​Как купить квартиру в Беларуси, не приезжая в страну. Пошаговый гайд по дистанционной сделке

Беларусь уже давно зарекомендовала себя как островок стабильности в центре Европы. Пока вокруг бушуют экономические и геополитические потрясения, здесь сохраняется относительное спокойствие. Горизонт планирования можно выстраивать дальше, чем на один год вперед, а это сегодня редкость.

Неудивительно, что интерес иностранцев к белорусской недвижимости растет. Кто-то ищет безопасное место для жизни, кто-то просто хочет иметь запасной вариант на случай непредвиденных обстоятельств. Вопрос в другом: можно ли купить квартиру в Беларуси, находясь за границей, и как это сделать правильно?

Разбираемся со всеми нюансами дистанционных сделок: какие права есть у иностранцев, какие документы понадобятся, какие налоги придется платить и как избежать типичных ошибок. Собрали всю информацию в одном материале.

Источник: Unsplash

Права иностранцев на покупку недвижимости

Главное, что нужно знать: иностранные граждане могут покупать квартиры в Беларуси без ограничений. Это касается и новостроек, и вторичного жилья. Права иностранцев и белорусов в этом вопросе равны.

Квартиру можно купить в любом городе: Минске, Гродно, Бресте, Витебске, Могилеве или небольшом населенном пункте. Никаких специальных разрешений, согласований или квот не существует. Статус иностранца — временно пребывающий, временно проживающий или постоянно проживающий — на право покупки квартиры также не влияет.

После покупки владелец распоряжается недвижимостью по своему усмотрению: продает, сдает в аренду, передает по наследству. Дополнительных согласований для этого не требуется. Единственное серьезное ограничение касается земельных участков.

Источник: Unsplash

Если покупаете частный дом, само строение оформляется в частную собственность, а земля предоставляется только в аренду на срок до 99 лет. Купить землю в частную собственность иностранцы могут лишь в исключительных случаях: при наследовании от близкого родственника, при покупке доли вместе с домом или при разделе совместно нажитого имущества с гражданином Беларуси.

Для граждан России действует упрощенный порядок благодаря статусу союзного государства. Российский паспорт на русском языке, переводить его не нужно. Гражданам других стран придется сделать нотариально заверенный перевод паспорта на русский или белорусский. Если покупатель не владеет этими языками, на сделке должен присутствовать переводчик из реестра территориальной нотариальной палаты.

Новые правила с 2023 года: что изменилось

Если вы живете за границей и хотите купить квартиру в Беларуси, но не можете приехать для личного участия в сделке, вам понадобится доверенность. Это документ, который позволяет другому человеку — вашему доверенному лицу — действовать от вашего имени: искать квартиру, общаться с продавцами, подписывать договоры и регистрировать право собственности.

Источник: Unsplash

До сентября 2023 года все было проще. Покупатель мог оформить доверенность в консульстве любой страны, легализовать ее апостилем, перевести на русский язык — и этот документ действовал бы на территории Беларуси. То есть человек, находясь за границей, оформлял доверенность там же, и его представитель мог провести всю сделку в РБ.

Указ Президента Республики Беларусь от 4 сентября 2023 г. №278 «О порядке выдачи документов и совершения действий» изменил правила кардинально. Теперь для сделок с недвижимостью действует строгое ограничение: доверенность должна быть оформлена только на территории Беларуси. Доверенности, выданные в консульствах или нотариальных конторах за границей, больше не имеют юридической силы для покупки или продажи квартир и домов.

Что это означает на практике? Если вы покупатель и живете в другой стране, у вас два варианта. Первый — приехать в Беларусь лично и самостоятельно участвовать во всех этапах сделки. Второй — приехать один раз специально для оформления доверенности у белорусского нотариуса, а дальше все этапы покупки проведет ваше доверенное лицо.

Источник: Unsplash

Изменения коснулись и договоров дарения. Подарить квартиру дистанционно невозможно — даритель должен присутствовать лично при оформлении сделки. Схема с дарственной на родственника, который потом продаст квартиру, не работает.

Генеральная или целевая доверенность: что выбрать

Если не можете приехать в Беларусь для покупки квартиры, единственный легальный вариант — оформить доверенность на надежного человека. Это может быть родственник, друг, знакомый юрист или сотрудник агентства недвижимости. Ключевое требование: доверенность оформляется только в Беларуси.

Доверенности делятся на два типа, выбор зависит от того, насколько широкие полномочия вы готовы дать.

Генеральная доверенность дает максимальные полномочия. Доверенное лицо может искать варианты квартир, общаться с продавцами и агентствами, договариваться о цене, подписывать предварительный договор, вносить задаток, заключать основной договор купли-продажи, регистрировать право собственности, решать юридические вопросы. По такой доверенности человек может даже самостоятельно определять окончательную цену, хотя обычно это согласовывается с владельцем.

Источник: Unsplash

Целевая доверенность ограничивает полномочия конкретными действиями. В ней четко прописывается, что именно разрешено. Например, только искать варианты и согласовывать с вами, или только подписывать готовый договор, или только регистрировать право собственности. Можно указать конкретный адрес покупаемой квартиры.

Какой тип выбрать? Если доверяете человеку полностью и хотите минимизировать участие в процессе, берите генеральную. Если желаете контролировать каждый шаг и принимать ключевые решения самостоятельно, выбирайте целевую.

Для оформления приезжайте в Беларусь и обращайтесь к нотариусу. С собой берите паспорт и данные доверенного лица: ФИО, дату рождения, паспортные данные, адрес регистрации. Само доверенное лицо присутствовать не обязано.

Максимальный срок действия — три года. Если срок не указан, документ действует один год. Обязательно укажите дату составления — без нее доверенность юридически ничтожна. В тексте детально пропишите все полномочия, особенно если квартира требует дополнительных действий: узаконивания перепланировки, выселения жильцов, погашения задолженностей.

Источник: Unsplash

Пошаговая инструкция покупки

Разберем конкретные действия для покупки жилья в Беларуси из другой страны.

Шаг 1. Оформление доверенности

Планируете поездку в Беларусь для оформления доверенности. Идете к нотариусу с паспортом и данными человека, которому доверяете. Оформляете документ с подробным описанием полномочий. Если берете генеральную доверенность, обязательно указываете право подписывать договор купли-продажи и регистрировать собственность.

Шаг 2. Поиск квартиры

Доверенное лицо начинает поиск. Удобнее работать через агентство — риелторы организуют показы, проверят юридическую чистоту, помогут с документами. Вы участвуете удаленно: смотрите фото и видео, общаетесь с агентами по видеосвязи, обсуждаете варианты. Современные технологии позволяют провести виртуальный показ в реальном времени. Найти актуальные предложения на квартиры в Беларуси вы можете в нашей базе объявлений.

Источник: Unsplash

Шаг 3. Проверка юридической чистоты

Это самый ответственный момент. Перед тем как вносить задаток, квартиру нужно тщательно проверить. Ваше доверенное лицо или нанятый юрист должны запросить выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества (ЕГРНИ). Из этого документа вы узнаете:

• Кто является реальным собственником
• Нет ли на квартире обременений (арест, залог по кредиту)
• Не зарегистрированы ли права на нее у третьих лиц
• Была ли узаконена перепланировка, если она проводилась

Также обязательно нужно проверить, нет ли долгов по коммунальным платежам. Этот этап ни в коем случае нельзя пропускать, особенно при удаленной сделке.

Шаг 4. Предварительный договор

Когда квартира выбрана и проверена, заключается предварительный договор. Указываются сроки основной сделки, цена, порядок расчетов, ответственность за срыв сделки. Покупатель вносит задаток — гарантию серьезности намерений. Обычно 5-10% от стоимости жилья. Задаток переводится напрямую продавцу, не через доверенное лицо.

Источник: Unsplash

Шаг 5. Подготовка документов с вашей стороны

Для оформления сделки вам (или вашему представителю) понадобится ваш паспорт. Иностранному гражданину потребуется нотариально заверенный перевод паспорта на русский или белорусский язык. Исключение составляют граждане Российской Федерации — им перевод не нужен, так как русский язык является одним из государственных в Беларуси. Если вы планируете приехать на сделку лично и не владеете русским или белорусским, по закону на сделке должен присутствовать официальный переводчик.

Шаг 6. Заключение договора купли-продажи

Сделку можно оформить либо у нотариуса, либо напрямую в территориальной организации по госрегистрации (в городском агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру). Нотариус проверит все документы, удостоверит договор, и после этого нужно будет зарегистрировать переход права собственности. Если от вашего имени действует представитель по доверенности, именно он ставит свою подпись в договоре. В доверенности должно быть четко прописано право на подписание договора купли-продажи и совершение всех сопутствующих действий.

Источник: Unsplash

Шаг 7. Регистрация права собственности

После подписания договора купли-продажи он должен быть зарегистрирован. Только с момента государственной регистрации вы становитесь полноправным собственником квартиры. Этот процесс занимает обычно 5-7 рабочих дней. По его завершении вашему представителю выдадут свидетельство о государственной регистрации на ваше имя.

Шаг 8. Финальные штрихи

После регистрации права собственности нужно переоформить на себя договоры на коммунальные услуги. Этим также может заняться ваш представитель по доверенности, если такие полномочия в ней прописаны.

Риски и способы защиты

Покупка через доверенное лицо несет определенные риски. Даже при полном доверии лучше подстраховаться.

Первое правило — тщательный выбор доверенного лица. Идеальный вариант — близкий родственник или проверенный друг в Беларуси. Нет таких людей — обращайтесь в крупные агентства недвижимости с многолетней историей и хорошей репутацией. Читайте отзывы, проверяйте, как долго компания на рынке, спрашивайте рекомендации.

Источник: Unsplash

Второе правило — максимально детальная доверенность. Пропишите все разрешенные действия. Укажите конкретный адрес покупаемой квартиры или хотя бы район и параметры жилья. Если квартира с особенностями — незаконченная перепланировка, необходимость выселения жильцов, долги по коммуналке — включите в доверенность право решать эти вопросы.

Третье правило — постоянный контроль. Просите доверенное лицо регулярно отчитываться, присылать копии документов, фото квартиры, информацию о ходе переговоров. Держите связь с продавцом напрямую, если возможно. Участвуйте в ключевых решениях: выбор квартиры, согласование цены, условия договора.

Четвертое правило — прямые расчеты. Деньги переводятся с вашего счета напрямую продавцу. Никогда не передавайте крупные суммы через доверенное лицо наличными — это риски для обеих сторон. Банковские системы позволяют переводить деньги быстро и безопасно из любой точки мира.

Источник: Unsplash

Пятое правило — профессиональное сопровождение. Наймите юриста, специализирующегося на недвижимости. Он проверит документы, выявит проблемы, оценит риски, подскажет порядок действий. Стоимость услуг окупится безопасностью и спокойствием.

Документы для покупки

Для покупки квартиры понадобится определенный пакет документов.

От покупателя:

• действующий паспорт
• нотариально заверенный перевод паспорта (кроме граждан России)
• доверенность, оформленная в Беларуси (при дистанционной покупке)
• временная регистрация (если находитесь в стране более 10 дней)

От продавца запрашиваются:

• документы, подтверждающие право собственности
• технический паспорт на жилое помещение
• выписка из Единого государственного регистра
• справка о составе семьи
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам
• согласие супруга на продажу, если квартира куплена в браке

Источник: Unsplash

Если в квартире прописаны несовершеннолетние, требуется разрешение органов опеки. Если квартира куплена с материнским капиталом, нужны документы о выделении долей детям.

При покупке в новостройке пакет меньше, но застройщик предоставляет разрешение на ввод дома в эксплуатацию и документы на землю. Все документы проверяются нотариусом или специалистами при оформлении. Если обнаруживаются проблемы, сделку не зарегистрируют до их устранения.

Финансовые аспекты и налоги

Сама покупка недвижимости налогом не облагается. Налоги возникают при продаже в будущем, размер зависит от налогового статуса.

Если вы станете резидентом Беларуси — нужно прожить в стране больше 183 дней в году — получите те же права, что граждане. Резиденты продают любой объект без налога, если владели им более пяти лет. В течение пяти лет можно продать без налога один дом, один участок, одну квартиру и один гараж.

Для нерезидентов другие правила. При продаже раньше пяти лет платится подоходный налог 13% от разницы между ценой покупки и продажи. Квартира подорожала на $10000 — налог $1300.

Источник: Unsplash

Расходы на оформление:

• нотариальное удостоверение договора
• госпошлина за регистрацию собственности
• услуги агентства (обычно 2-3% от стоимости недвижимости)
• юридическое сопровождение
• оформление доверенности
• перевод и заверение паспорта (для граждан стран, кроме России)

Коммунальные платежи для иностранцев без вида на жительство оплачиваются по полным тарифам. Субсидии есть только для граждан Беларуси с пропиской. Если в квартире будут жить ваши родственники с белорусским гражданством и пропиской, они платят по льготным тарифам.

Что делать после покупки

После завершения сделки нужно решить несколько организационных вопросов.

Планируете сдавать квартиру — доход декларируется. Ставка подоходного налога для нерезидентов 13%. Проще оформить официально через агентство недвижимости, которое найдет арендаторов и решит текущие вопросы.

Источник: Unsplash

Для тех, кто хочет переехать в Беларусь насовсем, покупка квартиры дает определенные преимущества. Владение недвижимостью помогает получить разрешение на временное проживание до года с возможностью продления. Через пять лет непрерывного проживания можно подавать на вид на жительство.

Гражданство через покупку недвижимости получить нельзя — такой практики в нашей стране нет. Но для иностранцев, которые родились на территории Беларуси, являются этническими белорусами или имеют близких родственников с белорусским гражданством, действует упрощенный порядок получения гражданства.

Если квартира для родственников, проще зарегистрировать их по месту жительства. Нужно обратиться в органы внутренних дел с документами на квартиру. Зарегистрированные граждане Беларуси пользуются субсидированными тарифами на коммуналку.

Источник: Unsplash

Подводя итог

Купить квартиру в Беларуси из другой страны реально, но сложнее, чем раньше. Ключевые моменты, которые нужно запомнить:

1. Доверенность — только белорусская. Это самое важное правило сегодня. Заранее позаботьтесь об оформлении правильного документа на доверенное лицо.
2. Тщательная проверка. Не экономьте на проверке юридической чистоты объекта. Лучше нанять профессионала, который проверит все от и до.
3. Понятный план действий. Разбейте процесс на этапы и контролируйте каждый шаг, постоянно находясь на связи со своим представителем.

Соблюдая эти правила, вы сможете безопасно и без лишних хлопот стать владельцем недвижимости в Беларуси, даже находясь за тысячи километров от нее.