Почему 20% годовых выгоднее, чем 17%. Как выбрать кредит на недвижимость, и какие программы предлагают банки

За 9 месяцев белорусы пережили полное отсутствие кредитов на недвижимость и наблюдали медленное их возвращение. Рынок еще не восстановился, но уже 6 банков выдают займы, а программы есть и на вторичное жилье и на новостройки.

После перезапуска кредитных программ и повышение ставки рефинансирования, проценты по кредитам тоже выросли на 5-7 процентных пунктов. Как выбирать кредит, чтобы не переплачивать и какие программы предлагают банки для покупки и строительства недвижимости.

Навигация:

1. Почему 20% выгоднее, чем 17% годовых
2. Аннуитетный и дифференцированный платеж
3. Плавающие ставки
4. Досрочное погашение
5. Кредитные программы в 2021 году
6. Что в итоге. Коротко делаем выводы

Почему 20% выгоднее, чем 17% годовых

Кроме процентных ставок и срока погашения есть еще один менее очевидный параметр — тип платежа. Это может быть аннуитетный (равными долями) и дифференцированный (уменьшающийся) платеж.

Именно от типа платежей будет зависеть, сколько вы переплатите за кредит и какой будет нагрузка на ваш кошелек. Разберемся на примерах, поэтому возьмем две действующие в мае 2021 года программы.

Допустим, что Роман взял кредит на 50 000 рублей в «Приорбанке» под 17.12% годовых на 10 лет. Ольга взяла такую же сумму, но в «Беларусбанке» под 20% годовых, тоже на 10 лет.

У «Приорбанка» есть две программы с двумя видами оплаты. Но Роман выбрал «Покупку под залог», потому что некому выступить поручителем. Программа подразумевает аннуитетные платежи. Это значит, что он будет платить одинаковые суммы каждый месяц на протяжении 10 лет. При 17,12% годовых платеж составит 869 рублей ежемесячно. То есть в конце срока в общей сумме он выплатит банку 104,5 тысячи рублей.

Ольга взяла кредит под 20% годовых и кажется, что она выплатит банку через 10 лет большую сумму, чем Роман. Но это не так. По дифференцированной системе платежей она выплатит банку 100,5 тысяч рублей, то есть на 4 тысячи меньше. Ниже объясним, почему так выходит.

При этом Роман будет платить 869 рублей и вначале и в конце срока. Но Ольга будет платить в начале срока по 1250 рублей, а последний платеж составит только 416 рублей. То есть сначала нагрузка будет на 400 рублей выше, чем при аннуитете, а потом постепенно снизится.

Но мы не учитывали обязательные условия банков вроде страхования жизни и залогового имущества, которые иногда необходимы. На протяжении 10 лет это добавляет финансовую нагрузку. Такие документы необходимы Роману, потому что кредит от «Приорбанка» их подразумевает.

Теперь разберемся, почему так происходит

Аннуитетный кредит, как у Романа, выплачивается равными долями весь срок погашения. При этом проценты начисляют на всю сумму кредита по формуле, которую вы можете найти здесь.

При этом сначала он выплачивает проценты, а потом уже основной долг. И если вначале он будет платить 708 рублей по процентам и 160 по основному долгу, то в последнем платеже он отдаст 16 рублей по процентам и 856 по основному долгу.

Дифференцированный кредит, как у Ольги, выплачивается не так. Проценты ежемесячно начисляются не на 50 тысяч, а на остаток от этой суммы. Если вы выплатили половину, то проценты будут начисляться только на 25 тысяч. То есть основную сумму долга выплачивается равными частями весь период погашения, а выплата по процентам постепенно уменьшаются в зависимости от остатка.

В случае Ольги постоянная сумма погашения основного долга составит 416 рублей, их она будет выплачивать каждый месяц. Они засчитываются в счет основного долга. В первый месяц к этой сумме она заплатит по процентам 849 рублей, через год 764, а через 5 лет 426 рублей. То есть сумма по процентам постоянно уменьшается. Пример расчетов здесь.

В первом случае проценты каждый год начисляются на изначальную сумму долга, а во втором — на остаток. Поэтому Роман заплатит по кредиту на 4 тысячи больше, даже учитывая, что он брал его под меньший процент. И эта разница будет расти при увеличении срока и суммы.

Представьте, что это будет кредит в 100 тысяч под одинаковые 20% годовых на 20 лет. По аннуитетным платежам вы заплатите 400 тысяч к концу срока, а по дифференцированным 300 тысяч. Разница в переплате составит 100 тысяч рублей. Можете посчитать самостоятельно.

Плавающие ставки

Все ставки по существующим кредитам плавающие, в том числе по этим двум кредитным программам. Это значит, что если Нацбанк, условно, увеличит ставку рефинансирования до 20%, то процентные ставки Романа и Ольги, увеличатся до 28,62% и 31,5% соответственно. Резкое изменение маловероятно, на за 10 лет могут сложиться обстоятельства, которые приведут к такой ситуации. Например, во время кризиса 2011 года ставка рефинансирования увеличилась с 12% до 45%.

При этом среднегодовая инфляция за 10 лет в Беларуси составляет 18%. В последние 5 лет она держалась у нижней планки. Но только за 2011 год составила 108%. А это в половину меньше установленной тогда ставки рефинансирования.

То есть рубль может серьезно подешеветь, и кредит съест инфляция, хотя делать ставку именно на это рискованно. Но нет смысла гасить кредит досрочно, если вы уже выплатили большую часть процентов. Также стоит задуматься о выгоде, если вы держите сбережения на погашение кредита в валюте или получаете зарплату привязанную к ней. За последние 5 лет рубль подешевел по отношению к доллару на 25%.

Погасить кредит досрочно

Вы можете обезопасить себя от плавающих ставок погасив кредит досрочно. Выбор между системами платежей не поможет вам сильно сэкономить, но поможет разобраться в какой момент заплатить полную стоимость выгоднее, а когда совершенно бессмысленно.

В любом из случаев вы будете сначала выплачивать проценты, а основную сумму долга в меньшей степени. Это устроено так для того, чтобы банк точно не лишился прибыли, которую съедает инфляция, если вы решите погасить кредит досрочно. Вернемся к примеру Романа и Ольги, чтобы разобраться, что это значит для плательщика.

Через 5 лет после получения кредита у Романа появилась крупная сумма и он хотел бы погасить кредит. У него аннуитетные платежи договор предусматривает досрочное погашение кредита без штрафов. За это время при 17,12% годовых он выплатил около 53 тысяч рублей: 38 тысяч по процентам и 15 тысяч по основному долгу. Ему остается внести 35 тысяч рублей в счет основного долга, чтобы не платить оставшиеся 16 тысяч по процентам.

Ольга также решила погасить кредит досрочно, у нее дифференцированные платежи. Здесь фиксированная сумма платежа по основному долгу, а по процентам снижающаяся. При ставке в 20% она выплатила к этому времени 63 тысячи рублей: 38 тысяч по процентам и 25 тысяч по основному телу кредита. Если она внесет еще 25 тысяч, то сэкономит 12 тысяч рублей с оставшихся процентов.

Ольге нужно заплатить на 10 тысяч меньше, чем Роману. Но так получается, потому что она уже выплатила эти деньги за предыдущие пять лет. Ведь ежемесячные суммы по кредиту для уменьшающихся платежей изначально выше.

Роман экономит больше, ведь он должен 16 тысяч по процентам, а Ольга только 12 тысяч. Но так получается из-за того, что Роман в целом должен заплатить на 4 тысячи больше (104 тысячи, а не 100 тысяч), их он действительно сохранит.

Но проценты в любом случае начисляются не равномерно каждый месяц, а платятся в первую очередь. Общая сумма выплаченных процентов будет примерно одинаковой в любой системе через год, два или пять. В этом случае не очень важно, какую вы выберете.

Разницу можно будет увидеть на самых последних сроках, когда по аннуитетной системе вы уже выплатите практически все проценты. Гасить кредит досрочно тогда нет никакого смысла, потому что вас уже не коснутся проблемы роста ставок, ведь вы платите только по основному долгу. А за эти 1-2 года можно выгадать на инфляции, росте курса валюты или получить прибыль на инвестициях.

Кредитные программы

Это Гарольд, ему больно видеть такие высокие процентные ставки

На май 2021 года в Беларуси кредитные программы для покупки и строительства недвижимости поддерживают 6 банков: «Беларусбанк», «Приорбанк», «Белинвестбанк», «БНБ», «БТА» и «БелВЭБ».

Среди них представлены оба вида платежей, но стоит отметить, что со вторичной недвижимостью работает только «Приорбанк» и «Беларусбанк», при чем у первого есть оба вида платежей по разным программам.

Аннуитетные платежи:

1. «Белинвестбанк»: 16,90% годовых, 10% взнос, до 20 лет, учитывается совокупный доход.
   Работает со многими застройщиками-партнерами;
2. «Приорбанк» по программе «Покупка под залог»: 17,12% годовых, взнос 20%, до 10 лет, поручительство, страхование жизни, страхование недвижимости. Работает с новостройками и вторичной недвижимостью;
3. «БНБ», разные программы: до 17,13% годовых, до 5 лет, взнос 20%-50%.
   Работает только с проектами «Инфореалт», «Дубай Вотер Фронт», «Эмирейтс Блю Скай»;
4. «БТА»: 17,13% годовых сроком до 7 лет.
   Работает только с проектами «А-100»;

Дифференцированные платежи:

1. «Беларусбанк»: 20% годовых, до 20 лет, до 100% стоимости квартиры, ипотека.
   Работает с новостройками и вторичной недвижимостью;
2. «Приорбанк»: по программе «Дружная семья» 17,12% годовых, до 10 лет, взнос 20%, поручительство третьих лиц, страхование жизни и недвижимости.
   Работает с новостройками и вторичной недвижимостью;
3. «БелВЭБ»: до 17,13 годовых, до 7 лет, взнос 20%, совокупный доход, поручительство.
   Работает с рядом партнеров-застройщиков.

Что в итоге

Выбирая кредит вы сильно сэкономите, если обратите внимание на тип платежей. По дифференцированной системе вы заплатите меньше, чем по аннуитетной, особенно если процентные ставки будут одинаковыми. Сейчас можно найти оба варианта.

Вам подойдут аннуитетные платежи, если вы не можете себе позволить платить первые несколько лет сумму намного превышающую средний платеж по кредиту. В нашем примере по дифференцированной системе платежи выше на 400 рублей, хотя переплата при этом составит меньшую сумму.

Другой вопрос — это плавающие ставки по кредитам, которые и так достаточно высокие, но из-за разгоняющейся инфляции могут подняться и еще выше, ведь они не фиксируются в договоре на момент подписания. Но сильная инфляция будет выгодна тем, кто получает доход в валюте, даже если Нацбанк повысит ставку рефинансирования.

Можно немного сэкономить на процентах при аннуитетном способе оплаты, если выплатить кредит досрочно. Но так выходит потому, что вы в принципе будете должны больше по такому кредиту, чем по дифференцированному. Проценты платятся в первую очередь, и на любом отрезке времени выплаченная сумма по процентам будет почти одинаковой вне зависимости от системы.

Читайте про недвижимость Беларуси в нашем Telegram: новостройки, необычные объекты, новости и аналитика.

Подписаться