собственниками жилья.

— Дело в том, что эти правила выстраивает арендодатель. У каждого владельца жилья есть свои требования. Это касается и портрета арендатора — семья с ребенком, пара или один человек, — и ключевых условий: допускаются ли животные, предоставляется ли регистрация, наличие обеспечительного залога, клининг перед выездом и многое другое. Все это мы четко прописываем в объявлении и проговариваем на просмотрах. А уже арендаторам, конечно, приходиться подстраиваться под эти условия.

За год средняя стоимость аренды по Минску, по наблюдениям риэлтора, подросла на ощутимую сумму — примерно на $100-150 в эквиваленте по курсу Национального банка Республики Беларусь. Это общая динамика, которая коснулась практически всех сегментов частного арендного жилья. Спрос не спадал даже на премиальные квартиры, вопрос был лишь во времени поиска подходящего клиента.

Источник: Unsplash.com

Феномен «Минск-Мира»: как один район задает тон всему рынку

Невозможно говорить о столичной аренде, не упомянув популярный жилой комплекс «Минск-Мир». Этот район стал настоящим локомотивом рынка, притягивая как арендаторов, так и инвесторов, вкладывающихся в недвижимость под сдачу. Именно здесь рост цен был наиболее заметным и стремительным. Татьяна Сергеевна приводит конкретные цифры: если еще год назад стандартную квартиру-студию здесь можно было арендовать за $330-390, то в 2025-м планка поднялась до $400-450 и выше. При этом такие объекты находили своих жильцов буквально за 2-3 дня.

Аналогичная картина и с квартирами побольше. Евродвушки, которые сдавались за $400-430, во второй половине года уходили уже за $500-550, в зависимости от качества отделки и комплектации мебелью и техникой. Трехкомнатные квартиры также прибавили в цене в среднем на $100.

Источник: Unsplash.com

Популярность «Минск-Мира» объясняется сочетанием нескольких ключевых факторов: это и современный жилой фонд, и развитая инфраструктура. А открытие в конце 2024 года станции метро «Аэродромная» стало еще одним весомым плюсом в его пользу.

Многие квартиры здесь изначально строились под сдачу — это коммерческие объекты, которые приносят владельцам стабильный доход. Сейчас в районе большое количество жилья разных форматов, внутри идет своя конкуренция. Даже учитывая, что через пару лет стройка здесь завершится, остановки рынка аренды не предвидится.

— Построено огромное количество коммерческих объектов. Некоторые люди эти квартиры изначально строили под сдачу. Сейчас в большом количестве сдается разного формата жилье, и оно будет сдаваться, — уверена Татьяна Сергеевна.

От $300 до $2500: сколько времени нужно, чтобы сдать квартиру в Минске?

Скорость сдачи объекта напрямую зависит от его цены и класса. В 2025 году рынок четко разделился на несколько сегментов со своим «временем ожидания».

Самые «быстрые» сделки проходят в бюджетном сегменте. По словам Татьяны Сергеевны, квартира со стартовой ценой около $300 сегодня находит жильцов за один-два дня. Встречались и более бюджетные варианты — такое жилье сдавалось буквально за 2-3 часа. На горячие предложения всегда был активный спрос, и год показал стабильность этой тенденции.

Источник: Unsplash.com

Совсем другая ситуация в бизнес-классе. Здесь речь идет о просторных квартирах (однушки от 40 квадратных метров, двушки — от 55) со свежим качественным ремонтом, дорогой мебелью и полным набором бытовой техники, включая посудомойку, кондиционер. Чтобы сдать такой объект, например, в престижных Центральном или Советском районах, уже недостаточно нескольких дней. Поиск может занять от недели до месяца.

— Найти арендатора за неделю — это реально, но не это главное. Ключевой момент — не за сколько сдать, а кому, — акцентирует внимание эксперт. — Именно поэтому мы не торопимся и подбираем арендатора только совместно с собственником.

Наконец, премиальное жилье — это эксклюзивный сегмент. Квартиры с большой площадью, красивым видом, комфортной локацией, закрытой территорией, шлагбаумом и парковочными местами. Цены здесь стартуют от $1300-1500, встречаются варианты и от $2500.

Здесь для арендаторов важны не только площадь жилья и вид из окна, но и неочевидные на первый взгляд детали.

— То, с чем я столкнулась: если мы говорим про премиальные квартиры, то здесь для арендаторов очень важно, чтобы в каждой комнате был кондиционер. Люди привыкли летом жить в полном комфорте, — делится наблюдениями Татьяна Сергеевна.

Источник: Unsplash.com

Такие квартиры сдаются в среднем в течение месяца — примерно за это время находится подходящий клиент. Но работа здесь совершенно другая. Риэлтор с маркетологом работают над продающим текстом, профессиональным фото и видео-презентацией, грамотным описанием жилья.

— Это совершенно другая, эксклюзивная работа, как и квартира. И здесь тоже очень важно, кому, в какие руки достанется эта квартира. Надо, чтобы совпал этот пазлик — чтобы арендатор понравился собственнику, а человек, который реально хочет снять такую квартиру, был готов жить в таком жилье, платить за него и относиться к нему, как к собственной квартире, — рассказывает эксперт.

Портрет идеальной съемной квартиры, которая «улетает» за пару дней

Какие же квартиры пользовались наибольшим спросом в 2025-м и, судя по всему, останутся бессменными хитами в 2026-м? Самые горячие предложения — снова в «Минск-Мире». Квартиры с качественным ремонтом, евроотделкой и новой техникой. Обязательным атрибутом стала двуспальная кровать, часто с подъемным механизмом, комфортная продуманная кухня и наличие рабочего стола, так как много арендаторов, особенно в IT-сфере, работают удаленно.

Также большое значение имеет «возраст» дома. Зданию должно быть минимум 2-3 года, чтобы ремонты в соседних квартирах были уже завершены. В совсем новых домах очень шумно — везде идут строительные работы, днем там находиться практически невозможно. Цена в таких домах ниже именно по этой причине.

Источник: Unsplash.com

— Что касается «начинки» квартиры: кондиционер — желательно, телевизор — не обязательно, посудомойка — желательно, стиральная машинка — обязательно, — так описывает Татьяна Сергеевна «портрет» востребованной квартиры.

Интересный тренд — молодежь все чаще предпочитает душевые кабины ванным. Огромным плюсом, добавляющим объекту привлекательности, становятся видовые характеристики и наличие обустроенной лоджии.

— Если есть утепленная лоджия, укомплектованная креслом, торшером, столиком для того, чтобы там пить чай, кофе, работать, смотреть на закат — это просто прекрасно, — отмечает эксперт.

Такие квартиры в 2025 году сдавались за 2-3 дня. Их было много, и спрос на них стабильно высокий. Маловероятно, что в 2026-м что-то изменится — эти квартиры будут продолжать пользоваться спросом.

При этом на рынке есть и другой, не менее востребованный сегмент — квартиры без мебели. Такие варианты ищут те, у кого есть все свое имущество. Удивительно, но сдаются они ненамного дешевле полностью укомплектованных — разница составляет всего $50-70, но своего арендатора находят так же быстро.

Источник: Unsplash.com

Прогноз на 2026-й: стабильность или новые сюрпризы?

Что же ждет рынок в наступающем году? Татьяна Сергеевна отмечает, что ситуация непредсказуемая, и хотелось бы верить в стабильность. Рынок в 2026 году будут формировать все те же два фактора — спрос и предложение. Именно они и будут формировать цены. Сезонные колебания также никуда не денутся: август-сентябрь традиционно останутся самым «жарким» временем, когда спрос достигает пика.

Главный совет, который дает Татьяна Сергеевна собственникам на будущий год: не выставлять завышенную цену. Квартира будет простаивать месяц, два, а это — упущенная выгода. Гораздо разумнее немного снизить ожидания и сдать жилье за адекватные деньги.

Источник: Unsplash.com

Новые районы и будущее рынка аренды: изменится ли расклад сил?

Примерно в 2027 году завершится строительство ЖК «Минск-Мир», а новые площадки под комплексную застройку в столице частникам выделять больше не будут. Означает ли это, что поток новых арендных квартир иссякнет? По мнению Татьяны Сергеевны, переживать не стоит.

— В «Минск-Мире» построено огромное количество квартир именно под сдачу. Они уже на рынке и никуда не денутся. Конкуренция будет сохраняться внутри самого района. Спрос на современное жилье с хорошей инфраструктурой и с метро в шаговой доступности останется стабильно высоким, — объясняет эксперт.

А что насчет других новых комплексов, таких как «Северный берег», «Зеленая гавань» или «Новая Боровая»? Смогут ли они перетянуть на себя часть арендаторов? Риэлтор считает, что в ближайшее время — вряд ли.

Источник: Unsplash.com

— Во-первых, в этих районах дорогая стоимость квадратного метра. Во-вторых — здесь в основном строят квартиры для жизни, для себя, — рассуждает Татьяна Сергеевна. — Арендные предложения там появляются скорее по стечению обстоятельств: переезд, квартира «на вырост» для детей. Пока для массовой аренды эти локации не слишком привлекательны.

«Доверяйте, но проверяйте»: главные ошибки собственников, которые стоят денег и нервов

Пожалуй, самый ценный совет для любого арендодателя кроется не в аналитике цен, а в практическом опыте. Татьяна Сергеевна поделилась историей своей клиентки, которая наглядно демонстрирует, к чему может привести излишняя доверчивость.

Женщина пять лет сдавала двухкомнатную квартиру на Юго-Западе с отличным ремонтом. Все эти годы арендаторы платили за жилье 750 рублей. Собственнице их было жалко — семья с ребенком, тяжелые обстоятельства, поэтому цену она не повышала. Стоит отметить, что все эти годы она ни разу не проверяла состояние своего имущества. Потом арендаторы построили свою квартиру и съехали. И вот тут собственнице стало жалко себя.

— Квартира была «убита» просто в хлам — ободранные кошкой обои, пришлось выбросить диван, разбитый во всех комнатах ламинат. Она пыталась отмыть и отчистить кухню и санузлы сама, потом с помощью клининга, опять сама. Вот эта жалость и доверие сыграли злую шутку с моей клиенткой, — рассказывает Татьяна Сергеевна.

Источник: Unsplash.com

Сейчас собственница уже 3 месяца восстанавливает свое жилье. Да, арендаторы частично компенсировали ремонт, но это все равно не покрыло все затраты.

Чтобы не повторить эту ошибку, эксперт настоятельно рекомендует подходить к процессу сдачи прагматично. Если вы решили действовать самостоятельно, начинать нужно с грамотной презентации объекта: сделать качественные фотографии и составить развернутое описание.

— Обязательно пропишите в объявлении, кому вы хотите сдать, и, допустим, если вы не хотите животных в квартире, то укажите это, — советует она.

Следующий шаг — договор найма и акт приемки-передачи с подробным описанием всего имущества, подкрепленный распечатанными цветными фотографиями. Не стоит пренебрегать и залогом, четко прописав в договоре условия его удержания или возврата.

И, наконец, самый важный совет от эксперта.

— Первые два-три месяца приходите и проверяйте состояние своей квартиры. Если у вас хорошие отношения с соседями — пообщайтесь с ними, расспросите о том, как ведут себя ваши арендаторы. Потому что, например, может так случиться, что вместо двух человек, может поселиться семья из 10 родственников. Поэтому доверяйте, но проверяйте, — рекомендует Татьяна Сергеевна.

Источник: Unsplash.com

Арендаторам, в свою очередь, эксперт советует не бояться обращаться в агентства недвижимости, так как это является гарантией реальности объекта и прозрачности сделки.

— Мы работаем с собственником только при наличии договора с агентством, нам доверяют не только ключи, но и согласование всех условий предстоящей сделки, — объясняет Татьяна Сергеевна.

При самостоятельном поиске ключевое правило то же — максимальная фиксация всех договоренностей на бумаге. Не ограничивайтесь устными обещаниями. Прописывайте все важные моменты: день, когда оплачиваете арендную плату, как происходит расчет, может ли собственник приходить к вам в жилье или нет.

Обязательно оговорите, кто имеет право жить в квартире. Если к вам приезжают родители, родственники, молодой человек или девушка — уведомляйте об этом собственника заранее.

— Чем больше информации вы скажете собственнику, тем более доверительные отношения у вас будут, — советует риэлтор.

Источник: Unsplash.com

Вместо заключения

— Хочу пожелать удачи всем участникам рынка аренды. Это дело и простое, и сложное одновременно. Пусть каждый человек, который ищет квартиру, найдет свою идеальную тихую гавань. А каждый собственник, который сдает свое жилье, найдет того самого порядочного арендатора. И тогда у всех в наступающем году все будет просто замечательно, — подводит итог Татьяна Сергеевна.

Рынок аренды — живой организм, где встречаются интересы разных людей. Цифры, тренды и прогнозы помогают понять общую картину, но в каждой конкретной ситуации важны детали. Необходимо грамотно выстроить весь процесс, чтобы он принес не головную боль, а желаемый результат. И здесь опыт и профессиональный взгляд со стороны могут оказаться незаменимы.