Прошло уже 7 месяцев 2024 года и пора подвести промежуточные итоги рынка недвижимости за первые два квартала. Сравнили данные с Domovita.by и отчета Национального кадастрового агентства. Разобрались в том, что происходит со спросом на квартиры в Минске и Беларуси, а также как изменились за это время цены в столице и регионах.

Подписывайтесь на наш телеграм-канал, чтобы ориентироваться в рынке недвижимости Беларуси.

Количество сделок с недвижимостью в Минске и Беларуси

В мае Минский рынок недвижимости взволновало то, что количество сделок значительно упало по сравнению с тем количеством, которое ежемесячно заключалось с начала года. Но сейчас, к августу, становится понятно, что скорее март и апрель (2206 сделок) можно назвать месяцами аномальной активности, а май (1856 сделок) — возвращением к более адекватным для рынка цифрам. Цифры мая буквально копировались следующие за ним 2 месяца лета: 1863 сделки в июне и 1865 сделок в июле.

Если просто сравнивать первый и второй кварталы, то во втором однокомнатных квартир купили на 14% больше, чем в первом, а двухкомнатных – на 11%. Количество покупок трех-четырех комнатных практически не изменилось.

При всем этом количество сделок в 2024 году значительно превышает тот же период в предыдущих двух «рекордных» на рынке Минской недвижимости годах. И неважно, считаем мы по кварталам, по месяцам или всю сумму сделок за полгода — нынешний год выигрывает в любом подсчете, что можно визуально рассмотреть на графике. Единственное касание графиков 2023 и 2024 произошло в июне, когда цифры сравнялись, а во всех остальных месяцах пики этого года всегда находятся над пиками предыдущего.

В настоящий момент, даже если рынок выйдет на плато и количество сделок не будет двигаться ни вниз ни вверх, то год все равно побьет рекорды предыдущих лет.

Ровно то же касается и статистики по количеству сделок во всей стране. С самого начала год показывал цифры более высокие, чем в 2023-м. И пока нет причин предположить снижение объема сделок тем более настолько, чтобы проиграть позициям прошлого года.

Единственная заметная причина, которая может повлиять на статистику сейчас — это рост ставок по кредитным программам в государственных банках, о чем мы писали недавно. В одной из самых популярных кредитных программ «Ипотека Экспресс», где есть возможность 100% финансирования жилья, ставка увеличилась с 14,4% до 15%. Однако в некоторых коммерческих банках она наоборот снизилась или держится на одном уровне.

Все это происходит на фоне систематического повышения Нацбанком расчетной величины стандартного риска, которое провоцирует повышение ставок. Однако еще рано говорить об уменьшении доступности кредитных программ и его возможных последствиях для рынка недвижимости.

Цены на недвижимость в Минске и Беларуси

Сразу стоит обратить внимание, что данные из объявлений Domovita.by и данные НКА отличаются. Это происходит потому, что в базе объявлений отследить можно только цену предложения, а в статистике от Национального кадастрового агентства только зафиксированную цену реальных сделок. Это две разные величины, каждая из которых может помочь сориентироваться в рынке: цен, которые хотят выставить продавцы и ценах, за которые удается продавать квартиры.

Цены предложения продавцов

Сначала расскажем о том, как ведут себя цены, которые выставляют продавцы в объявлениях недвижимости. Если коротко — цены растут. Рост начался еще в 2022 году и продолжается до сих пор. Пиковая средняя стоимость квадратного метра в 2023 составляла $1622. В свою очередь 2024-й начался с падения до $1586, но к августу уже добрался до $1644 за квадрат.

• Средняя цена квадратного метра в однокомнатных составляет $1788;
• Средняя цена квадратного метра в двухкомнатных составляет $1698;
• Средняя цена квадратного метра в трехкомнатных составляет $1581;
• Средняя цена квадратного метра в четырехкомнатных составляет $1509;

Цены за квадратный метр, которые установились к августу по областным центрам:

• Могилев. В январе $779, в августе $811 за квадратный метр;
• Гродно. В январе $802, в августе $835 за квадратный метр;
• Брест. В январе $916, в августе $978 за квадратный метр;
• Гомель. В январе $731, в августе $785 за квадратный метр;
• Витебск. В январе $720, в августе $775 за квадратный метр.

Цены в реальных сделках

С таким ростом в запросах продавцов неудивительно, что и цены в реальных сделках также подросли. Средняя цена за метр в однокомнатной сейчас держится на уровне $1600, двухкомнатной — $1440, а квадрат в трехкомнатной оценивают в $1340. И по данным НКА это самые высокие цифры, которые наблюдались в Минске с 2016 года.

Источник: Инфографика Национального кадастрового агентства

Если обратить внимание на разницу между вторым кварталом в 2023 и 2024 годах, то получится, что в нынешнем году в Минске на приобретение недвижимости потратили на 14% больше денег, чем в предыдущем — $351,7 миллиона.

Самая дорогая квартира во втором квартале 2024 года обошлась покупателю в $516 тысяч (176,7 квадратных метров). А самая дорогая по стоимости метра стоила $3 770 за квадрат и находилась на улице Ратомской.

Цены за квадратный метр в реальных сделках в первом и втором квартале 2024 года по областным центрам:

• Могилев. В 1 квартале $700, во 2 квартале $730 за квадратный метр;
• Гродно. В 1 квартале $680, во 2 квартале $700 за квадратный метр;
• Брест. В 1 квартале $890, во 2 квартале $900 за квадратный метр;
• Гомель. В 1 квартале $670, во 2 квартале $690 за квадратный метр;
• Витебск. В 1 квартале $680, во 2 квартале $700 за квадратный метр.

Цены в реальных сделках с новостройками

Стоимость среди квартир первичного рынка недвижимости также растет вверх. Цена однокомнатных во втором квартале держалась на уровне $1520, двухкомнатных — $1480, а трешки оценивают в $1420.

Источник: Инфографика Национального кадастрового агентства

Что в итоге?

Можно в очередной раз заключить, что количество сделок и цены на недвижимость растут и пока что нет ни одной причины для того, чтобы они остановились. Несмотря на периодически появляющиеся мнения о том, что рынок себя исчерпал и покупателей не осталось, мы видим, что спрос не утихает.

Количество сделок в мае снизилось к тому объему, которое заключили в апреле. Однако общие цифры остаются намного выше прошлогодних. Изменения в банковских ставках не настолько критичное, чтобы что-то изменить в общей структуре покупок. И это показывает нам, что количество сделок вряд ли уменьшится в ближайшее время. А цены, соответственно, вряд ли снизятся.